模块一 房地产企业内部控制总论第1章 房地产企业内部控制总论 3
1.1 企业控制技术的重要性 3
1.2 房地产企业控制体系 3
1.3 对内部控制规范的解读 4
1.4 内部控制的评价内容 6
第2章 企业经营的战略控制目标 7
2.1 房地产企业IPO的根本目的 7
2.2 房地产开发企业上市的门槛 7
2.3 完善公司治理确保持续发展 8
2.4 营造企业规章制度控制环境 9
第3章 基于香港上市公司的企业管治 10
3.1 香港上市公司组织构架 10
3.2 重视与投资者之间关系 12
第4章 基于沪深上市公司的法人治理 13
4.1 完善各项规章制度和内控体系 13
4.2 充分发挥独立董事和委员会作用 13
4.3 建立高级管理人员的考核机制 14
4.4 处理好投资者关系与关联交易 14
第5章 开发企业团队的建制管理 15
5.1 团队组织的构架设置 15
5.2 上市房地产公司团队构架案例 20
5.3 团队基本岗位的配置 23
5.4 团队组织变革中的难点 26
5.5 团队员工配置方案的案例 27
第6章 创新企业内部控制的管理工具 29
6.1 内控制度构建过程的管理通病 29
6.2 创新流程标识以系统指引团队 29
6.3 应用创新表格增强团队执行力 36
6.4 规范内部控制管理制度术语 38
第7章 房地产计划管理的控制技术 41
7.1 计划控制的工具与方法 41
7.2 计划的工序分类管理技术 41
7.3 计划的工序逻辑分析技术 42
7.4 计划控制的工时预估技术 43
7.5 计划控制网络的优化技术 44
7.6 房地产开发的全循环周期 44
任务分派与业务供需的控制流程图谱 54
任务分派与业务供需的团队分工表 55
【房地产各部门】通用管理表格使用指引 56
模块二 项目发展的内部控制技术第1章 土地储备与项目发展 71
1.1 土地储备的战略意义 71
1.2 发展部的核心业务范围 72
第2章 项目立项研究与分析 74
2.1 立项业务控制的模式 74
2.2 项目立项相关报告的编制 76
第3章 政府对立项和土地交易的管制 83
3.1 政府对立项和土地交易控制的主体 83
3.2 土地交易阶段政府管制内容 84
第4章 土地储备的风险控制 87
4.1 土地交易中三地现象的风险控制 87
4.2 不同类别的土地交易的风险控制 88
【发展部、土地储备部、新项目拓展部】流程与团队分工表使用指引 89
【发展部、土地储备部、新项目拓展部】管理表格使用指引 102
模块三 规划设计的内部控制技术第1章 设计控制的团队分工 109
1.1 项目建制下的设计控制 109
1.2 集团建制下的设计控制 110
第2章 设计控制的核心业务 112
2.1 设计控制的主体对象 112
2.2 设计控制的客体对象 112
2.3 规划设计的报建业务 114
2.4 设计任务书的业务 115
第3章 设计业务的签约控制 117
3.1 设计签约的控制目标 117
3.2 确定设计承包方式 117
3.3 设计资源选择模式 118
3.4 设计合同签约控制 119
第4章 设计控制的重要方法 121
4.1 分阶段编制设计任务书 121
4.2 建立设计文件评审机制 121
4.3 建立公司内部评审制度 121
4.4 建立外部专家评审制度 122
4.5 主持设计文件评审会议 122
第5章 方案设计的控制技术 123
5.1 方案设计阶段的控制目标 123
5.2 方案设计阶段的职能分工 123
5.3 方案设计阶段的计划控制 124
5.4 收集方案设计的依据资料 124
5.5 对方案设计合同履约监督 125
5.6 方案设计评审的关键要点 125
第6章 初步设计的控制 129
6.1 初步设计的控制目标 129
6.2 初步设计的控制重点 129
第7章 施工图设计的控制 131
7.1 施工图设计的控制目标 131
7.2 施工图设计阶段的职责分工 131
7.3 施工图阶段的控制要点 132
第8章 装修设计业务的控制 134
8.1 装修设计控制目标 134
8.2 装修设计的控制分工 134
8.3 装修设计控制的要点 135
第9章 景观设计业务的控制 137
9.1 景观设计的控制目标 137
9.2 景观设计的职责分工 137
9.3 景观设计的控制要点 138
第10章 设计选型的控制 139
10.1 设计选型的控制目标 139
10.2 设计选型的职能分工 139
10.3 设计选型的控制重点 140
第11章 设计变更的控制 142
11.1 设计变更的分类控制 142
11.2 设计变更的团队分工 143
11.3 主动型设计变更的控制 144
11.4 被动型设计变更的控制 144
11.5 设计变更的权限设置 145
11.6 设计变更的风险控制 145
【设计管理部、总工室、技术部】流程与团队分工表使用指引 147
【设计管理部、总工室、技术部】管理表格使用指引 170
模块四 招标签约的内部控制技术第1章 合同控制主体与目标 201
1.1 合同管理的分类控制 201
1.2 合同控制目标的设置 202
第2章 招标控制分工与主控业务 203
2.1 项目建制下的招标控制 203
2.2 集团建制下的招标控制 204
2.3 招标管理主控的业务 204
2.4 招标控制目标的设置 205
2.5 政府对招投标的管制 205
第3章 招标业务的关键控制技术 207
3.1 设计招标控制关键 207
3.2 施工招标的关键控制技术 209
第4章 招标的风险控制技术 211
4.1 防范项目经理的挂靠行为 211
4.2 防范投标哄抬造价的行为 212
4.3 防范投标人的不平衡报价 212
第5章 招标的计划控制 214
5.1 详细编制招标任务分控计划 214
5.2 招标法中关于招标时间规定 214
5.3 货物招投标办法的时间规定 214
5.4 市府对招标时效管理的规定 215
5.5 编制招标计划内部控制定额 216
5.6 对招标与合同签署权的控制 216
第6章 招标业务的文件控制 218
6.1 新建和扩建工程招标备案文件 218
6.2 改建与二次装修工程招标备案文件 219
6.3 公开招标的管制文件 219
6.4 邀请招标的管制文件 221
第7章 招标部门的绩效考核制度 223
7.1 招标管理绩效指标的设置 223
7.2 岗位考核原则与执行 223
【合约部、合同管理部、招标控制中心】流程与团队分工表使用指引 225
【合约部、合同管理部、招标控制中心】管理表格使用指引 246
模块五 物料采购的内部控制技术第1章 房地产采购对象管理 255
1.1 房地产采购的内涵与广度 255
1.2 房屋构筑资源采购的分类 255
1.3 采购客体对象用途的分类 256
第2章 房地产采购主体的控制 260
2.1 房地产采购控制的社会分工 260
2.2 开发商采购管理的团队分工 260
第3章 房地产采购的分控策略 264
3.1 采购管理的供应链解析 264
3.2 采购权分控策略的分析 266
第4章 物料的样品管理 268
4.1 样品管理的作用和目标 268
4.2 物料样品的控制方式 269
4.3 样品控制的职能分配 269
第5章 房地产采购的计划管理 270
5.1 采购计划管理的特点 270
5.2 采购计划控制界面分工 270
5.3 采购控制报表传递系统 271
第6章 采购验货与库存的控制 272
6.1 确定需库存物料名录 272
6.2 预算需库存的周转量 272
6.3 对库房合理布点设置 273
6.4 采购控制的盘点管理 273
6.5 采购验货的关键工序 273
第7章 采购的结算与支付控制 275
7.1 采购结算控制的关键业务 275
7.2 采购结算的团队分工表 275
第8章 采购管理的考核制度 277
8.1 采购管理考核指标的设置 277
8.2 项目管理建制下的考核体系 278
8.3 集团建制下的采购考核体系 279
【采购部、采购配送中心、建材部】流程与团队分工表使用指引 281
【采购部、采购配送中心、建材部】管理表格使用指引 298
模块六 施工建造的内部控制技术第1章 施工控制的组织构架 317
1.1 施工建造的主控部门 317
1.2 工程部控制权设置 318
1.3 工程部的定岗定编 319
第2章 工程部的核心控制业务 321
2.1 对监理单位的控制 322
2.2 对勘察单位的控制 323
2.3 对承包单位的控制 323
2.4 对供货单位的控制 325
第3章 政府对施工的管制 327
3.1 市建委对施工的管制 327
3.2 质量监督站对施工的管制 328
3.3 安全监督站对施工的管制 329
3.4 城市档案馆对施工的控制 331
第4章 施工进度计划的控制 332
4.1 掌握工期预估的技术 332
4.2 单项工程工期速查表 335
4.3 单位工程工期速查表 340
4.4 装修工程工期速查表 344
4.5 专业工程工期速查表 345
第5章 工程部门的考核制度 349
5.1 工程部考核指标的设置 349
5.2 工程部配合指标的设置 349
【工程部、工程管理中心、指挥部、建筑部】流程与团队分工表使用指引 363
【工程部、工程管理中心、指挥部、建筑部】管理表格使用指引 382
模块七 工程造价的内部控制技术第1章 政府对工程造价的管制 407
1.1 对造价咨询机构法人和岗位资格进行控制 407
1.2 定期发布计价依据、价格信息和造价指数 408
1.3 对施工招标环节进行控制限价的事先控制 409
第2章 企业对造价控制的构架设置 410
2.1 造价控制的主控部门 410
2.2 造价控制部门岗位配置 411
2.3 造价控制权的权限分配 411
第3章 造价控制核心业务 413
3.1 建立全过程的双面积控制体系 413
3.2 项目立项阶段编制投资估算报告 413
3.3 设计方案阶段审核设计概算文件 413
3.4 详图设计阶段编制施工预算文件 414
3.5 勘察费的控制业务 414
3.6 设计费的控制业务 415
3.7 监理费的控制业务 416
3.8 供货款的控制业务 418
3.9 工程款的控制业务 420
第4章 工程造价主控的文件 422
4.1 勘察费的主控文件 422
4.2 设计费的造价主控文件 423
4.3 监理费的造价主控文件 423
4.4 供货款的造价主控文件 424
4.5 工程款的造价主控文件 425
第5章 工程造价的风险控制技术 426
5.1 暂停工期间的费用索赔风险控制 426
5.2 现场签证引起造价偏高风险控制 427
5.3 设计变更引起造价增加风险控制 428
5.4 对于物料供应方式变更的风险控制 428
第6章 造价部门的考核制度 430
6.1 造价部门关键考核指标的设置 430
6.2 群控部门的关联性指标的设置 430
6.3 造价业务绩效考核的案例分析 431
【造价部、预结算部、成本控制中心】流程与团队分工表使用指引 433
【造价部、预结算部、成本控制中心】管理表格使用指引 470
模块八 营销推广的内部控制技术第1章 营销团队建制管理 517
1.1 项目公司建制下的营销构架 518
1.2 集团管理建制下的营销构架 519
第2章 政府对营销业务的管制 520
2.1 对商品房预售的管制 520
2.2 销售合同的备案业务 521
2.3 预售房抵押登记业务 521
第3章 营销的策划管理 522
3.1 市场信息分类汇编 522
3.2 项目选址提出建议 522
3.3 编制营销策划报告 522
3.4 楼市行情定期调研 523
3.5 提出产品定位意见 523
第4章 营销的推广管理 524
4.1 推广管理的内容 524
4.2 营销类合同控制 524
4.3 促销活动的控制 525
4.4 宣传资料的控制 525
4.5 营销合作商的控制 525
第5章 产品展示的管理 528
5.1 样板房的分类控制 528
5.2 样板房的过程控制 529
5.3 样板房的销售控制 530
第6章 楼盘的定价管理 532
6.1 楼盘定价原则与控制目标 532
6.2 建立双面积指标控制体系 532
6.3 楼盘定价方案的内容构成 533
6.4 对成本定价法的内部控制 533
6.5 对市场比较定价法的控制 534
第7章 楼盘的销售管理 535
7.1 开盘准备的工作 535
7.2 销售的认购管理 535
7.3 客户特殊要求管理 537
7.4 销售合同签约控制 538
7.5 销售房款的管理 539
7.6 促销奖励管理 540
第8章 楼盘的租赁管理 542
8.1 物业租赁控制的范围 542
8.2 租赁业务的团队分工 542
8.3 租赁合同签约控制 543
8.4 租赁交楼的管理 543
8.5 租期的变更管理 543
8.6 租金收缴的管理 544
第9章 楼盘的交接管理 545
9.1 确定交楼的时间 545
9.2 设置交楼的条件 545
9.3 组建交楼工作组 546
9.4 交楼的相关业务 546
9.5 工程的实体移交 547
9.6 已售单元的移交 547
第10章 库存物业的管理 548
10.1 库存物业的含义与分控 548
10.2 向营销部门移交的存货 548
10.3 向政府部门移交的存货 549
10.4 存货的租赁业务的管理 549
第11章 营销的售后管理 550
11.1 客户服务的目标控制 550
11.2 客户服务的核心业务 550
11.3 保修阶段的售后服务 550
11.4 应对客户投诉的控制 552
第12章 营销的内业控制技术 553
12.1 营销的主控内业 553
12.2 营销的文件控制 553
12.3 营销费用的控制 554
12.4 营销考核的办法 555
【营销部、营销中心、销售部】流程与团队分工表使用指引 557
【营销部、营销中心、销售部】管理表格使用指引 576