《新型城镇化战略下建设用地再开发政策的理论与实践》PDF下载

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  • 作  者:谭荣,王庆日,唐健著
  • 出 版 社:北京:中国社会科学出版社
  • 出版年份:2016
  • ISBN:9787516184394
  • 页数:355 页
图书介绍:本书是中国土地勘测规划院“土地政策实施监测评估”项目的年度成果。该项目主要任务是依托土地政策实证研究基地,对国家重点关注的土地政策在地方的实施情况和地方土地政策的创新情况进行监测和评估。本书基于大量的监测案例,以满足政府职能转变和管理方式创新要求为全书论证的逻辑主线和框架,系统地分析评估了新型城镇化战略下存量建设用地的再开发政策。重点对比分析了政府主导、市场参与和利益相关方自组织特征的城镇与集体存量建设用地再开发案例的模式特征,以及不同模式选择的影响因素、成本和绩效,梳理了典型国家和地区存量建设用地再开发的经验,并提出我国存量建设用地再开发的启示与政策建议,为新型城镇化战略下存量建设用地再开发的政策改革提供经验借鉴和理论支持,为土地政策在宏观调控中发挥更好的作用提供决策依据。

第一章 新型城镇化与建设用地再开发:问题与反思 1

一 新型城镇化的背景 1

(一)新型城镇化的新内涵 1

(二)存量建设用地政策改革创新:推进新型城镇化的新工具 4

二 存量建设用地的利用低效问题 6

(一)“存量建设用地”与“利用低效”:界定与辨析 6

(二)存量建设用地利用低效的现状 8

三 存量用地低效利用的原因 9

(一)土地利用者和管理者的现实选择 9

(二)现行土地政策和管理模式的必然结果 10

(三)制度环境的局限 12

(四)传统用地习惯与观念的内在驱动 13

四 存量用地低效利用的影响 14

(一)土地资源可持续利用的瓶颈 14

(二)土地收益分配合理化的短板 15

(三)经济、社会、生态协调发展的重压 16

五 存量用地低效利用的现实应对 17

(一)盘活存量:国家用地战略重点的转移 17

(二)盘活低效存量建设用地的地方性试验 19

(三)小结:政府的力量、市场的力量和社会的力量 24

六 新型城镇化战略对存量建设用地再开发政策的要求 25

(一)存量建设用地再开发政策的主要目标 26

(二)存量建设用地再开发的政策取向 28

七 研究目标与全书的安排 31

(一)全书的研究目标 31

(二)全书的章节安排 32

第二章 建设用地再开发的政策选择:理论辨析 34

一 存量用地再开发中的公共物品问题 34

(一)存量用地再开发的公共物品属性 34

(二)公共物品供给与利用的困境:四个理论模型 35

(三)反思公共物品问题:存量用地再开发的可能出路 39

二 治理结构、制度环境、社会基础与存量用地再开发 41

三 存量用地再开发的治理结构选择 43

(一)存量用地再开发治理结构的简单例子 43

(二)市场制、层级制和自组织的特征 45

(三)治理结构引致的存量用地再开发的利益分配 48

(四)存量用地再开发治理结构选择背后的逻辑 51

四 存量用地再开发的制度环境 53

(一)制度环境的多重影响 53

(二)制度环境引致的存量用地再开发的利益分配 56

五 存量用地再开发的社会基础 58

(一)社会基础引致的个体行为 58

(二)社会基础影响治理结构的选择 60

(三)社会基础支撑着制度环境 61

六 总结:全书的理论选择和分析框架 63

第三章 建设用地再开发的法规基础 65

一 建设用地再开发的相关法规梳理 65

(一)相关法规概述 65

(二)集体建设用地再开发的相关法规梳理 66

(三)城镇建设用地再开发的相关法规梳理 71

二 存量建设用地再开发的法规障碍分析 80

(一)从增量到存量:产权的转移或调整成为关键 80

(二)农村存量集体建设用地再开发的法规障碍分析 81

(三)城镇存量建设用地再开发的法规障碍分析 83

三 存量建设用地再开发管理立法的地方探索 90

(一)存量建设用地再开发的地方立法管理简述 90

(二)集体建设用地再开发管理立法的地方探索分析 92

(三)城镇建设用地再开发管理立法的地方探索分析 96

四 完善存量建设用地再开发法规体系的建议 101

(一)健全集体建设用地的用益物权 101

(二)调整城镇土地出让制度 101

(三)改进控制性详细规划制度 102

(四)完善政府征收补偿标准的确定规则 102

(五)构建建设用地再开发的法律仲裁制度 103

第四章 政府主导下的城市存量建设用地再开发研究 104

一 问题的提出 104

(一)政府主导城镇存量用地再开发的背景 104

(二)已有研究的观点和结论 107

(三)本章的内容架构 108

二 政府主导城市土地再开发的模式内涵 109

(一)城镇存量用地再开发的一般流程 109

(二)政府主导模式的核心特征 110

三 政府主导模式的选择逻辑:理论和案例 111

(一)政府主导模式选择的理论分析 111

(二)收购储备:南昌市万寿宫街区再开发项目 112

(三)拆迁整合:成都市邛崃西街再开发项目 114

(四)土地整备:深圳沙湖社区再开发项目 115

(五)模式选择:零散程度、产权复杂程度和规划用途的影响 119

四 政府主导模式的收益分配:将补偿拉回制度的笼子 120

(一)政府主导模式:充分实现利益共享 120

(二)补偿标准过高:有损公共利益和可持续性 121

(三)借鉴香港地区的经验:将补偿拉回制度的笼子 122

五 政府主导模式的潜在隐患:政府债务和土地闲置 124

(一)再开发规模过大:引发政府债务和土地闲置 124

(二)政府的局部退让:让市场发挥基础性作用 126

六 政府主导下城镇存量用地再开发的政策建议 131

(一)研究的主要结论 131

(二)再开发相关政策改革的建议 132

第五章 政府主导下存量集体建设用地再开发 135

一 集体建设用地再开发:破解用地难题的必然选择 135

二 政府主导下集体建设用地再开发:内涵和背景 139

(一)集体建设用地再开发的潜力 139

(二)政府主导模式的合理性和必要性 140

(三)制度环境对集体建设用地再开发的影响 142

三 案例解析:解读政府主导模式“黑箱” 143

(一)嘉兴:增减挂钩 143

(二)成都:集体建设用地流转 148

(三)深圳:土地整备 152

四 政府主导模式解析:基于案例的比较 156

(一)三个案例的简单比较 157

(二)政府主导模式选择的影响因素 160

五 政府主导模式的选择逻辑 163

六 政府主导下农村存量建设用地再开发的政策建议 164

(一)研究的主要结论 165

(二)政策建议 166

第六章 市场参与的城镇存量用地再开发 168

一 引言 168

二 市场参与城镇存量用地再开发的背景和内涵 171

(一)市场参与的模式特征 171

(二)城镇存量用地再开发、市场参与和制度环境 172

(三)市场参与城镇存量用地再开发的理论初探 173

三 浙江平湖:兼并重组、退低进高 175

(一)企业兼并重组的始末 176

(二)企业兼并重组、退低进高的基本特征 177

(三)企业兼并重组、退低进高的制度条件 177

(四)企业兼并重组的绩效:退低进高与多方共赢 178

(五)小结 179

四 湖北襄阳:依托社会资本的棚户区改造 179

(一)中原路片区旧城改建(君点·家乐福)项目 180

(二)依托社会资本改造棚户区的基本特征 181

(三)依托社会资本改造棚户区的制度条件 181

(四)社会资本介入的“代价”与预期收益 182

(五)小结 183

五 四川成都:华通电子的主动改造 183

(一)企业主动实施再开发项目的步骤 184

(二)华通电子电器实业公司木工机床厂的实践 184

(三)企业主动改造的基本特征 186

(四)企业主动改造的制度条件 186

(五)企业主动改造的实际效果 187

(六)小结 187

六 解析市场参与模式:基于三个案例的比较 188

(一)市场参与模式对土地利用效率的提升及其片面性 188

(二)市场参与模式的利益分配 190

(三)市场参与模式的成本 192

(四)市场参与模式中的政府行为 193

(五)小结:市场参与模式选择的逻辑 195

七 市场参与城镇存量用地再开发的政策建议 197

(一)研究结论 197

(二)政策建议 198

第七章 市场参与的集体存量建设用地再开发 201

一 引言 201

二 市场参与农村存量集体建设用地再开发的内涵 203

(一)市场参与再开发的模式分类 203

(二)市场参与再开发面临的问题 205

三 市场参与农村存量集体建设用地再开发的具体案例 206

(一)有效的市场与有为的政府:成都市锦江区的经验 206

(二)政府作用缺失的隐忧:成都市郫县白鸽村的案例 214

四 有为政府需为有效市场立规:案例思考 218

(一)再开发离不开完善的规章制度 218

(二)再开发离不开土地交易和流转利用等多种平台 218

(三)再开发离不开相关的制度配套 219

五 市场参与的农村存量集体建设用地再开发的政策建议 219

(一)理论结论 219

(二)政策建议 221

第八章 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发 224

一 自组织实施的背景:现实困境下的选择机制 224

(一)再开发中面临的改造悖论:城中村与棚户区的改造 225

(二)钉子户的本质:反公地悲剧 226

(三)以何种方式提供公共物品:政策工具的创新 227

(四)本章关注的问题和结构安排 228

二 自组织实施城镇存量用地再开发的模式内涵 228

(一)对城镇存量用地再开发自组织模式的简单概述 228

(二)城镇自组织模式和制度环境之间的关系 230

三 深圳的“整村统筹”:政府与社区居民共赢的机制 231

(一)南布社区的城中村改造:基于社区居民的自主决策 231

(二)利益共享:皆大欢喜的收益分配机制 235

(三)案例小结 237

四 成都棚户区自治改造模式:自治组织局部参与决策 237

(一)曹家巷棚户区改造的背景 238

(二)居民参与的自治组织形式:“自治改造委员会” 239

(三)曹家巷拆迁的执行过程:从“困难重重”到“水到渠成” 240

(四)案例小结:公众参与和政府职能转变 243

五 自组织实施城镇存量建设用地再开发:案例比较的视角 244

(一)城镇自组织模式出现并得以顺利实施的原因 245

(二)城镇自组织模式的总体绩效及可能的缺陷 247

(三)小结:自组织实施城镇存量用地再开发模式的选择逻辑 249

六 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发的结论及其政策建议 250

(一)研究的主要结论 250

(二)主要的政策启示 252

第九章 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发 254

一 自组织实施的背景:来自农民的诉求 254

(一)现阶段我国实施存量集体建设用地再开发的现状及其问题 255

(二)三种典型模式的理论初判:公共物品的视角 256

(三)本章关注的问题和结构安排 257

二 利益相关方自组织实施的存量集体建设用地再开发的模式内涵 258

(一)什么是集体建设用地再开发自组织模式 258

(二)集体自组织模式与制度环境之间的关系 259

(三)不同地方出现的自组织实践简述 260

三 赣州农村理事会推动宅基地退出 260

(一)上犹县上湾村的“内部协商,自我平衡” 262

(二)瑞金市桔源村樟树下的“六统一分” 263

(三)案例小结 264

四 成都集体自主整理并流转集体建设用地 265

(一)柿子树村自主整理建设用地:寻找合适的合作开发方 265

(二)进一步协商和讨论:发挥村民自主决策机制 267

(三)满意的流转利益分配:双方共赢的结果 268

(四)案例小结 270

五 成都集体自主流转闲置的集体经营性建设用地 271

(一)大龙村流转闲置集体经营性建设用地的背景 272

(二)大龙村自主流转集体经营性建设用地:创新收益分配方式 272

(三)案例小结 274

六 自组织实施集体存量建设用地再开发:基于案例比较的视角 275

(一)集体自组织模式取得的总体绩效评价 275

(二)集体自组织模式实施存量集体建设用地再开发的影响因素 277

(三)小结:集体自组织实施存量集体建设用地再开发模式选择的逻辑 279

七 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发的政策建议 280

(一)研究的主要结论 281

(二)主要的政策启示 282

第十章 理论的反思:存量用地再开发模式的选择 284

一 问题的提出 284

二 存量用地再开发的治理模式 286

(一)城乡间建设用地再开发的一般过程 287

(二)政府主导模式 289

(三)市场参与模式 290

(四)自组织模式 291

三 模式选择的分析框架 293

(一)交易及其属性的影响 293

(二)行为人及其属性的影响 297

(三)正式制度及其特征 298

(四)将“四要素”联系在一起 298

四 模式选择的判断:一个简单的实证 300

(一)不同环节交易属性的比较 300

(二)治理结构选择理论分析和现实对比 303

五 案例比较分析的启示 306

(一)为什么自组织模式能够出现 307

(二)对传统的政府主导模式的启示 308

六 结论 309

第十一章 存量用地再开发的国际地区经验与启示 311

一 日本、中国台湾土地重划 311

(一)主要做法 311

(二)异同点比较 314

(三)取得成效 314

(四)存在问题 314

二 新加坡、中国香港、韩国市区重建 315

(一)主要做法 315

(二)异同点比较 318

(三)取得成效 320

(四)存在问题 320

三 英国、美国、法国、意大利、荷兰国家城市更新 320

(一)主要做法 321

(二)异同点比较 325

(三)取得成效 325

(四)存在问题 326

四 美国、加拿大、德国、英国棕地开发 326

(一)主要做法 326

(二)异同点比较 329

(三)取得成效 329

(四)存在问题 330

五 基本经验与启示 330

(一)满足多元需求是存量用地再开发的动力 330

(二)严格的法律制度是存量用地再开发的基础 330

(三)明晰的权属关系是存量用地再开发的必要条件 331

(四)科学的规划控制与引导是存量用地再开发的前提 331

(五)政府或专门机构在存量用地再开发中发挥重要作用 331

(六)多样化的资金筹集及改造模式是存量用地再开发的保证 332

六 对我国存量用地再开发的建议 332

(一)因地制宜、适时适需逐步开展存量用地再开发 332

(二)树立城市理性增长、节约集约用地、可持续发展的理念 332

(三)完善相关法律法规,为存量用地再开发提供政策保障 333

(四)明晰土地产权,注重保护各方权益 333

(五)强化规划的控制和引导作用 333

(六)转换政府角色,积极发挥政府统筹引导作用 334

(七)拓宽改造的融资渠道,建立多元化运作模式 334

第十二章 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的权衡与管理 335

一 存量建设用地再开发难题:如何找到背后的“社会规律” 335

二 难题的核心:财富增长与分配 336

三 存量建设用地再开发的管理方式 337

四 管理方式的权衡:过程效率的视角 339

五 存量建设用地再开发管理方式选择的逻辑 341

(一)城镇存量建设用地再开发 341

(二)农村存量建设用地再开发 344

(三)土地再开发中的政府、市场与社会 347

六 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的政策建议 350

(一)让市场发挥基础性作用,理清政府与市场的关系 350

(二)关于城镇存量建设用地再开发的政策改进 351

(三)关于农村存量建设用地再开发的政策改进 352

(四)完善存量建设用地再开发的制度环境 353