上篇 富裕中的贫困——中国住宅问题透视 1
第一章 百姓不再忍受贫困——住房制度改革是民心所向 3
第一节 “我要住房”：摆脱贫困的呼声 3
1．1 福利住房面面观 4
1．2 “福利”究竟给了谁 6
第二节 大势所趋：市场经济呼唤着房改 13
2．1 改革设计师情系房改 13
2．2 顺应市场经济的回声 15
第三节 利益的冲击：房改的艰难历程 18
第一节 房改：一项庞大的系统工程 22
第二章 “地雷布阵”——房改所面临的问题透视 22
1．1 房改工程的系统性 23
1．2 房改工程的复杂性与特殊性 23
1．3 房改工程的决策设计与管理 25
第二节 荆棘丛生：房改中的重重问题 26
2．1 现阶段房改所面临制约因素和突出问题 26
2．2 疑难问题还在操作中 30
2．3 现阶段房改难点、阻力与出路 34
第三节 房改的成败在于操作 38
3．1 政府集中指挥，健全配套机构 39
3．2 重视基础工作：新方法，新思维 40
3．3 选择突破口，不断完善方案 42
3．4 多方造势，形成合力 44
第三章 催人奋进的动力——房改目标、模式问题透视 46
第一节 目标：“从解困”到“商品化” 46
1．1 房改的目标和原则 46
1．2 房改的几种模式 48
1．3 几种模式的比较 55
第二节 加大力度：深化房改的思路及对策 57
2．1 “九五”期间的房改思路 57
2．2 进行财政、金融等综合配套改革 61
2．3 建立完善房地产市场 63
第三节 房改补贴：有利也有弊 64
3．1 “定比补贴”办法的利弊得失 65
3．2 “定额补贴”的利弊得失 68
3．3 所谓“人劳匹配”办法的优点 69
3．4 “人劳匹配”办法的优点 71
第四章 利国利民的举措——房改中公房出售问题透视 75
第一节 公房出售：利国益民 75
第二节 出售办法：百姓需要留点神 80
2．1 以职工家庭收入确定相应的售房价格 80
2．2 售房价格的确定 83
第三节 住房产权：市场欢迎你 86
3．1 住房进入市场的必要性 86
3．2 住房进入市场的可行性 88
3．3 产权住房进入市场的设想 89
3．4 住房产权改革中不可忽视的问题 91
第四节 百姓认可：公房出售分阶段进行 94
4．1 城市个人购房只能分阶段逐步发展 94
4．2 正确估计和大力培育个人的住房消费能力 97
4．3 如何培育个人的购房能力 99
第五节 “差别价格”：公房出售中的价格问题 102
5．1 “差别价格”的依据 102
5．2 “差别价格”的合理性 103
5．3 “差别价格”的目标 104
5．4 “差别价格”的管理 105
第五章 新制度、新措施——房改中新房新制度问题透视 107
第一节 新房新制度：新在何处 107
1．1 新房新制度的范围 107
1．2 新房新制度的基本内容 108
1．3 有关新制度的若干问题 113
第二节 大幅度提租有可能吗 116
2．1 迫切的需要 116
2．2 现实的可能 118
2．3 合理的操作 120
第三节 住房有补贴：新制度照顾低收入百姓的利益 122
3．1 实施住房补贴的必要性 122
3．2 规范和理顺住房补贴 123
第六章 重点的突破——房改中住房分配货币化问题透视 128
第一节 住房分配货币化：房改的最后冲刺 128
1．1 对住房分配货币化的思考 128
1．2 住房分配货币化：三种做法 130
第二节 职工：住房分配货币化的主体 132
2．1 如何推行职工住房分配货币化 136
2．2 敢碰“职工住房分配货币化”？ 136
第三节 公积金：实现住房分配货币化的催化剂 138
3．1 住房公积金制度的推行为住房分配货币化改革奠定了一定的基础 139
3．2 对住房分配货币化的可行性认识 140
3．3 住房公积金制度和住房分配货币化的推行将大大丰富房地产市场 142
第四节 房改：在住房分配货币化中的突破 143
第七章 钱从何来——住房公积金问题探讨 147
第一节 住房公积金：房改的护花使者 147
1．1 公积金制度在房改进程中的地位 148
1．2 公积金制度在房改进程中的作用 150
第二节 理性的选择：确立合理的公积金规模 151
2．1 确定住房公积金合理规模的意义 151
2．2 影响住房公积金合理规模的因素 153
2．3 目前我国确定住房公积金合理规模的难点 155
2．4 对我国住房公积金集规模及运作的看法和建议 156
第三节 公积金归集：难点与对策 157
4．1 企业住房公积金的属性及运作规律 161
第四节 倍受欢迎的“宠儿”：企业住房公积金 161
4．2 企业住房公积金的作用 163
4．3 企业住房公积金管理机构的建立 164
4．4 企业住房公积金的使用投入 166
4．5 应界定的关系及应明确的问题 166
第八章 弃人治，立法制——房改法律法规问题透视 168
第一节 以法治房：房改与法律规范的关系 168
1．1 法律、法规保证房改的公正性，推动房改的进程 169
1．2 发挥法律法规的权威性 171
1．3 房改法律规范的制定和实施 174
1．4 房改需要完善其法规体系 179
第二节 以法治房产：房地产的法律规范 187
2．1 房地产所有权的概念 187
2．2 房地产所有权的本质特征和法律关系 188
2．3 房地产分类及其产权特点 190
2．4 房改后房地产法规发展趋势 197
下篇 希望的家园——中国住宅问题透视 215
第九章 希望之光：百姓对住宅的期盼——中国住宅现状及发展问题透视 217
第一节 住宅业：一个新兴的产业 217
1．1 住宅业的概念与现有住宅水平 217
1．2 住宅业和住宅消费的国际比较 219
1．3 限制我国住宅业发展的主要因素 225
1．4 发展住宅业的有利条件 227
2．1 住宅业大发展的总体趋向 228
第二节 住宅业：一个新的经济增长点 228
2．2 住宅业成为新的经济增长点的有利条件 230
第三节 抓住机遇，迎接挑战 232
3．1 需要跨地体制障碍 232
3．2 需要大幅度降低房价 234
3．3 将住房渴求转变为有支付能力的需求 234
第十章 亦喜亦忧话市场——中国房地产市场问题透视 236
第一节 总体形势：趋于理性，趋于好转 236
1．1 房地产市场总体形势 236
1．2 住宅市场 239
1．4 商业用房市场 240
1．3 写字楼市场 240
第二节 住宅价格：摆不脱的阴影 242
2．1 形成住房消费热点，仍有阻力 242
2．2 房价过高的原因与对策 243
第三节 环环相扣：市场及其它问题 253
3．1 商品房空置量居高的原因与对策 253
3．2 房改房进入市场问题 258
3．3 住宅房抵押贷款市场问题透视 262
3．4 评估市场：让人欢喜让人忧 268
第四节 迎接“火爆”的市场 274
4．1 培育住宅市场的对策 274
4．2 消费热潮即将来临 277
第一节 解危解围：依靠“安居工程” 280
1．1 何为“安居工程” 280
第十一章 从“安居”走向“小康”——中国安居小康住宅问题透视 280
1．2 安居工程建设中应注意的问题 283
第二节 努力目标：走向“小康” 284
2．1 “九五”规划和2010年远景目标 284
2．2 “小康”具体目标 286
2．3 关于“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”项目 288
2．4 “小康型城乡住宅科技产业工程”特点 289
2．5 小住宅工程的主要内容 292
3．1 住宅产业现代化的前提是工业化 296
第三节 小康工程的前提：住宅工业化 296
3．2 模数协调是住宅产业的技术基础 297
3．3 建立认证制度是住宅工业化的保证 299
3．4 注意住宅性能评价工作的建设 301
第十二章 房地产业与建筑业；理顺关系——建筑企业问题透视 303
第一节 建筑企业：呆不住了 303
1．1 改革开放，促进建筑业大发展 303
1．2 房地产开发和建筑企业的关系 306
第二节 质量：性命攸关的话题 312
2．1 关于房屋质量概念的思考 312
2．2 房屋也应有使用说明书 315
2．3 优质房型应具备什么条件 316
2．4 实行综合管理，保证工程质量 317
2．5 如何抓好建筑工程 321
第三节 重负：不堪忍受 323
3．1 建筑企业头上有三座“火山”？ 323
第四节 住宅建筑增长方式的思路 326
4．1 成就与问题 326
4．2 思路与对策 330
第十三章 住宅管理：旧式翻新招——住宅物业管理问题透视 335
第一节 物业：一张并不简单的试卷 335
1．1 物业管理的概念、目的和意义 335
1．2 物业管理的作用 337
1．4 物业管理公司的机构 338
1．3 物业管理的宗旨 338
1．5 从业人员培训及职业道德教育 339
1．6 物业管理策略及原则 340
第二节 小区管理：物业管理的重头戏 341
2．1 实现住宅小区管理现代化 341
2．2 住宅小区管理现代化的内容 342
2．3 建立住宅小区管理系统的步骤 344
2．4 建立计算机管理系统的重要环节 345
第三节 深化房改，推进住房专业化管理 347
3．1 改革住房投资体制，建立住房市场，推进住房建设，分配专业化 347
3．2 发展物业管理，推进住房维修管理专业化 349