物业纠纷解决流程图 1
一、综合 3
物业管理条例（2007年8月26日） 3
中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日） 11
中华人民共和国民法通则（2009年8月27日） 15
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节录）（1988年4月22日） 27
中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日） 30
中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 51
城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日） 59
中华人民共和国消费者权益保护法（2009年8月27日） 60
建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（1997年8月29日） 65
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（2000年5月25日） 66
典型案例 68
1．物业公司诉业主请求恢复原状案 68
2．江某、石某诉承租人赔偿被盗摩托车案 68
3．扩建卫生间案 69
疑难问题 70
1．物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？ 70
2．业主房款未还清物业公司有权停水停电吗？ 71
二、物业管理师 72
物业管理师制度暂行规定（2005年11月16日） 72
物业管理师资格考试实施办法（2005年11月16日） 76
物业管理师资格认定考试办法（2005年11月16日） 77
建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知（2006年8月16日） 78
财政部、国家发展改革委关于物业管理师资格考试收费等问题的通知（2009年2月2日） 80
国家发展改革委、财政部关于物业管理师资格考试收费标准及有关问题的通知（2009年3月23日） 81
疑难问题 82
1．物业管理人员可以随便进入业主的住宅吗？ 82
三、前期物业管理服务 83
前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日） 83
城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993年11月13日） 87
房屋接管验收标准（1991年2月4日） 89
住宅工程初装饰竣工验收办法（1994年6月16日） 94
典型案例 95
1．某投资有限公司诉某物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案 95
2．倪某诉某物业管理（上海）有限公司物业管理纠纷案 98
疑难问题 100
1．商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主？ 100
2．业主能否拒绝前期物业管理服务合同的内容？ 100
常用文书 101
1．前期物业管理服务协议（示范文本） 101
2．前期物业服务合同（示范文本） 107
四、物业管理服务 113
（一）物业公司 113
物业服务企业资质管理办法（2007年11月26日） 113
财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知（1999年12月1日） 116
中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日） 120
典型案例 127
1．业主因儿子落水身亡起诉物业公司失职案 127
2．某行政服务中心诉业主请求给付物业管理费案 128
疑难问题 129
1．物业管理企业未经小区业主的同意，擅自将部分物业管理服务委托给其他公司是否合法？ 129
常用文书 130
1．物业管理委托合同（示范文本） 130
2．物业服务合同（示范文本） 137
（二）物业收费 142
物业管理费用收缴流程图 142
物业服务定价成本监审办法（试行）（2007年9月10日） 143
中华人民共和国价格法（1997年12月29日） 145
物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 150
物业服务收费明码标价规定（2004年7月19日） 152
国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见（1998年5月29日） 153
机动车停放服务收费管理办法（2000年7月14日） 154
相关复函 150
国家计委办公厅关于物业管理服务收费管理权限有关问题的复函 150
疑难问题 155
1．承租人是否有交纳物业管理费用的义务？ 155
2．物业管理企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用？ 156
3．业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业管理企业签订的合同能否作为收取物业费的依据？ 156
4．业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费？ 157
5．依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效？ 157
6．管理费是否会随着物业产权人的变更而变更？ 158
7．有车位没买车也要交费是否合理？ 159
8．业主没交物业费，供水出现问题可以找物业公司吗？ 159
（三）物业维修服备 160
1．房屋修理管理工作程序 160
2．室内装修验收申请工作程序 161
住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 162
关于住房公共维修基金使用实行事前公告制度的通知（2004年3月25日） 168
建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知（1997年4月3日） 169
房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日） 170
住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日） 172
相关复函 162
国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 162
疑难问题 176
1．物业管理企业帮助业主更换维修物件，出现质量问题，业主是否有向物业管理企业要求赔偿的权利？ 176
2．房屋受损缺乏证据，证据在房产诉讼中有何意义？ 177
3．房屋装修质量有问题，什么样的证据才是有效证明？ 177
4．装修污染超标，当事人如何鉴定室内空气质量？ 178
5．劣质产品导致新居财产损害，如何举证让提供此产品的开发商承担责任？ 179
6．应由业主委员会还是物业管理企业管理维修基金？ 180
常用文书 180
房屋建筑工程质量保修书（示范文本） 180
（四）社区安全服务 182
保安服务管理条例（2009年10月13日） 182
中华人民共和国消防法（2008年10月28日） 188
高层居民住宅楼防火管理规则（1992年10月12日） 198
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996年1月5日） 199
疑难问题 201
1．业主在小区的电梯内遭歹徒袭击能否请求物业管理企业承担赔偿责任？ 201
2．业主被害身亡其家属能否请求物业管理企业赔偿？ 201
3．物业强行入内拆阳台，业主持刀自卫遭围殴如何维权？ 201
4．广告牌被台风刮倒，砸毁财物造成损失该由谁负责？ 202
五、业主自治 203
业主大会规程（2003年6月26日） 203
最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函（2003年8月20日） 206
典型案例 207
1．业主委员会直接解聘物业管理公司纠纷案 207
疑难问题 209
1．业主是否有权提议召开业主大会会议？ 209
2．业主是否有权自发组织筹备首次业主大会？ 209
3．非业主能否参加业主大会？ 210
4．业主委员会的办公经费及场所由谁解决？ 210
5．物业管理权交接难在何处？ 210
6．业主拖欠物业管理费是否丧失参选业委会的权利？ 211
常用文书 212
1．业主公约（示范文本） 212
2．业主临时公约（示范文本） 214
六、物业纠纷处理 219
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日） 219
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日） 220
中华人民共和国民事诉讼法（2007年10月28日） 223
中华人民共和国仲裁法（2009年8月27日） 249
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见（节录）（1992年7月14日） 255
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2001年12月21日） 274
最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定（2004年9月16日） 282
典型案例 285
1．保安半夜侵入民宅，侵犯公民权利，应当承担相应的法律责任 285
2．中海雅园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案 286
疑难问题 289
1．小区公用部分，业主能否占用？ 289
常用文书 290
1．民事起诉状 290
2．民事反诉状 291
3．授权委托书 292
七 地方物业管理服务规定 293
北京市物业服务收费管理办法（2005年12月19日） 293
北京市住宅专项维修资金管理办法（2009年11月10日） 295
北京市物业管理招标投标办法（2003年9月25日） 302
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）（2008年12月12日） 307
北京市居住小区机动车停车管理办法（2004年7月1日） 312
上海市住宅物业管理规定（2004年8月19日） 313
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（2004年11月1日） 320
上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于印发上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法的通知（2005年6月13日） 322
上海市房屋土地资源管理局关于印发《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》示范文本的通知（2008年6月25日） 325
广东省物业管理条例（2008年11月28日） 341
重庆市物业管理条例（2009年5月21日） 352
山东省物业管理条例（2009年1月8日） 364
辽宁省物业管理条例（2008年11月28日） 378
深圳经济特区物业管理条例（2007年10月17日） 385
实用附录 400
附1 绿化管理流程图 400
附2 业主迁入管理流程 401
附3 业主入住管理流程 402
附4 业主投诉处理流程 403
附5 保洁管理流程图 404