第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述 2
第一节 房地产开发经营的主要特点 2
一、房地产开发企业的类型与主要业务 2
（一）房地产开发企业的类型 2
（二）房地产开发企业的主要业务 2
二、房地产开发业务的主要特征 3
三、房地产开发经营的主要流程 3
（一）土地取得阶段 3
（二）前期准备阶段 4
（三）建设施工阶段 4
（四）房产销售（预售）阶段 4
（五）项目清算阶段 4
（六）自持物业阶段 4
第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进 5
一、房地产开发企业会计制度形成的前期 5
二、《房地产开发企业会计制度》实施阶段 5
三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段 6
四、房地产开发企业执行《企业会计准则》 6
第三节 房地产开发企业的财税特征 7
一、房地产开发业务的财税特征 7
二、房地产开发企业缴纳的主要税种 8
第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容 9
一、房地产开发企业的会计科目设置 9
二、重要会计科目的核算内容 12
（一）开发成本 12
（二）开发产品 13
（三）投资性房地产 13
（四）应付账款 13
（五）应交税费 13
（六）主营业务收入 14
（七）其他业务收入 14
第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理 16
第一节 企业设立条件 16
一、内资房地产企业设立的法律要求 16
（一）《公司法》有关规定 16
（二）《城市房地产管理法》有关规定 16
（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定 16
（四）《房地产开发企业资质管理》有关规定 17
二、设立外商投资房地产企业的要求 18
（一）注册资本要求 18
（二）设立流程 19
（三）特殊规定 19
三、注册资本金的要求 20
四、项目资本金的要求 21
第二节 企业设立阶段的会计核算 23
一、会计科目的设置 23
（一）实收资本（或股本） 23
（二）资本公积 23
二、注册资本的核算 24
（一）设立登记时出资的核算 24
（二）增加注册资本的核算 26
（三）实收资本减少的核算 29
第三节 企业设立阶段的税务处理 29
一、税务登记 29
（一）税务登记证的办理 29
（二）税务登记证的变更 30
二、企业设立阶段的纳税计算 30
（一）印花税 31
（二）契税 31
三、不同出资方式的税务处理 32
四、分支机构设立的税务处理 34
（一）分公司 34
（二）子公司 34
（三）分支机构设立的税务分析 35
第四节 筹办期的界定与开办费的处理 36
一、筹办期的概念 36
二、开办费的开支范围 37
（一）允许计入开办费的支出 37
（二）不能计入开办费的支出 37
三、开办费的会计核算 38
四、开办费的税务处理 38
第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理 42
第一节 土地制度概述 42
一、土地所有制 42
二、土地管理的基本制度 43
三、土地征收和建设用地供应 44
四、土地供应的程序 46
五、二级市场土地转让的法律规定 47
第二节 获取土地阶段的税务处理 48
一、契税 48
（一）纳税义务人 48
（二）契税税率 48
（三）契税计税依据 48
（四）契税的征收管理 48
（五）契税计税依据解读 49
（六）契税的会计处理 50
二、耕地占用税 50
（一）纳税义务人 50
（二）征税范围 51
（三）计税依据 51
（四）耕地占用税的税率 51
（五）耕地占用税的征收管理 51
（六）耕地占用税的会计处理 52
三、城镇土地使用税 52
（一）纳税义务人 52
（二）征税范围 52
（三）计税依据和税额 52
（四）城镇土地使用税的征收管理 53
（五）城镇土地使用税的税收优惠 54
（六）城镇土地使用税的会计处理 54
四、印花税 54
（一）税目和税率 54
（二）税收优惠 54
（三）印花税的征收管理 55
（四）印花税的会计处理 55
五、营业税 55
六、个人所得税 56
七、土地增值税 56
第三节 获取土地阶段的会计核算 57
一、一般企业获取土地的会计处理 57
二、房地产开发企业取得开发用土地的会计处理 57
（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理 57
（二）接受投资取得土地使用权的会计处理 61
（三）在建项目收购的会计处理 63
（四）合作建房的会计处理 63
（五）自用土地使用权的会计处理 68
第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理 72
第一节 开发建设阶段业务概述 72
一、项目策划设计阶段 72
二、项目准备阶段 72
三、项目施工阶段 73
四、项目竣工验收阶段 73
第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理 74
一、开发建设阶段涉及的主要税种 74
（一）城镇土地使用税 74
（二）印花税 74
二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理 76
（一）建筑安装工程承包方式 76
（二）不同工程承包方式的会计处理 77
（三）甲供材模式的税务风险 79
第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理 82
一、BT项目工程承包 82
（一）BT模式的含义 82
（二）BT模式的特点 82
（三）BT项目分类 82
（四）BT项目的会计核算 83
（五）BT模式下的税务风险 83
二、BOT项目工程承包 84
（一）BOT模式的含义 84
（二）BOT项目管理部的会计核算 84
（三）BOT项目公司的会计核算 86
（四）BOT项目的摊销与移交 87
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转 92
第一节 开发成本核算概述 92
一、成本核算的基本程序 92
二、确定成本核算对象 93
（一）成本核算对象的概念 93
（二）确定成本核算对象的原则 94
（三）确定成本核算对象的方法 94
（四）房地产开发企业成本对象管理要求 95
三、划分成本核算项目 96
（一）成本核算项目的分类 96
（二）成本项目的核算内容 96
四、成本核算对象和成本项目之间的关系 99
第二节 期间费用核算概述 100
一、费用的特点 100
二、费用确认的原则 100
三、费用确认的标准 100
四、费用的核算内容 101
（一）管理费用 101
（二）销售费用 102
（三）财务费用 102
第三节 成本费用会计科目的设置 102
一、开发成本 102
二、开发间接费用 103
三、开发产品 103
四、管理费用 104
五、销售费用 104
六、财务费用 104
第四节 成本归集、分配的会计处理 110
一、成本分配方法 110
（一）占地面积法 111
（二）建筑面积法 111
（三）直接成本法 112
（四）预算造价法 112
二、成本分配方法对土地增值税的影响及例释 112
（一）不同成本分配方法下的税款差异分析 112
（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法 113
（三）层高系数建筑面积法 113
（四）特殊的成本分摊方法 114
三、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 115
（一）土地征用及拆迁补偿费的归集 115
（二）土地征用及拆迁补偿费的分配 116
四、前期工程费的归集与分配 117
（一）前期工程费的归集 117
（二）前期工程费的分配 118
五、建筑安装工程费的归集与分配 119
（一）采用发包方式的核算 119
（二）采用自营方式的核算 121
（三）建筑安装工程费的分配 122
六、基础设施费的归集与分配 123
（一）基础设施费的归集 123
（二）基础设施费的分配 123
七、开发间接费用的归集与分配 123
（一）开发间接费用的归集 123
（二）开发间接费用的分配 123
第五节 公共配套设施费的会计核算 124
一、公共配套设施成本对象的确定 124
（一）营利性公共配套设施 124
（二）非营利性公共配套设施 124
二、公共配套设施的成本核算对象 125
（一）营利性公共配套设施的成本对象 125
（二）非营利性公共配套设施的成本对象 125
三、公共配套设施费的会计核算方法 125
（一）营利性公共配套设施费的核算 125
（二）非营利性公共配套设施费的核算 128
四、预提公共配套设施费的会计核算 128
（一）公共配套设施费的预提范围 128
（二）预提公共配套设施费的账务处理 129
（三）预提公共配套设施费的计算方法 129
第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算 130
一、土地开发成本的核算 130
（一）土地开发成本的划分和归集 130
（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 131
（三）土地开发成本的核算 132
（四）已完成开发土地开发成本的结转 133
二、代建工程成本的核算 133
第七节 开发完工产品成本的结转 134
一、开发产品总成本的核算 134
（一）计算总成本的原则 134
（二）成本预提 135
（三）成本核算对象总成本计算表 136
二、结转完工开发产品成本 137
（一）开发产品的科目设置 137
（二）开发产品成本明细表 137
三、结转开发产品成本 137
（一）销售产品成本明细表 138
（二）成本差的账务处理 138
第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理 140
第一节 销售（预售）阶段业务概述 140
一、土地使用权转让 140
二、商品房销售 141
（一）商品房预售与现房销售 141
（二）自行销售与委托销售 142
（三）一次性付款、分期付款及按揭付款 142
（四）商品房销售流程 143
三、销售其他建筑物 145
四、代建工程 146
五、其他业务 146
（一）商品房售后服务收入 146
（二）材料销售收入 146
第二节 销售（预售）房款的会计核算 146
一、销售定金的会计核算 147
（一）定金的概念 147
（二）销售定金的管理 147
（三）定金的会计处理 147
（四）定金的税务处理 148
二、会员费及诚意金的会计核算 148
（一）会员费及诚意金的概念 148
（二）会员费及诚意金的管理 148
（三）会员费及诚意金的会计处理 148
（四）会员费及诚意金的税务处理 149
三、按揭保证金的会计核算 149
四、预售房款的会计核算 150
（一）预售房款的概念 150
（二）预售房款的管理 150
（三）预售房款的账务处理 150
五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 151
（一）销售更名的会计核算 151
（二）销售退房的会计核算 152
（三）销售换房的会计核算 152
六、代收款项的会计核算与税务处理 153
（一）代收款项的会计核算 153
（二）代收款项的税务处理 153
第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理 155
一、收入的确认条件 155
（一）《企业会计准则》关于收入的确认条件 155
（二）税法关于收入的确认条件 155
（三）完工条件 155
二、销售收入的账务处理 156
三、商品房面积差的会计核算 156
四、拆迁还房的会计和税务处理 157
（一）拆迁还房的概念 157
（二）拆迁还房的税务处理 157
（三）拆迁还房的会计处理 159
五、委托代销收入的会计核算 159
（一）收取手续费方式 159
（二）视同买断方式 160
六、售后回购房屋收入的会计核算 161
（一）会计处理 161
（二）税务处理 161
七、附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算 162
八、销售折扣、折让及退回的会计核算 162
第四节 商品房销售成本的会计核算 163
一、开发产品的会计核算 163
二、开发产品销售时的会计核算 164
三、成本差异的会计核算 164
第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理 168
第一节 出租物业的会计核算与税务处理 168
一、出租物业的初始计量 168
（一）出租物业的确认 168
（二）出租物业的账务处理 168
（三）出租物业暂估入账的账务处理 169
二、出租物业收入的会计核算与税务处理 169
（一）出租收入的确认 169
（二）租金收入的账务处理 170
（三）免租期收入的账务处理 170
（四）租金收入的税务处理 171
三、出租物业后续支出的会计核算 171
（一）维修的账务处理 171
（二）装修的账务处理 171
（三）改建支出的账务处理 172
四、出租物业后续计量的会计核算 173
（一）成本计量模式的账务处理 173
（二）公允价值计量模式的账务处理 174
（三）后续计量模式变更的账务处理 175
五、投资性房地产转换的会计核算 176
（一）投资性房地产转换形式 176
（二）投资性房地产转换日的确定 176
（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算 176
（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算 177
六、投资性房地产处置的会计核算 180
（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理 180
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理 180
第二节 自营物业的会计核算与税务处理 181
一、自营物业的会计核算 181
（一）自营物业的确认和初始计量 181
（二）自营物业经营的账务处理 182
二、自营物业后续支出的会计核算 182
（一）自营物业装修的会计核算 182
（二）自营物业改建的会计核算 183
（三）自营物业日常维修的会计核算 183
（四）自营物业计提折旧的会计核算 183
（五）自营物业土地使用权摊销的会计核算 183
三、自营物业处置的会计核算 183
第八章 纳税活动的会计核算 186
第一节 营业税金及附加的会计核算 186
一、房地产开发企业营业税的处理 186
（一）营业税的计税依据 186
（二）营业税的税率 186
二、销售物业营业税的账务处理 186
（一）转让土地使用权应纳营业税的账务处理 186
（二）销售不动产应纳营业税的账务处理 187
（三）其他应税行为应纳营业税的账务处理 188
三、营业税金附加的会计核算 189
（一）城市维护建设税的核算 189
（二）教育费附加的核算 190
第二节 土地增值税的会计核算 190
一、土地增值税的税务处理 190
二、现房销售的土地增值税核算 190
三、期房销售的土地增值税核算 191
第三节 房产税的会计核算 192
一、房产税的税务处理 192
（一）征收方法 192
（二）纳税义务发生时间 193
（三）缴纳时间 193
二、房产税的会计科目设置 193
三、房产税的账务处理 193
（一）直接在管理费用列支的会计核算 193
（二）分期摊销房产税的会计核算 193
第四节 城镇土地使用税的会计核算 194
一、城镇土地使用税的税务处理 194
（一）计征时间 194
（二）计算公式 194
二、城镇土地使用税会计科目的设置 195
三、城镇土地使用税的账务处理 195
第九章 土地增值税清算的会计核算 198
第一节 土地增值税清算及清算时点 198
一、土地增值税清算对象的选择 198
二、土地增值税清算的时点 200
第二节 土地增值税清算收入的确认与核算 201
一、已全额开具商品房销售发票的收入确认 201
二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认 201
三、开发产品所有权转移视同销售的收入确认 201
四、出让金返还收入的确认 203
五、售后返租转让收入的确认 206
第三节 土地增值税清算成本的确认 206
一、计算增值额的扣除项目 206
（一）取得土地使用权所支付的金额 206
（二）房地产开发成本 207
（三）房地产开发费用 207
（四）与转让房地产有关的税金 207
（五）财政部规定的其他扣除项目 208
二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析 208
（一）相同点 208
（二）差异点 208
第四节 土地增值税清算综合案例 210
一、土地增值税清算应提供的资料 210
二、房地产公司及清算项目基本情况 210
三、扣除项目金额税务审核情况 210
四、土地增值税分清算对象计算情况 213
（一）非普通住宅部分的土地增值税计算 213
（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算 215
五、土地增值税清算结论 216
六、土地增值税清算申报表及附表 217
第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理 226
第一节 利润形成的会计核算与税务处理 226
一、利润的构成 226
（一）营业利润 226
（二）利润总额 226
（三）净利润 226
二、利得与损失的会计核算 226
（一）账户设置 227
（二）会计处理 228
三、利润形成的会计核算 229
（一）期间损益的结转 229
（二）企业所得税的计算 230
（三）所得税账户设置与会计处理 232
（四）净利润的结转 233
（五）年度亏损的会计处理 233
第二节 利润分配的会计核算与税务处理 234
一、利润分配的流程 234
（一）弥补以前年度亏损 234
（二）提取法定盈余公积金 234
（三）提取任意盈余公积金 234
（四）向投资者分配股利 234
二、利润分配的会计核算 235
（一）账户设置 235
（二）会计处理 235
第三节 企业所得税的会计核算 236
一、会计利润与应税利润 236
二、永久性差异与暂时性差异 237
（一）永久性差异 237
（二）暂时性差异 238
三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认 244
四、所得税费用的确认与计量 244
（一）当期所得税 244
（二）递延所得税 244
（三）所得税费用 245
五、企业所得税的会计核算 246
（一）会计核算的一般程序 246
（二）账户设置 247
（三）账务处理 247
第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴 252
第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述 252
一、企业所得税的预缴 252
（一）日常所得税会计处理 252
（二）预收房款的所得税会计处理 252
（三）期末所得税会计处理 253
二、企业所得税的汇算清缴 254
（一）汇算清缴的基础 254
（二）汇算清缴的一般程序 254
（三）汇算清缴的期间 255
（四）汇算清缴的申报 256
三、所得税汇算清缴的纳税调整 257
（一）收入确认的纳税调整 257
（二）视同销售的纳税调整 258
（三）业务招待费、广告费的纳税调整 259
（四）利息支出的纳税调整 259
（五）罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整 259
（六）税收滞纳金的纳税调整 260
（七）准备金的纳税调整 260
（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整 260
（九）未取得发票及不合规票据的纳税调整 261
（十）所得税申报表的填报 262
第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析 267
一、基本资料 267
二、企业所得税申报表 270
第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理 314
第一节 企业分立的会计核算与税务处理 314
一、企业分立的类型 314
（一）存续分立（分拆分立） 314
（二）新设分立（解散分立） 314
二、企业分立的特点 314
三、企业分立的会计处理 315
（一）会计处理原则 315
（二）企业分立的具体会计处理 316
四、企业分立的税务规定 316
（一）企业所得税 316
（二）契税 317
第二节 合作开发的会计核算与税务处理 317
一、联建模式的概念 318
（一）联建模式的认定条件 318
（二）伪联建模式的认定 318
二、联建模式下的税务处理 318
三、联建模式下开发产品分配的会计与税务处理 319
四、联建模式下项目分红的会计与税务处理 322
第十三章 房地产企业会计核算综合案例 328
第一节 欣嘉公司全流程整套账务处理 328
一、公司设立 328
二、土地征用及拆迁补偿 329
三、土地竞拍 331
四、3月份其他业务 332
五、项目立项和规划 333
六、4月份其他业务 334
七、建筑安装业务 335
八、预（销）售业务 339
九、其他事项 343
第二节 欣嘉公司财务报表及相关附表 343