第一部分 商品房预售 1
1．什么是商品房预售？ 1
2．商品房预售应当符合哪些基本条件？ 2
3．购买预售商品房的主要流程有哪些？ 4
4．什么是商品房预售合同？它具有哪些特点？ 4
5．正式签订商品房预售合同前必须签认购书吗？ 5
6．签订认购书时需要注意哪些问题？ 6
7．与未取得商品房预售许可证的开发商签订认购书，是否有效？ 8
8．认购书与商品房预售合同约定不一致的，以哪个为准？ 9
9．“定金”与“订金”有何差别？如何用好定金罚则？ 10
10．签订认购书后最终却没有签订预售合同，是否要承担违约责任？ 11
11．签订认购书后房价上涨，开发商拒绝签订商品房预售合同，怎么办？ 13
12．预售商品房的销售广告和宣传资料具有何种约束力？ 14
13．售楼小姐的口头承诺是否可信？ 16
14．商品房预售合同的生效要件有哪些？ 17
15．未成年人是否可以购买预售商品房？ 18
16．哪些属于无效的商品房预售合同？ 19
17．哪些商品房预售合同可以变更或撤销？ 20
18．签订商品房预售合同要注意哪些主要条款？ 21
19．商品房预售合同附件包括哪些内容？ 22
20．购房人应就哪些问题签订补充协议？ 23
21．如何理解预售商品房合同履行中的不可抗力？ 25
22．应当如何判断商品房预售合同中免责条款的法律效力？ 26
23．买“屋顶花园”、“私家花园”划算吗？ 28
24．“一房二卖”的纠纷如何处理？ 28
25．应当如何约定面积误差条款？ 30
26．预售方应对哪些欺诈行为承担惩罚性赔偿责任？ 31
27．开发商逾期交房的违约金如何计算？ 33
28．购房人购买的预售商品房可以转让吗？如何转让？ 34
29．什么是商品房预售登记？ 36
30．商品房预售登记的效力如何？ 36
31．商品房预售登记应当提交哪些材料？ 37
32．商品房预告登记与商品房预售登记是一回事吗？ 37
33．购房人在收房时应注意哪些基本问题？ 38
34．交付的房屋与样板房不一致的，怎么办？ 40
35．开发商交房时收取煤气初装费，合法吗？ 41
36．开发商交付的房屋面积与合同约定有误差，怎么办？ 42
37．开发商逾期交房，购房人应当如何维护自身的合法权益？ 43
38．哪套房子更便宜？ 44
39．交付后的商品房出现质量问题，怎么办？ 45
40．商品房住宅保修期从何时起算？具体的保修期是多长？ 48
41．交房阶段，购房人在什么情况下可以解除预售合同？ 49
42．逾期交房违约金可以充抵物业服务费吗？ 50
43．绿化率和绿地率有什么区别？ 51
第二部分 商品房按揭 53
44．什么叫预售商品房按揭？ 53
45．商品房按揭贷款的种类有哪些？ 55
46．预售商品房按揭涉及哪些法律关系？ 56
47．预售商品房按揭中当事人的权利义务如何分配？ 57
48．银行行使按揭权的条件是什么？该权利如何实现？ 58
49．申请商品房按揭贷款的程序及条件是什么？ 59
50．申请商品房按揭贷款是否必须由购房人亲自完成？ 60
51．因购房人或者卖房人的过错导致银行拒绝发放按揭贷款时，购房人分别该怎么办？ 61
52．按揭贷款付账日超过了合同约定的付款期，购房人应承担什么责任？ 63
53．申请按揭贷款应当向银行提交什么材料？ 63
54．按揭贷款合同应当有哪些内容？ 65
55．申请商品房按揭登记需要提交什么材料？ 66
56．预售商品房合同与按揭贷款合同是什么关系？ 67
57．购房人申请按揭贷款需要交纳哪些费用？ 68
58．按揭贷款买房时，购房人对贷款事项应当注意哪些问题？ 69
59．如何选择适合自己的住房贷款品种？ 71
60．百万房贷如何才能减少利息？ 77
61．按揭贷款买二手房，银行说“不”，怎么办？ 78
62．二手商品房买卖如何办理转按揭？ 80
63．按揭房屋，以租养供的方式投资划算吗？ 81
64．房贷该选择固定利率还是浮动利率呢？ 82
65．如何提前还贷最划算？提前还贷需要注意哪些问题？ 83
66．贷款买房申请几成贷款为好？贷款年限多少为宜？ 86
67．房贷险“松绑”，买还是不买？ 87
68．离婚了，按揭购买的房屋怎么分？ 90
69．商业贷款转公积金贷款费劲不省钱？ 93
70．“补按揭”贷款更划算吗？ 95
71．退房后需另行解除贷款合同吗？ 96
72．按揭中的房屋再申请贷款，该怎么办理？ 98
第三部分 公积金贷款 100
73．什么是公积金贷款？它与公积金提取有什么区别？ 100
74．申请住房公积金贷款的条件是什么？ 101
75．公积金贷款有哪些优点？ 102
76．先结婚，还是先买房？ 103
77．公积金贷款额度如何计算？ 104
78．工作单位变化了，住房公积金怎么办？ 106
79．什么是补充住房公积金贷款？额度如何确定？ 107
80．离婚后，能否再次用公积金贷款购房？ 109
81．购房时未使用公积金贷款，如何补救？ 110
82．住房公积金贷款的还款方式有哪些？哪种比较划算呢？ 110
83．公积金贷款的担保费如何计算？ 113
84．住房公积金贷款的本息怎样偿还？可否提前偿还？ 114
85．购房人申请不到公积金贷款，与开发商发生纠纷，怎么办？ 116
86．与开发商纠纷未决，可否暂停公积金贷款的偿还？ 117
第四部分 现房买卖 119
87．期房和现房有何区别？ 119
88．商品房现售应该符合哪些条件？ 121
89．什么是“准现房”？ 123
90．选购现房时应当注意哪些事项？ 124
91．尾房的可买性有哪些？选购时应该注意哪些事项？ 125
92．售后包租存在哪些法律风险？怎样防范？ 128
93．怎样才能不被开发商的商品房销售广告“忽悠”呢？ 130
94．如何在商品房买卖合同中对房屋质量问题进行约定？ 132
95．开发商将天台等公用部位赠送或卖给单个购房人，合法吗？ 133
96．交付商品房应提供哪些文件？购房人应该如何对房屋进行验收？ 134
97．何种情况下，购房人可以拒绝收房？ 135
98．签订房屋买卖合同之后，购房人如何才能确保取得房屋的所有权？ 136
99．公摊面积有误差，房款该怎样结算？ 137
100．在哪些情况下购房人可以退房？ 138
101．房屋质量问题达到什么程度可以退房？ 141
第五部分 二手房买卖 143
102．购买二手房划算否？ 143
103．二手房有哪些种类？二手房交易有哪些限制？ 144
104．哪些二手房禁止交易？ 147
105．什么情况下需要进行房地产评估？ 148
106．买了二手房，还需要去物业公司办理交接手续吗？ 149
107．买二手房，可以选择哪些交易方式呢？ 150
108．如何选择可信的中介公司？ 151
109．二手房交易未成，中介公司还能收取中介费吗？ 152
110．中介公司能否收取房屋差价？如何防范？ 154
111．买房人放弃买房，能否要求中介公司返还定金？ 156
112．购买二手房应从哪些方面进行考察？ 157
113．签订二手房合同时需注意哪些事项？ 160
114．准夫妻共同出资购房，一旦分手，所购房产该如何处理？ 161
115．哪些人对房屋享有优先购买权？该权利如何实现？ 162
116．二手房交易时做低合同价，可以吗？ 164
117．继承人未正式取得房屋所有权之前能出卖该房屋吗？ 165
118．卖房前应作哪些准备？ 166
119．卖房人或买房人与中介公司订立房屋中介合同时，应当注意哪些事项？ 168
120．二手房交易时需要支付哪些费用？ 170
第六部分 经济适用房 173
121．什么是经济适用房？ 173
122．哪些人可以申请购买经济适用房？ 174
123．购买经济适用房能申请住房公积金贷款吗？ 174
124．经济适用房的售价应如何确定？ 175
125．经济适用房的单套建筑面积应为多少平方米？价格如何计算？ 176
126．购买经济适用房有哪些程序？ 177
127．居民对经济适用房拥有的是有限产权吗？ 178
128．经济适用房可以出租吗？ 179
129．居民已购买了经济适用房，之后又购买了其他房屋，应如何处理经济适用房？ 180
130．单位集资建房应符合哪些条件？ 180
131．个人骗购经济适用房的，如何处理？ 182
第七部分 廉租房 184
132．农民工是否可以申请廉租房？ 184
133．申请廉租房需要哪些材料？需要办理哪些手续？ 185
134．符合条件的低收入住房困难家庭都能马上申请到廉租房吗？ 186
135．廉租房的货币补贴怎么计算？ 187
136．什么叫实物配租？ 188
137．对于经济特别困难的家庭，申请廉租房是否可以减免租金？ 188
138．家庭经济条件好转，已经申请到的廉租房是否要退回？ 189
139．廉租房能否再转租给他人，是否只能用来居住？ 190
140．哪些情形下承租人必须退回廉租房？ 190
第八部分 农村房宅买卖 192
141．农村房产与城市房产有什么不同？ 192
142．城镇居民可以到城市郊区和农村买房吗？ 193
143．购买农村房产有什么法律风险？ 194
144．什么是小产权房？ 196
145．“小产权房”能办理房产证吗？ 197
146．买小产权房有哪些风险？ 198
147．如何防范“小产权房”陷阱？ 200
148．什么是“城中村”？ 201
149．“城中村”房屋拆迁，依据什么法律来安置、补偿呢？ 202
150．哪些“城中村”需要改造？ 205
151．转让“城中村”的房屋应当注意哪些问题？ 206
152．“城中村”改造的拆迁和补偿费用包括哪些？补偿安置费用由谁承担？ 207
153．什么是合作建房？农村可以搞合作建房吗？ 208
154．如何识别以农村合作建房为名开发商品房的行为？ 211
155．村民自有的合法房屋可以转让吗？ 212
第九部分 房屋装修 214
156．房屋装修过程中需要注意哪些问题？ 214
157．装修纠纷中如何选择追究违约责任和侵权责任？ 215
158．房屋装修可以采用“口头协议”吗？ 217
159．装修合同采用口头协议，一旦发生纠纷如何确定责任？ 218
160．装修可以随意而为吗？ 219
161．承租人对房屋进行装修将产生何种法律后果？ 221
162．相邻房屋装修产生纠纷应如何解决？ 222
163．装修涉及共有部分应如何处理？ 223
164．无装修资格的建筑队装修房屋，出现纠纷应如何处理？ 224
165．房屋装修中出现欺诈行为，业主可以主张双倍赔偿吗？ 226
166．精装修房屋造成他人人身损害或财产损失的，应当如何确定赔偿责任？ 227
第十部分 物业管理 230
167．业主共同的合法权益受侵害，业主委员会有权起诉吗？ 230
168．物业服务合同未到期，新业主委员会能否“炒”老物管公司？ 231
169．业主能否“炒”掉物业管理公司？ 233
170．业主委员会与物业公司恶意串通侵害业主合法权益时，业主如何维权？ 233
171．业主如何应对物业服务合同中的格式条款？ 235
172．开发商是否有权将物业管理承包给物业公司？ 237
173．开发商能随意更换物业公司吗？ 238
174．开发商能否处分物业服务用房？ 239
175．业主在小区内受到外来侵害，物业公司是否应该承担责任？ 240
176．小女孩被小区的泥雕砸伤，该找谁赔偿？ 241
177．业主安装防盗窗导致楼上另一业主的房屋被盗，物业公司有责任吗？ 242
178．在物业公司指定的车辆停放处丢失车辆的，物业公司承担什么责任？ 243
179．还未获得产权的房屋，物业服务费应由谁承担？ 245
180．小区仍在施工，物业服务费由谁承担？ 247
181．业主家中被盗，能否以此为由不交物业服务费？ 247
182．未签订书面的物业服务合同，可以拒交物业服务费吗？ 249
183．物业合同有哪些种类？ 250
184．业主不交物业服务费，物业公司有权“擅自撤离”吗？ 251
185．物业公司能否擅自提高物业服务费？ 252
186．业主委员会还没成立，物业服务费怎么调？ 253
187．小区的车库、车位归谁所有？ 254
188．物业公司是否有权对小区公用土地上规划的车位收取停车费？ 255
189．业主利用楼顶空间私搭房屋是否侵权？ 256
190．物业公司可以阻止业主安装太阳能热水器吗？ 258
191．业主擅自安装暖气换热器是否侵权？ 260
192．业主占用公共楼道，怎么办？ 262
193．底层住户能否占用窗前绿地？ 263
194．小区外墙广告收益到底归谁？ 264
195．业主擅自将住宅改建为小卖部，可以吗？ 266
196．顶层屋顶漏水，谁负责？ 268
197．空置房屋水管破裂，造成的损失能否找物业公司赔偿？ 269
198．污水管道堵塞造成家具被淹，该向谁索赔？ 270
199．电梯维修费应当由谁出？ 271
200．哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？ 273
201．如何管理住宅专项维修资金？ 274
202．住宅专项维修资金可以产生收益吗？收益又该如何使用？ 275
203．业主拒绝交纳首期住宅专项维修资金的，能否入住？ 276
204．小区未成立业主大会的，应如何申请使用住宅专项维修资金？ 277
205．发生危及房屋安全等紧急情况时，该如何申请使用住宅专项维修资金？ 278
206．职工出售已购公有住房，已交纳的维修资金能要回吗？ 279
附录：购房维权法律指引表 281