第一章 绪论 1
一、城中村研究回顾 2
1.城中村的概念 2
2.城中村的类型划分 3
3.城中村的发展阶段 4
4.城中村的形成原因 5
5.城中村改造的主要模式 9
6.城中村研究的历史脉络 10
7.城中村的分类研究 12
8.深圳、天津、广州科学城的城中村问题研究 15
9.城中村研究文献的特点 16
二、研究对象与问题 18
1.研究对象 18
2.研究问题 19
三、研究目的与意义 22
四、研究视角 24
第二章 新城中村建设对城市发展的负面影响 25
一、义乌新城中村建设历程 26
1.义乌新城中村建设 26
2.推动义乌城中村改造的动力 27
二、义乌新城中村的现状特征 28
1.村落关系依然存在 28
2.村民宅基地仍是集体土地 28
3.村民市民化的困惑 29
4.杂乱无序的利用 29
5.建筑形式千篇一律 30
6.公共设施配套和绿化建设缺乏 30
三、新城中村给城市发展带来的负面影响 31
1.影响城市规划的功能布局和功能结构 32
2.影响城市资源的优化配置 33
3.影响城市品质的提升 33
4.影响城市化的进程 34
第三章 新城中村存在问题的深层次原因分析 35
一、宅基地制度 36
1.宅基地政策在城中村改造中的延续 36
2.宅基地集体所有的属性 36
3.宅基地所有权主体模糊 37
4.宅基地安置直接导致村庄建设用地的增加 37
二、义乌新城中村建设相关技术政策和规定 38
1.《义乌市旧村改造暂行办法》（1999） 38
2.《义乌市旧村改造暂行办法》（2001） 39
3.《义乌市新农村住房建设实施办法》 40
4.《义乌市城乡新社区建设实施办法》 42
三、高度发达的商业经济的驱动 47
1.商业经济推动专业街的改造模式 47
2.专业街导致村内及城市整体功能混乱 48
3.专业街的引入导致村民对垂直房的偏爱 48
四、村民对土地的高度依赖 49
1.土地崇拜是村民喜欢垂直房的情感原因 49
2.村民对土地价值认识的误区是喜欢垂直房的经济原因 50
五、现有“创新”模式的适应性分析 53
1.“高低”结合模式 53
2.“工业、居住”结合模式 55
第四章 创新城中村改造模式的理论研究 57
一、城中村宅基地产权理论 58
1.宅基地使用权集体属性的法律产权的缘起及特征 58
2.宅基地使用权权能的分析 59
3.新城中村宅基地使用权低效经营的表现形式 60
4.释放宅基地产权的可行性 63
5.释放宅基地产权的必要性 64
二、城中村宅基地地租分析 66
1.地租的概念 67
2.古典经济学的地租理论回顾 67
3.新古典经济学的地租理论回顾 68
4.马克思的地租理论回顾 68
5.城市地租理论回顾 69
三、城中村区位分析 74
1.区位的概念 74
2.区位理论 74
四、城市地租与区位的关系 75
五、运用城市地租和区位理论分析新城中村宅基地地租的前提 76
六、新城中村宅基地地租构成及收益主体分析 77
1.新城中村宅基地的绝对地租 78
2.新城中村宅基地的级差地租I 79
3.新城中村宅基地的级差地租Ⅱ 80
4.新城中村宅基地垄断地租 82
5.创新模式的新城中村宅基地地租的分配 83
七、城中村住房与报酬资本化分析 85
1.报酬资本化理论 85
2.地产价格 86
3.房产价格的概念 87
4.房地产价格及特点 88
5.村民对住房低效利用的无奈 89
第五章 城中村改造创新路径探讨 91
一、新城中村宅基地产权释放 92
1.宅基地产权的分类释放 93
二、运用地租理论，创新新城中村改造方式 96
1.明晰新城中村宅基地的收益主体，创新改造方式 96
2.城中村改造与城市化同步推进的实施路径 97
三、运用区位理论，提高城市综合经营效益 98
四、运用报酬资本化理论，剖析村民住房的价值与收益的关系 99
1.运用收益法比较村民住房与城市居住小区的价值 99
2.运用收益法理论提高村民对住房价值的认识 99
五、宅基地价值化城中村改造模式相关利益体分析 100
1.宅基地价值化城中村改造模式村民利益的表现形式 100
2.宅基地价值化城中村改造模式城市利益的表现形式 101
六、宅基地价值化城中村改造模式的政策及组织保障 101
1.宅基地价值化城中村改造模式的政策保障 101
2.宅基地价值化城中村改造模式的组织保障 103
第六章 义乌经济开发区城中村实证研究 105
一、义乌经济开发区概况 106
1.基本情况 106
2.开发区开发建设的基本特点 106
3.开发区的定位和发展方向 108
二、义乌经济开发区城中村的分布及改造情况 108
1.城中村基本情况及分布特点 108
2.新城中村建设情况 111
3.新城中村与工业布局的关系 125
三、新城中村村民住房权益分析 127
1.新城中村村民对住房权益的基本认知 127
2.新城中村村民住房收益基本情况 129
3.村民住房与城市居住小区住房建设成本测算 138
4.新城中村村民住房与城市居住小区住房收益能力测算 142
四、义乌经济开发区新城中村宅基地地租与村民利益的关系 154
1.义乌经济开发区新城中村宅基地绝对地租计算 154
2.义乌经济开发区新城中村宅基地级差地租I计算 155
3.新城中村宅基地级差地租Ⅱ 158
4.新城中村宅基地垄断地租 165
5.新城中村宅基地地租与不同建设模式收益对比 165
6.以三种地租之和为宅基地价值化基础地租，同质区域内享受相同级差地租 166
五、开发区四期实施宅基地价值化利益分析 168
1.开发区四期村庄分布及特点 168
2.开发区四期城中村改造创新模式利益分析 173
结语 182
1.结论 182
2.经济欠发达地区宅基地价值化的运用 183
3.乡村宅基地置换与宅基地价值化模式 184
4.进一步研究的内容 184
参考文献 185
附录 城中村改造研究调查问卷 193
后记 197