绪论 1
城市更新的基本概念 1
城市更新带来显著的社会效益 3
城市更新社会成本典型案例 7
学术界对城市更新研究的局限 13
社会成本理论和操作化 15
经济学视野中的社会成本 15
社会成本概念的产生和发展 15
科斯和他的《社会成本问题》 20
社会成本概念的本土化 23
社会学视野中的社会成本 26
前人眼中的社会成本 26
社会学视野中社会成本的主要特征 30
社会学意义的社会成本内涵 33
个人和家庭层次 33
组织（邻里）和社区层次 35
社会结构和社会发展层次 38
研究样本和统计数据 47
研究背景和样本 47
研究背景 47
研究主要经过和调查样本 50
问卷统计基本数据 53
样本的个人生活情况 53
拆迁实际情况 54
拆迁参与及认同 56
部分典型访谈记录 61
城市更新社会成本现状 74
个人家庭层次社会成本 74
居民个人和家庭正常生活受到很大影响 74
难以适应新小区环境 78
造成文化心理失衡 79
邻里社区层次社会成本 83
老人和孩子等弱势群体直接受到影响 83
社区认同感降低、功能恶化 84
产生社会心理成本 87
贫富分化地域化 89
历史街区、老店铺带着浓厚的传统气息一起消失 92
社会发展层次社会成本 94
进一步促进社会阶层分化 94
产生不和谐的功能性集体行为 97
政府形象受到负面影响 106
城市空间结构趋向不合理 108
城市更新社会成本产生的原因 111
城市发展的自然张力 111
城市化的内在动因 111
城市现代化的内在动因 115
地方政府的“角色不清” 117
地方政府角色功能的错位 117
权利滥用和“路径依赖” 123
开发商的“有钱无恐” 126
高额利润诱使开发商竞相投资房地产业 126
开发商“有钱无恐”的行为增加了社会成本 128
被拆迁居民“乏力抗争” 130
被拆迁居民权益缺少法律保障 130
居民“去组织化”导致抗争乏力 133
社区民间组织的先天不足 135
社区居民参与不足 136
国外城市更新及其社会成本 138
美国的城市更新 138
美国城市更新的背景 138
美国战前的城市更新 139
美国战后城市更新运动 143
英国的城市更新 147
早期的英国城市更新 148
战后英国城市的更新运动 151
法国的城市更新 158
法国的住宅建设和旧区翻新 158
法国城市的基础设施更新 163
更新中的历史文化保护问题 165
亚洲的城市更新 168
日本的城市更新 168
韩国的城市更新 170
新加坡的城市更新 171
国外城市更新社会成本 172
城市更新社会成本的再认识 176
中国城市更新的特点 176
中国城市更新的特点 176
研究的结论 180
社会成本控制的政策思考 182
规划阶段的社会成本控制 182
操作阶段的社会成本控制 188
拆迁之后的社会成本控制 193
城市更新社会成本的未来 195
城市更新社会成本存在的长期性 195
控制城市更新社会成本的关键 196
附录 201
附1 国务院城市房屋拆迁管理条例 201
附2 部分省市城市房屋拆迁管理条例 206
江苏省城市房屋拆迁管理条例 206
浙江省城市房屋拆迁管理条例 211
南京市城市房屋拆迁管理办法 219
北京市集体土地房屋拆迁管理条例 227
附3相关报道、来函、资料、图片 234
中国近八成城市建廉租住房制度 234
拆迁群众来信来函 237
被拆迁居民宣传材料 255
南京市有关补偿文件 258
相关图片 260
附4访谈提纲和问卷 263
参考文献 271
后记 280