第一章 物业管理的基本概念第一节 物业的含义 1
一、物业的概念 1
二、物业的分类 1
三、物业的特点 1
第二节 物业管理的含义 3
一、物业管理的概念 3
二、物业管理的类型 4
三、物业管理的特点 7
第三节 物业管理的基本内容及特征 8
一、物业管理的内容 8
二、物业管理的特征 10
第四节 物业管理的原则、目的和作用 11
一、物业管理的原则 11
二、物业管理的目的 13
三、物业管理的作用 14
第五节 物业管理与传统房地产管理的原则区别与联系 16
一、物业管理与传统房地产管理的联系 16
二、物业管理与房地产管理的原则区别 17
第六节 物业管理的历史 18
一、物业管理的起源 18
二、物业管理在其他国家和地区的发展 19
三、物业管理在我国的兴起与发展 22
第七节 我国物业管理发展的现状 23
一、我国现代物业管理是社会主义市场经济条件下房地产业发展的必然产物 24
二、我国物业管理存在的问题 26
三、我国物业管理发展的对策 28
第二章 物业管理的目标管理第一节 物业管理目标设置原则 31
一、契约主体目标有机统一的原则 31
二、法律规范目标原则 33
三、可持续发展目标原则 34
第二节 物业的保值与增值 35
一、物业管理公司的主要目标 35
二、物业的价值判断 40
三、物业保值与增值的方法 45
第三节 业主的主要目标 54
一、业主概述 54
二、实现业主物业的保值与增值的手段 57
第三章 物业管理的前期介入第一节 物业管理的前期介入概述 60
一、前期物业管理的含义 60
二、对物业前期管理的认识 61
三、物业前期管理的必要性 62
四、前期物业管理中权利主体的相互关系 63
五、前期物业管理与早期介入的区别 64
六、前期物业管理的主要内容 64
第二节 物业管理公司对物业开发全过程的参与 65
一、提前介入，为实施物业管理奠定基础 65
二、可行性研究阶段 66
三、把好规划设计关 66
四、在规划阶段应注意的问题 68
五、对施工的介入 70
六、物业管理公司对施工的监理 71
七、把好工程质量验收关 76
第三节 物业的接管 80
一、接管前的准备工作 80
二、从房地产开发企业接管 81
三、从管理委员会接管 81
四、接管验收与竣工验收的区别 82
五、接管验收中应注意的事项 82
六、接管验收的内容 83
七、接管验收的作用 84
八、接管验收的有关要求与标准 84
第四节 业主入住的管理 88
一、业主（住户）入住前筹备工作 88
二、业主、使用权人入住 89
三、业主、使用权人对物业的验收 92
第五节 物业管理合同 94
一、物业管理合同的概念与作用 94
二、物业管理合同的内容 94
三、物业管理合同的签署与执行 95
第四章 物业管理市场的建立和发展第一节 物业管理市场概述 99
一、物业市场的含义和功能 99
二、物业市场的特征 100
三、物业管理市场的内容 101
四、物业市场的流通形式 101
五、物业管理市场的形成 103
第二节 物业市场的需求与供应 104
一、物业市场的供求概述 104
二、物业市场供求关系变化规律的特征 104
三、价格与市场的供求关系 106
第三节 政府对物业管理市场的管理 107
一、管理的基本职能和作用 107
二、管理的首要任务和重要手段 107
三、管理的主要内容 108
第四节 行业协会对物业管理市场的管理 109
一、强化职业道德规范，保护业主利益 109
二、会员的资格审查和登记 109
三、监督已登记注册会员的经营、管理、服务情况 109
四、调解、仲裁纠纷 109
五、物业管理知识的普及、经验的介绍、相关法律的宣传 110
第五节 物业管理企业的自我管理 110
一、管理的原则 110
二、管理的主要内容 110
三、管理中的竞争机制——物业管理企业的招标投标 111
第六节 物业管理市场的完善 111
一、我国物业管理市场中存在的问题 111
二、加快物业管理市场化的必要性 113
三、加快物业管理市场化的具体对策 114
第五章 物业管理委员会——业主委员会第一节 业主委员会概念 120
一、业主与非业主使用人 120
二、业主大会的召开 121
三、业主大会的内容 121
四、业主大会决定问题的程序 121
五、业主管理委员会的职权 122
第二节 业主管理委员会的产生和组成 122
一、业主管理委员会的产生 122
二、业主管理委员会章程 124
附：上海“城市花园”住宅区业主委员会章程 124
三、业主委员会的组织 126
四、业主委员会委员 126
五、业主委员会的权利和义务 127
六、业主委员会会议 128
第三节 业主委员会选聘物业管理企业 128
一、选择物业管理企业的标准 128
二、选聘物业管理企业的方法 129
第六章 物业管理的招标投标第一节 物业管理招标投标的基本理论 131
一、物业管理招标投标的概念 131
二、物业管理实行招标投标的意义 131
三、物业管理招标投标的原则及特点 132
第二节 物业管理招标投标程序 133
一、物业管理招标的方式和程序 133
二、物业管理投标程序 134
第三节 物业管理投标企业的资质条件 135
一、物业管理投标企业的资质审查 135
二、物业管理投标企业的资质条件 135
第四节 物业管理招标文件及投标书的主要内容 136
一、物业管理招标文件的内容 136
二、物业管理投标书的内容 138
第五节 物业管理招标投标实例 139
一、“美林花园”招投标介绍 139
二、附件一：某公寓物业管理招标文件摘要 140
三、附件二：某公寓物业管理投标书摘要 147
第七章 物业管理中的契约关系第一节 公共契约概述 162
一、物业管理的公共契约 162
二、在物业管理中引进公共契约的作用和意义 163
三、公共契约的主要内容 163
第二节 物业管理中的契约主体和契约关系 164
一、物业管理中的契约主体 164
二、物业管理中的契约关系 165
第三节 物业管理制度的建立与发展 167
一、管理制度制定的原则 167
二、物业管理制度的分类 167
三、物业管理合同及其特征 167
四、物业管理合同的条款 168
五、委托管理合同 169
六、住宅区（楼）公共契约 171
七、公有房屋委托代理经租合同 173
八、绿化施工合同 174
九、室内装修管理细则举例 175
十、小区管理办法 175
附件一：翠微小区管理办法细则 176
附件二：住户须知 178
第四节 业主公约 179
一、业主公约概述 179
二、业主公约的法律依据与特点 180
第五节 住户手册 181
一、住户手册的性质和内容 181
二、住户手册样本 181
第六节 冲突与管理 184
一、冲突的内涵与原因 184
二、冲突管理原则 185
第八章 物业管理企业运作第一节 物业管理公司特点 186
一、有关公司的基本概念 186
二、物业管理企业的性质 187
三、物业管理公司建立的步骤 187
第二节 物业管理公司的组织管理 188
一、物业公司组织管理 188
二、物业管理公司组织设计理念 189
三、如何设计物业管理公司组织 191
四、物业管理公司的机构设置 192
五、物业管理企业的几种模式 194
第三节 物业管理企业的资质审批和组建 194
一、物业管理企业的资质审批 194
二、物业管理企业的资质等级管理 195
三、物业管理企业的资质审批 195
四、物业管理企业的注册登记 196
五、物业管理企业的权利和义务 196
附：某物业管理公司章程样式 198
第四节 物业管理公司的经营管理和机构设置 198
一、物业管理企业的经营管理 198
二、物业管理公司组织的部门化 200
三、物业管理公司的建设 201
第五节 物业管理企业制度的建立和执行 202
一、制度在物业管理公司中的作用 202
二、建立制度的原则 203
三、一般企业制度的内容与分类 203
四、各项制度制订示意 204
五、制度制订和执行应注意的事项 217
第六节 物业管理公司人力资源管理 218
一、人员的招聘 219
二、人员的签约 221
三、员工的管理和考核 222
附：深圳市房屋管理员岗位规范 224
第七节 物业管理人员的素质要求与培训 227
一、物业管理人员的知识结构、素质与能力 227
二、物业管理人员培训的作用与意义 229
三、员工培训的内容 230
四、员工培训的层次划分 231
五、员工培训的形式 232
六、培训的组织与实施 233
七、培训部门主要职能和任务 233
八、培训方法和技巧指导 234
第八节 物业管理公司的CI设计 236
一、CI设计的含义 236
二、CI设计的原则 237
三、物业管理引进CI设计的可行性 237
四、CI设计的程序 238
五、物业管理公司CI设计的主要内容 238
六、CI设计在物业管理中的意义 239
第九节 物业管理公司与其他相关部门的关系 240
一、物业管理公司与业主管理委员会的关系 240
二、物业管理公司与房地产行政主管部门的关系 240
三、物业管理公司与工商、税务、物价管理部门的关系 241
四、物业管理公司与其他行政管理部门的关系 241
五、物业管理公司与房地产开发企业的关系 241
六、与属地街道办事处（或居委会）的关系 242
七、物业管理公司与专营机构的关系 242
第九章 物业管理公司的财务管理与收费第一节 物业管理公司财务概述 242
一、财务及财务管理 242
二、物业管理企业的财会制度 243
三、物业管理资金概述 246
第二节 物业管理财务的组织安排 247
一、概述 247
二、财务管理的机构及职责 248
三、物业管理公司财务管理的内容和任务 250
四、物业管理公司财务管理的机构以及财务管理制度 251
五、物业管理企业的财务核算与财务监督 251
第三节 资金筹措 253
一、物业管理资金筹措原则 254
二、筹措物业管理资金计费标准的核算方法 254
三、资金筹措的渠道 254
四、影响经营性物业收益的主要因素 256
五、经营性物业管理资金的来源 257
第四节 物业公司的资金运用 258
一、物业管理资金的使用原则 258
二、日常综合管理费用的构成 258
第五节 维修基金的筹集与管理 259
一、维修基金的含义与作用 259
二、维修基金的筹集 260
三、维修基金的管理与使用 261
第六节 物业公司的财务分析 262
一、物业管理公司的财务分析与经济活动分析的区别 262
二、物业管理公司财务分析原则 263
三、财务分析方法分类 264
四、物业管理公司的利润分析 265
五、管理服务成本的综合分析 266
第七节 物业管理收费 267
一、物业管理企业的收入来源 267
二、物业管理定价目标 268
三、物业管理收费测算的基本原则 269
四、收费标准及其合理化 273
五、物业管理价格的构成 274
六、商品房的物业管理服务费 275
七、公有住宅售后管理服务费 276
八、其它收费 277
九、物业管理服务费的收缴 277
第八节 物业管理收入的具体标准 278
一、收入分类 278
二、住宅小区的特种服务及其服务费用 283
三、高层楼宇物业管理收费项目 284
第十章 房屋维修管理 287
第一节 房屋维修管理是物业管理中的基础管理 287
一、房屋维修管理在整个物业管理中的地位和作用 287
二、房屋维修管理的内容 288
三、房屋维修养护的原则 289
四、房屋维修的范围 291
第二节 房屋损坏原因 292
一、房屋的基本功能与要求 292
二、房屋损坏的现象及原因 293
第三节 房屋完损等级评定 294
一、房屋常用结构及其组成部分 294
二、房屋完损等级评定方法 294
三、评定房屋完损等级的一般做法 296
四、房屋完好率、危房率的计算 296
五、评定房屋完损等级应注意的事项 296
第四节 房屋维修工程管理 297
一、房屋维修施工管理 297
二、房屋修缮工程的分类 299
三、房屋修缮标准 302
第五节 房屋安全管理与鉴定 303
一、危房鉴定与管理 303
二、装饰装修安全管理 305
第六节 房屋维修的技术管理 306
一、房屋维修技术管理的任务和作用 306
二、房屋维修技术管理的内容 307
三、房屋维修的技术管理 307
第七节 房屋的日常养护 309
一、房屋养护的原则和内容 309
二、房屋养护服务中存在的问题 309
三、房屋日常养护的类型 311
四、房屋日常养护的内容 313
五、加强对二次装修的科学管理 317
六、房屋日常养护的考核标准 323
第八节 白蚁防治的管理 324
一、白蚁生活习性的介绍 324
二、白蚁对房屋有哪些危害 324
三、如何预防和灭治白蚁 325
第十一章 房屋设备系统管理第一节 房屋设备维修管理 327
一、房屋设备维修管理概述 327
二、房屋设备管理方式、内容与制度 328
三、房屋设备的日常性保养 329
第二节 房屋设备和维修分类 330
一、房屋设备分类 330
二、房屋设备管理的基本内容与要求 332
三、房屋设备的保养与维修 334
第三节 房屋给排水设备系统管理 335
一、给水系统 335
二、排水系统 336
三、给排水系统 337
四、给水排水管理 337
第四节 房屋供电系统管理 341
一、供电系统的组成 341
二、供电系统管理的内容和制度 342
三、供电系统常见故障及其检修 344
四、制定管理办法 344
第五节 电梯设备管理 347
一、电梯设备的基本组成 347
二、电梯的技术档案管理 348
三、电梯的分类 349
四、电梯管理的基本内容 349
五、电梯管理的工作类型 349
第六节 空调设备系统管理 356
一、空调的分类 356
二、空气调节的管理 356
三、空调设备管理 358
第七节 供暖设备管理 360
一、供暖管理的原则 360
二、供暖管理的内容 362
三、供暖设备管理综述 365
四、供暖的基本内容 366
五、供暖锅炉房的管理 367
六、供暖管网的管理 369
七、供暖系统常见故障处理 371
八、供暖用户管理 371
第十二章 物业区域的综合服务及管理第一节 概述 373
一、物业的分类及其物业区域概念 373
二、物业区域综合服务及管理的特点 373
三、物业区域的综合服务及管理 374
四、物业区域综合服务及管理的运作形式 375
第二节 物业区域的环境卫生管理 376
一、环境卫生管理及其管理原则 376
二、环境卫生管理的措施 377
三、物业区域的环境保护 378
第三节 物业区域的绿化管理 380
一、绿化及绿化管理的意义 380
二、绿化管理的基本内容 382
三、物业区域绿化的基本要求及评价指标 384
四、物业区域绿地等级标准 384
第四节 物业区域的治安管理 386
一、治安管理及其管理内容 386
二、治安管理硬件设施 386
三、治安管理的软件系统 387
第五节 物业区域的消防管理 390
一、消防宣传教育工作 391
二、建立一支专群结合的消防队伍 391
三、消防设施、器材的配备与管理 392
四、制定消防规章制度 393
五、紧急情况下的处置措施 394
第六节 物业区域的车辆道路管理 394
一、物业区域车辆道路管理的意义 394
二、物业区域道路的功能及分级 395
三、道路交通管理的主要内容 396
四、道路交通管理制度及规定 397
第十三章 居住小区的物业管理第一节 居住小区物业管理概念 399
一、住宅与居住小区 399
二、居住小区的功能 399
三、居住小区的特点 400
四、目前我国住宅管理的几种方式 401
五、物业管理的强大生命力 402
六、居住小区物业管理概念 402
七、居住小区物业管理的特征 402
第二节 住房的物业管理与居住小区的物业管理 403
一、不同产权性质的住宅及其物业管理 403
二、住宅小区的物业管理 406
第三节 居住小区物业管理的目标、原则 408
一、管委会的组建及其权利与义务 408
二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作 409
三、居住小区物业管理的目标 410
四、居住小区物业管理的原则 411
第四节 居住小区物业管理达标、考评 411
一、小区（大厦、工业区）实施物业管理达标的条件 412
二、小区（大厦、工业区）物业管理达标的申报 412
三、小区（大厦、工业区）物业管理达标的组织与实施 412
四、小区（大厦、工业区）物业管理达标的考评与验收 412
五、小区（大厦、工业区）物业管理达标后的检查 412
六、全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则 412
第五节 居住小区物业管理经费来源、测算 412
一、居住小区物业管理经费的来源 412
二、居住小区物业管理服务收费原则 415
三、居住小区物业管理公共项服务收费的费用构成与测算方法 416
第六节 优质居住小区物业管理案例分析 422
一、“全国模范文明住宅小区”榜首——广州五羊村 422
二、案例分析 427
第十四章 计算机在物业管理中的应用第一节 物业管理现代化 429
一、实现物业管理现代化的优越性 429
二、物业管理现代化的内容 430
第二节 计算机技术的普及和发展 432
一、迅速发展的计算机技术 432
二、计算机在企业管理中的应用概况 433
三、计算机网络的功能与运用 434
第三节 物业管理中的计算机技术 435
一、计算机在物业管理中的作用 435
二、物业管理系统中的计算机技术 436
三、计算机参与物业管理的必要性 437
四、物业管理如何与计算机相结合 438
五、计算机参与物业管理的模型 439
六、计算机在物业管理中应用范围 440
七、物业管理中计算机的硬件设备和软件环境 441
第四节 计算机管理的制度建设 442
一、管理制度的建立 442
二、计算机系统主任的岗位责任 442
第五节 物业管理中的现代化设施 443
一、信息通信设备系统 443
二、建筑设备系统 444
三、火灾报警与消防联动控制系统 445
四、公共安全系统 446
第六节 智能化大厦 446
一、智能大厦的发展历程 446
二、智能大厦的设施 448
第七节 物业管理信息系统 451
一、物业管理信息系统的模型 452
二、物业管理信息系统的结构和内容 452
第十五章 物业管理质量认证体系第一节 ISO9000的产生和发展 455
一、ISO9000的产生 455
二、ISO9000的发展 456
三、ISO9000系列标准的特点 457
四、国内外进行质量认证的现状 457
五、推行ISO9000标准的发展趋势 459
第二节 物业管理企业实施ISO9000标准的意义 460
一、实施的目的 460
二、实施ISO9000系列标准的意义 460
第三节 ISO9000系列标准的内容 461
一、ISO9000系列标准概述 461
二、质量保证模式的选择 462
三、充分理解物业管理的特色和特性 463
四、重要的质量术语 464
五、物业管理行业ISO9002质量体系的内容 465
第四节 实施ISO9000的主要步骤 468
一、组织机构 468
二、诊断 468
三、培训 468
四、体系设计 468
五、文件的编制 469
六、试运行 469
七、审核和获证 469
第五节 推行ISO9000标准应注意的几个问题 469
一、不要操之过急 469
二、应具备的基本条件 470
三、要选好咨询服务机构 470
四、从实际出发选择认证机构 470
五、建立有利于质量体系持续有效运行的激励机制 471
附件一：万科物业实施ISO9002创物业名牌 471
附件二：深圳发展中心大厦物业管理部实施ISO9002的成功之路 473
第十六章 物业管理法规的建立和完善第一节 物业管理立法的必要性 477
一、只有通过法律监督，才能强化开发商的物业管理责任 478
二、物业管理的行为需要有法可依 478
三、只有通过立法，才能从根本上保证业主利益 479
第二节 物业管理法规概述 480
一、全国性法律法规 480
二、地方性法规 481
三、物业管理立法应包含的内容 482
第三节 物业管理法律规范 484
一、法律规范的概念 484
二、法律规范的特征 484
三、物业管理法律规范的依据 484
四、物业管理法律规范的结构 485
第四节 物业管理的法律关系 486
一、物业管理法律关系有三要素 486
二、物业管理法律关系的特征 487
三、法律主体的权利和义务 487
四、物业管理法律关系的发生、变更和消灭 489
五、物业管理公司的法律地位 489
六、业主管理委员会的法律地位 490
第五节 物业管理法律责任 491
一、法律责任的概念和种类 491
二、物业管理法律责任的概念和特点 492
三、物业管理法律的构成要件 493
四、物业管理法律责任中的民事责任 493
五、物业管理法律责任中的行政责任 494
六、物业管理法律责任中的刑事责任 495
七、物业管理法律责任的处理 496
第十七章 海外物业管理概览第一节 香港的物业管理 497
一、香港物业管理的发展历程 498
二、香港物业的分类管理 499
三、香港房屋管理的财务安排 508
四、香港楼宇、屋村管理的法制化 513
五、香港的物业管理公司及业务 523
六、香港楼宇、屋村管理的人员培训 524
第二节 新加坡的物业管理 525
一、新加坡住宅业介绍 525
二、新加坡的物业管理机构 526
三、物业管理的内容及范围 527
四、建设资金和管理经费 529
五、新加坡物业管理概况 529
第十八章 建设部等有关部委物业管理法规1．建设部部令城市危险房屋管理规定（1989年11月21日中华人民共和国建设部第4号令） 531
2．建设部部令城市异产毗连房屋管理规定（1989年11月21日中华人民共和国建设部第5号令） 534
3．建设部关于印发房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准的通知（建房字第280号 1990年6月14日） 536
4．建设部关于治理屋面渗漏的若干规定（建建第370号 1991年6月13日） 537
5．建设部部令城市房屋修缮管理规定（1991年7月8日中华人民共和国建设部第11号令） 538
6．建设部关于提高防水工程质量的若干规定（建建第837号 1991年12月13日） 542
7．建设部关于提高电梯质量的若干规定（建建第144号 1992年3月20日） 543
8．建设部部令城市房屋便器水箱应用监督管理办法（1992年4月17日中华人民共和国建设部第17号令） 545
9．建设部部令公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年6月15日中华人民共和国建设部第19号令） 546
10．建设部关于提高住宅工程质量的规定（建建第504号 1992年8月3日） 548
11．财政部、中国人民银行关于印发《施工、房地产开发企业财务制度》的通知（（93）财预字第6号 1993年1月11日） 549
12．建设部关于认真做好新建房屋白蚁预防工程的通知（建房第166号 1993年3月10日） 567
13．建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建法第814号 1993年11月13日） 570
14．建设部部令建设工程质量管理办法（1993年11月16日中华人民共和国建设部第29号令） 572
15．建设部部令城市公有房屋管理规定（1994年3月23日中华人民共和国建设部第34号令） 578
16．建设部部令城市新建住宅小区管理办法（1994年3月23日中华人民共和国建设部第33号令） 583
17．建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知（建房物字第21号 1994年4月25日） 585
18．建设部住宅工程初装饰竣工验收办法（建监字第392号 1994年6月16日） 587
19．建设部房地产业司、城市住宅小区建设试点办公室关于建设部城市住宅小区建设试点单位，贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的通知（建房物字第34号 1994年7月1日） 588
20．建设部关于贯彻《城市房地产管理法》的若干意见（建房［1994］第493号 1994年7月28日） 590
21．建设部房地产业司关于转发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的通知（建房物字第42号 1994年8月26日） 593
深圳经济特区住宅区物业管理条例（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过） 593
22．建设部城市住宅小区建设扩大试点工作大纲（建办住第129号 1994年9月24日） 599
23．建设部关于印发《城市区域锅炉供热管理办法》的通知（建城第599号 1994年9月26日） 604
城市区域锅炉供热管理办法 604
24．建设部部令城市商品房预售管理办法（1994年11月15日中华人民共和国建设部第40号令） 608
25．建设部、国家经济贸易委员会、国家技术监督局关于加强电梯管理的暂行规定（建计第667号 1994年11月） 609
26．建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于印发《城镇经济适用住房建设管理办法》的通知（建房第761号 1994年12月25日） 611
城镇经济适用住房建设管理办法 611
27．建设部部令城市房地产开发管理暂行办法（1995年1月23日中华人民共和国建设部第41号令） 613
28．公安部部令租赁房屋治安管理规定（1995年3月6日中华人民共和国公安部第24号令） 617
29．建设部实施国家安居工程的意见（建房第110号 1995年3月8日） 619
30．建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（建房第120号 1995年3月11日） 621
（1）全国优秀管理住宅小区标准（2）全国优秀管理住宅小区达标申报表 621
31．建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建计第167号 1995年3月30日） 632
（1）从事电梯安装、维修业务的企业资质条件（2）电梯准用证 632
32．建设部部令城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日中华人民共和国建设部第42号令） 638
33．建设部人事教育劳动司、房地产业司关于实行白蚁防治专业技术管理人员岗位培训制度的通知（建教培字第27号 1995年5月23日） 642
（1）白蚁防治专业技术、管理人员岗位培训实施办法（2）白蚁防治专业技术、管理人员岗位规范及教学计划 642
34．建设部关于认真做好“三北”地区冬季供暖工作的紧急通知（建房第305号 1995年5月31日） 644
35．建设部关于“全国优秀管理住宅小区”考评验收工作的通知（建房第367号 1995年6月26日） 646
36．建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房购销合同示范文本》的通知（建房第386号 1995年6月29日） 647
商品房购销合同示范文本 655
37．国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格第971号 1995年7月17日） 655
38．建设部部令建筑装饰装修管理规定（1995年8月7日中华人民共和国建设部第46号令） 657
39．建设部房地产业司关于认真贯彻《建筑装饰装修管理规定》做好原有房屋安全管理工作的通知（建房物字第33号 1995年8月28日） 661
40．建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知（建房字第517号 1995年9月8日） 662
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 662
41．建设部关于表彰全国城市物业管理优秀住宅小区、优秀市长局长的通报（建房字第686号 1995年11月24日） 664
42．建设部、公安部关于城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996年1月5日中华人民共和国建设部、公安部第49号令） 668
43．建设部部令城市房地产中介服务管理规定（1996年1月8日中华人民共和国建设部第50号令） 670
44．建设部关于加强房地产开发管理提高商品房质量的通知（建房字第48号 1996年1月23日） 674
45．国家计划委员会、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（计价费第266号 1996年2月9日） 675
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 675
46．建设部房地产业司关于认真贯彻《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（建房物字第005号 1996年3月5日） 678
47．建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）》达标办法的通知（建房物字第008号 1996年4月1日） 679
全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则 679
48．建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培字第41号 1996年9月5日） 684
（1）物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法（2）物业管理企业经理岗位规范及培训教学计划（3）物业管理企业部门经理、管理员岗位规范及培训教学计划 684
49．建设部关于认真贯彻执行《建筑装饰装修管理规定》的通知（建建［1996］第523号 1996年10月14日） 688
50．建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定（建房［1997］第12号 1997年1月9日） 690
51．国家工商行政管理局关于房地产广告发布暂行规定（国家工商行政管理局71号令 1997年2月1日起施行） 692
52．建设部关于建设工程质量投诉处理暂行规定（建监［1997］第60号 1997年4月2日） 694
53．建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知（建房第65号 1997年4月3日） 696
54．建设部关于印发《家庭居室装饰装修管理试行办法》的通知（建建［1997］第92号 1997年4月15日） 697
家庭居室装饰装修管理试行办法 697
55．建设部房地产业司关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知（建房物字第011号 1997年4月16日） 701
全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 701
56．建设部关于加强公有房屋修缮服务管理工作的通知（建房［1997］第146号 1997年6月15日） 708
57．建设部、国家工商行政管理关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知（建房［1997］第263号 1997年8月15日） 709
物业管理委托合同示范文本 709
58．建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建房［1997］第219号 1997年8月29日） 716
业主公约示范文本 719
59．建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见（建设［1997］第321号 1997年11月23日） 719
60．建设部关于加强商品房销售管理的通知（建房［1998］第17号 1998年1月24日） 721
61．建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房［1998］第102号 1998年5月12日） 723
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 723
62．财政部物业管理企业财务管理规定（财基字［1998］第7号 1998年3月12日） 725
63．国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发［1998］23号 1998年7月3日） 728
64．建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房［1998］213号 1998年11月9日） 731
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 731
65．建设部人事教育司关于印发《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》及有关事项的通知（建人教专［1998］第244号 1998年12月2日） 733
全国物业管理从业人员岗位证书管理办法 733
66．国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知（国税发［1998］第217号 1998年12月15日） 735
67．建设部关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知（建住房［1999］第114号 1999年4月29日） 735
商品住宅性能认定办法（试行） 735
68．城市房屋白蚁防治管理规定（1999年10月15日 中华人民共和国建设部第72号令） 740
69．建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知（建住房［1999］246号 1999年10月14日） 742
第十九章 地方物业管理法规北京市物业管理法规1．北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准（试行）”的通知（京价（涉）字［1989］第170号 1989年5月12日） 748
2．北京市城镇房屋修缮管理规定（京房修字［1994］第506号 1994年9月29日） 748
3．北京市房地产管理局关于印发《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》的通知（京房修字［1994］第495号 1994年10月6日） 751
北京市城镇房屋完损等级评定实施规定4．北京市房地产管理局关于印发《北京市城镇房屋修缮范围和标准》的通知（京房修字［1994］第521号 1994年10月10日） 759
北京市城镇房屋修缮范围和标准5．北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》（京政发［1994］72号 1994年12月23日） 764
6．北京市人民政府令北京市居住小区物业管理办法（1995年7月7日北京市人民政府第21号令发布 根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改） 777
7．北京市市政管理委员会、北京市城乡规划委员会、北京市城乡建设委员会关于北京市居住小区接管综合验收办法（京政管字第17号 1995年8月22日） 779
8．北京市市政管理委员会关于北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定（京政管字第78号 1995年8月22日） 781
9．北京市市政管理委员会北京市物业管理单位经营资质审批规定（北京市市政管理委员会通告 1995年第3号） 783
10．北京市人民政府办公厅关于加强住宅小区配套设施建设的通知（京政办发［1995］79号 1995年9月5日） 785
11．北京市房屋土地管理局关于印发《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》及开展创建“北京市物业管理优秀居住小区”活动的通知（京房地物字［1996］164号 1996年3月21日） 786
北京市优秀管理居住小区标准（试行） 786
12．北京市物价局、市房屋土地管理局关于居住小区物业管理收费标准有关问题的补充通知（京价（房）字［1996］第289号 1996年8月8日） 789
13．北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知（京价（房）字［1996］第274号 1996年8月8日） 790
14．北京市房屋土地管理局关于开展物业管理单位经营资质审查工作的通知（京房地物字［1997］第032号 1997年1月10日） 793
15．北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室关于加强居住小区内人防工程使用管理的通知（京房地物字［1997］第331号 1997年4月25日） 798
16．北京市物价局、北京市市政管理委员会关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知（京价（房）字［1997］第186号 1997年6月23日） 799
17．北京市房屋土地管理局关于开展居住小区物业管理委员会试点工作的通知（京房地物字485号 1997年6月23日） 799
物业管理委员会章程（示范文本） 799
18．北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发《北京市普通居住小区物业服务收费暂行办法》的通知（京价（房）字第196号 1997年6月25日） 804
（1）北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（2）北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 804
19．北京市物价局关于进一步完善我市热价管理的通知（京价（工）字［1997］第290号 1997年7月18日） 810
20．北京市地方税务局关于对物业管理服务业征收营业税问题的通知（京地税营［1997］386号 1997年8月26日） 811
21．北京市建筑工程质量监督总站北京市建筑工程质量保修实施办法（质监总站［1997］第82号 1997年7月18日） 812
22．北京市房屋土地管理局关于开展外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知（京房地物字第685号 1997年9月8日） 814
外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约基本内容23．北京市房屋土地管理局关于开展内销商品房房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知（京房地物字［1998］第34号 1998年1月14日） 817
内销商品房房屋使用、管理、维修公约基本内容24．北京市人民政府北京市人民防空工程建设与使用管理规定（1998年4月1日北京市人民政府令第1号） 820
25．北京市房屋土地管理局关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知（京房地物字［1998］第308号 1998年4月8日） 824
26．北京市居住小区管理办公室关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知（京小区办字［1998］第011号 1998年4月13日） 825
27．北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知（京房地物字［1998］第550号 1998年6月9日） 826
28．北京市房屋土地管理局关于印发建设部《房地产物业管理规范化服务标准》的通知（京房地宣字［1998］第786号 1998年8月17日） 827
29．北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《房屋及其设备小修服务标准》的通知（京房地修字［1998］第799号 1998年8月18日） 828
30．北京市关于加快实施城镇居民住宅配电设施改造工程的通知（京政办发［1998］第37号 1998年8月25日） 840
31．北京市住宅区、住宅楼房电信设施建设管理规定（首规办规字［1999］第021号 1999年2月1日） 841
32．北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字［1998］第394号 1998年10月29日） 842
33．北京市物价局、北京市财政局关于调整北京市地下热水资源费收费标准的通知（京价（工）字［1998］第454号 1998年12月3日） 844
34．北京市物价局关于修订北京市热价管理办法的通知（京价（工）字［1998］第475号 1998年12月24日） 845
35．北京市房屋土地管理局关于印发《北京市居住小区物业服务基本要求（试行）》的通知（京房地物字［1999］第187号 1999年3月9日） 846
北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）36．北京市城镇公有住宅楼房大、中修修定案标准（京房地修［1999］第311号 1999年4月12日） 848
37．北京市人民政府办公厅转发规划委关于提高本市新建改建居住区居民汽车场库配套指标意见的通知（京政办发［1999］26号 1999年4月20日） 851
38．北京市关于提高本市新建改建居住区居民汽车场库配套指标的意见（京政办发［1999］第26号 1999年5月1日起执行） 852
39．北京市财政局关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知（京财建［1999］543号 1999年5月3日） 852
40．北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《高层住宅二次供水设施维修技术要求》的通知（京房地修字［1999］第601号 1999年6月17日） 863
上海市物业管理法规 869
1．上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办发第34号 1994年6月15日） 869
2．上海市人民政府关于发布《上海市公有住宅售后管理暂行办法》的通知（沪府发第59号 1994年12月17日） 873
3．上海市房屋土地管理局关于贯彻实施《上海市公有住宅售后管理暂行管理办法》的若干规定及说明（沪房地物字第418号 1995年8月4日） 881
4．上海市浦东新区住宅小区物业管理实施办法（沪浦管［1995］第168号 1995年8月7日） 885
5．上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法（沪价房［1996］第116号 1996年5月15日） 891
6．上海市房屋土地管理局关于上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法（沪房地物字第442号 1996年6月3日） 894
7．上海市关于规范业主委员会运作的实施意见（沪房地物［1996］第443号 1996年6月3日） 897
8．上海市物价局上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答（沪价房［1996］第174号 1996年7月12日） 898
9．上海市人民政府上海市开发建设示范居住区实施纲要（沪府［1997］第15号 1997年3月17日） 901
10．上海市房屋土地管理局关于进一步加强公有住宅售后管理的通知（沪房地物［1997］第427号 1997年5月19日） 904
11．上海市居住物业管理条例（1997年5月28日上海市十届人大常委会第三十六次会议通过） 906
12．上海市房屋土地管理局关于《上海市居住物业管理条例》有关条文的应用解释（沪房地物［1997］第954号 1997年9月30日） 915
13．上海市物价局、市房屋土地管理局关于规范住宅管理的空关、代理经租、办理入住手续等收费问题的通知（沪价房［1997］第346号 1997年12月23日） 921
14．上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法（浦工商价字［1998］第12号 1998年1月1日） 922
15．上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定（沪建研［1998］第0056号 1998年2月24日） 924
16．上海市居住物业保安管理办法（沪房地物［1998］第44号 1998年5月1日起施行） 927
17．上海市房屋土地管理局关于加强本市居住物业管理的实施意见（沪府办发［1998］第31号 1998年8月4日） 929
18．上海市技术监督局、上海市建设委员会住宅装饰装修验收标准（DB31/T30-1999 1999年3月15日起实施） 933
19．上海市物价局重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知（沪价房［1999］第166号 1999年6月8日） 944
广东省物业管理法规 945
1．广东省城乡建设委员会关于广东省居住小区竣工综合验收暂行办法（粤建房字第087号 1994年11月14日） 945
2．广东省建设委员会广东省城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标考评办法（粤价函［1996］第138号 1996年4月29日） 946
3．广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知（粤价［1997］第24号 1997年3月1日起实施） 947
4．广东省建设委员会关于加强住宅小区物业管理的若干规定（粤建房字［1997］第130号 1997年10月22日） 950
5．广东省物业管理条例（广东省九届人大常委会第13号公告 1998年10月1日） 952
6．广东省城镇住宅小区物业管理服务收费明码标价规定（粤价［1999］第125号 1999年7月1日起施行） 958
7．广州市人民政府关于广州市新建住宅小区物业管理办法（穗府［1995］第152号 1995年12月20日） 960
8．广州市城乡建设委员会关于印发《广州市物业管理行业管理规定》、《广州市住宅小区业主委员会实施办法》、《广州市住宅小区管理统筹金使用办法》、《广州市住宅小区物业管理考评办法》的通知（穗建开［1996］第47号 1996年2月15日） 964
（1）广州市物业管理行业管理规定（2）广州市住宅小区业主委员会实施办法（3）广州市住宅小区管理统筹金使用办法（4）广州市住宅小区物业管理考评办法 964
9．广州市人民政府广州市房屋修缮管理规定（广州市人民政府［1998］第1号令） 968
10．汕头经济特区物业管理服务收费实施办法（汕头市物价局、汕头市国土房产局1995年8月1日） 972
11．广东省中山市人民政府关于中山市城镇住宅小区管理试行办法（中府［1996］第8号 1996年6月26日） 977
12．珠海市住宅小区物业管理条例（1996年11月19日珠海市四届人大常委会二十次会议通过） 982
13．深圳市民政局关于对业主管理委员会进行社团登记管理有关问题的通知（深民通字［1995］第40号 1995年11月23日） 987
14．深圳市人民政府令《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（1996年9月20日 第52号） 988
15．深圳市住宅局关于采用招标方式确定鹿丹村物业管理单位的通知（深住［1996］111号 1996年9月23日） 996
（1）鹿丹村物业管理招标书（2）标书的项目和要求 996
16．深圳市住宅局关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知（深住［1996］110号 1996年10月24日） 1001
深圳市物业管理资质证书管理规定 1001
17．深圳市住宅局关于（大厦、工业区）管理处主任任职条件的通知（深住［1996］120号 1996年11月25日） 1004
18．深圳市住宅局关于印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本、《深圳市业主管理委员会规则（试行）》的通知（深住［1996］122号 1996年11月27日） 1005
（3）深圳市业主管理委员会规则（试行） 1005
（1）物业管理合同 1019
（2）业主公约 1019
19．深圳市住宅局关于1996-1997年度全市物业管理优秀住宅区（住宅组团）、优秀大厦、优秀工业区考评的通知（深住［1997］13号 1997年2月5日） 1019
（1）深圳市物业管理考核评比标准（住宅区、住宅组团）（2）深圳市物业管理考核评比（大厦）（3）深圳市物业管理考核评比（工业区） 1019
20．深圳市住宅局关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知（深住［1997］16号 1997年3月10日） 1047
21．深圳市住宅局关于印发《深圳市住宅区公用设备专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的通知（深住［1997］39号 1997年4月25日） 1052
（1）深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定（2）深圳市房屋本体维修基金管理规定（3）深圳市房屋本体维修基金指导标准 1052
22．深圳市人民政府关于安全文明小区经费问题的通知（深府［1997］224号 1997年10月16日） 1059
23．深圳市物价局、深圳市住宅局关于下达我市物业管理服务收费标准的通知（深物价［1997］141号 1997年11月20日） 1061
（1）深圳市行业管理服务收费指导标准（2）深圳市行业管理考核评比标准 1061
24．深圳经济特区物业管理行业管理办法（深圳市人民政府第74号令 1998年7月20日） 1094
后记 1101