第一章 新型城镇化与建设用地再开发：问题与反思 1
一 新型城镇化的背景 1
（一）新型城镇化的新内涵 1
（二）存量建设用地政策改革创新：推进新型城镇化的新工具 4
二 存量建设用地的利用低效问题 6
（一）“存量建设用地”与“利用低效”：界定与辨析 6
（二）存量建设用地利用低效的现状 8
三 存量用地低效利用的原因 9
（一）土地利用者和管理者的现实选择 9
（二）现行土地政策和管理模式的必然结果 10
（三）制度环境的局限 12
（四）传统用地习惯与观念的内在驱动 13
四 存量用地低效利用的影响 14
（一）土地资源可持续利用的瓶颈 14
（二）土地收益分配合理化的短板 15
（三）经济、社会、生态协调发展的重压 16
五 存量用地低效利用的现实应对 17
（一）盘活存量：国家用地战略重点的转移 17
（二）盘活低效存量建设用地的地方性试验 19
（三）小结：政府的力量、市场的力量和社会的力量 24
六 新型城镇化战略对存量建设用地再开发政策的要求 25
（一）存量建设用地再开发政策的主要目标 26
（二）存量建设用地再开发的政策取向 28
七 研究目标与全书的安排 31
（一）全书的研究目标 31
（二）全书的章节安排 32
第二章 建设用地再开发的政策选择：理论辨析 34
一 存量用地再开发中的公共物品问题 34
（一）存量用地再开发的公共物品属性 34
（二）公共物品供给与利用的困境：四个理论模型 35
（三）反思公共物品问题：存量用地再开发的可能出路 39
二 治理结构、制度环境、社会基础与存量用地再开发 41
三 存量用地再开发的治理结构选择 43
（一）存量用地再开发治理结构的简单例子 43
（二）市场制、层级制和自组织的特征 45
（三）治理结构引致的存量用地再开发的利益分配 48
（四）存量用地再开发治理结构选择背后的逻辑 51
四 存量用地再开发的制度环境 53
（一）制度环境的多重影响 53
（二）制度环境引致的存量用地再开发的利益分配 56
五 存量用地再开发的社会基础 58
（一）社会基础引致的个体行为 58
（二）社会基础影响治理结构的选择 60
（三）社会基础支撑着制度环境 61
六 总结：全书的理论选择和分析框架 63
第三章 建设用地再开发的法规基础 65
一 建设用地再开发的相关法规梳理 65
（一）相关法规概述 65
（二）集体建设用地再开发的相关法规梳理 66
（三）城镇建设用地再开发的相关法规梳理 71
二 存量建设用地再开发的法规障碍分析 80
（一）从增量到存量：产权的转移或调整成为关键 80
（二）农村存量集体建设用地再开发的法规障碍分析 81
（三）城镇存量建设用地再开发的法规障碍分析 83
三 存量建设用地再开发管理立法的地方探索 90
（一）存量建设用地再开发的地方立法管理简述 90
（二）集体建设用地再开发管理立法的地方探索分析 92
（三）城镇建设用地再开发管理立法的地方探索分析 96
四 完善存量建设用地再开发法规体系的建议 101
（一）健全集体建设用地的用益物权 101
（二）调整城镇土地出让制度 101
（三）改进控制性详细规划制度 102
（四）完善政府征收补偿标准的确定规则 102
（五）构建建设用地再开发的法律仲裁制度 103
第四章 政府主导下的城市存量建设用地再开发研究 104
一 问题的提出 104
（一）政府主导城镇存量用地再开发的背景 104
（二）已有研究的观点和结论 107
（三）本章的内容架构 108
二 政府主导城市土地再开发的模式内涵 109
（一）城镇存量用地再开发的一般流程 109
（二）政府主导模式的核心特征 110
三 政府主导模式的选择逻辑：理论和案例 111
（一）政府主导模式选择的理论分析 111
（二）收购储备：南昌市万寿宫街区再开发项目 112
（三）拆迁整合：成都市邛崃西街再开发项目 114
（四）土地整备：深圳沙湖社区再开发项目 115
（五）模式选择：零散程度、产权复杂程度和规划用途的影响 119
四 政府主导模式的收益分配：将补偿拉回制度的笼子 120
（一）政府主导模式：充分实现利益共享 120
（二）补偿标准过高：有损公共利益和可持续性 121
（三）借鉴香港地区的经验：将补偿拉回制度的笼子 122
五 政府主导模式的潜在隐患：政府债务和土地闲置 124
（一）再开发规模过大：引发政府债务和土地闲置 124
（二）政府的局部退让：让市场发挥基础性作用 126
六 政府主导下城镇存量用地再开发的政策建议 131
（一）研究的主要结论 131
（二）再开发相关政策改革的建议 132
第五章 政府主导下存量集体建设用地再开发 135
一 集体建设用地再开发：破解用地难题的必然选择 135
二 政府主导下集体建设用地再开发：内涵和背景 139
（一）集体建设用地再开发的潜力 139
（二）政府主导模式的合理性和必要性 140
（三）制度环境对集体建设用地再开发的影响 142
三 案例解析：解读政府主导模式“黑箱” 143
（一）嘉兴：增减挂钩 143
（二）成都：集体建设用地流转 148
（三）深圳：土地整备 152
四 政府主导模式解析：基于案例的比较 156
（一）三个案例的简单比较 157
（二）政府主导模式选择的影响因素 160
五 政府主导模式的选择逻辑 163
六 政府主导下农村存量建设用地再开发的政策建议 164
（一）研究的主要结论 165
（二）政策建议 166
第六章 市场参与的城镇存量用地再开发 168
一 引言 168
二 市场参与城镇存量用地再开发的背景和内涵 171
（一）市场参与的模式特征 171
（二）城镇存量用地再开发、市场参与和制度环境 172
（三）市场参与城镇存量用地再开发的理论初探 173
三 浙江平湖：兼并重组、退低进高 175
（一）企业兼并重组的始末 176
（二）企业兼并重组、退低进高的基本特征 177
（三）企业兼并重组、退低进高的制度条件 177
（四）企业兼并重组的绩效：退低进高与多方共赢 178
（五）小结 179
四 湖北襄阳：依托社会资本的棚户区改造 179
（一）中原路片区旧城改建（君点·家乐福）项目 180
（二）依托社会资本改造棚户区的基本特征 181
（三）依托社会资本改造棚户区的制度条件 181
（四）社会资本介入的“代价”与预期收益 182
（五）小结 183
五 四川成都：华通电子的主动改造 183
（一）企业主动实施再开发项目的步骤 184
（二）华通电子电器实业公司木工机床厂的实践 184
（三）企业主动改造的基本特征 186
（四）企业主动改造的制度条件 186
（五）企业主动改造的实际效果 187
（六）小结 187
六 解析市场参与模式：基于三个案例的比较 188
（一）市场参与模式对土地利用效率的提升及其片面性 188
（二）市场参与模式的利益分配 190
（三）市场参与模式的成本 192
（四）市场参与模式中的政府行为 193
（五）小结：市场参与模式选择的逻辑 195
七 市场参与城镇存量用地再开发的政策建议 197
（一）研究结论 197
（二）政策建议 198
第七章 市场参与的集体存量建设用地再开发 201
一 引言 201
二 市场参与农村存量集体建设用地再开发的内涵 203
（一）市场参与再开发的模式分类 203
（二）市场参与再开发面临的问题 205
三 市场参与农村存量集体建设用地再开发的具体案例 206
（一）有效的市场与有为的政府：成都市锦江区的经验 206
（二）政府作用缺失的隐忧：成都市郫县白鸽村的案例 214
四 有为政府需为有效市场立规：案例思考 218
（一）再开发离不开完善的规章制度 218
（二）再开发离不开土地交易和流转利用等多种平台 218
（三）再开发离不开相关的制度配套 219
五 市场参与的农村存量集体建设用地再开发的政策建议 219
（一）理论结论 219
（二）政策建议 221
第八章 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发 224
一 自组织实施的背景：现实困境下的选择机制 224
（一）再开发中面临的改造悖论：城中村与棚户区的改造 225
（二）钉子户的本质：反公地悲剧 226
（三）以何种方式提供公共物品：政策工具的创新 227
（四）本章关注的问题和结构安排 228
二 自组织实施城镇存量用地再开发的模式内涵 228
（一）对城镇存量用地再开发自组织模式的简单概述 228
（二）城镇自组织模式和制度环境之间的关系 230
三 深圳的“整村统筹”：政府与社区居民共赢的机制 231
（一）南布社区的城中村改造：基于社区居民的自主决策 231
（二）利益共享：皆大欢喜的收益分配机制 235
（三）案例小结 237
四 成都棚户区自治改造模式：自治组织局部参与决策 237
（一）曹家巷棚户区改造的背景 238
（二）居民参与的自治组织形式：“自治改造委员会” 239
（三）曹家巷拆迁的执行过程：从“困难重重”到“水到渠成” 240
（四）案例小结：公众参与和政府职能转变 243
五 自组织实施城镇存量建设用地再开发：案例比较的视角 244
（一）城镇自组织模式出现并得以顺利实施的原因 245
（二）城镇自组织模式的总体绩效及可能的缺陷 247
（三）小结：自组织实施城镇存量用地再开发模式的选择逻辑 249
六 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发的结论及其政策建议 250
（一）研究的主要结论 250
（二）主要的政策启示 252
第九章 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发 254
一 自组织实施的背景：来自农民的诉求 254
（一）现阶段我国实施存量集体建设用地再开发的现状及其问题 255
（二）三种典型模式的理论初判：公共物品的视角 256
（三）本章关注的问题和结构安排 257
二 利益相关方自组织实施的存量集体建设用地再开发的模式内涵 258
（一）什么是集体建设用地再开发自组织模式 258
（二）集体自组织模式与制度环境之间的关系 259
（三）不同地方出现的自组织实践简述 260
三 赣州农村理事会推动宅基地退出 260
（一）上犹县上湾村的“内部协商，自我平衡” 262
（二）瑞金市桔源村樟树下的“六统一分” 263
（三）案例小结 264
四 成都集体自主整理并流转集体建设用地 265
（一）柿子树村自主整理建设用地：寻找合适的合作开发方 265
（二）进一步协商和讨论：发挥村民自主决策机制 267
（三）满意的流转利益分配：双方共赢的结果 268
（四）案例小结 270
五 成都集体自主流转闲置的集体经营性建设用地 271
（一）大龙村流转闲置集体经营性建设用地的背景 272
（二）大龙村自主流转集体经营性建设用地：创新收益分配方式 272
（三）案例小结 274
六 自组织实施集体存量建设用地再开发：基于案例比较的视角 275
（一）集体自组织模式取得的总体绩效评价 275
（二）集体自组织模式实施存量集体建设用地再开发的影响因素 277
（三）小结：集体自组织实施存量集体建设用地再开发模式选择的逻辑 279
七 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发的政策建议 280
（一）研究的主要结论 281
（二）主要的政策启示 282
第十章 理论的反思：存量用地再开发模式的选择 284
一 问题的提出 284
二 存量用地再开发的治理模式 286
（一）城乡间建设用地再开发的一般过程 287
（二）政府主导模式 289
（三）市场参与模式 290
（四）自组织模式 291
三 模式选择的分析框架 293
（一）交易及其属性的影响 293
（二）行为人及其属性的影响 297
（三）正式制度及其特征 298
（四）将“四要素”联系在一起 298
四 模式选择的判断：一个简单的实证 300
（一）不同环节交易属性的比较 300
（二）治理结构选择理论分析和现实对比 303
五 案例比较分析的启示 306
（一）为什么自组织模式能够出现 307
（二）对传统的政府主导模式的启示 308
六 结论 309
第十一章 存量用地再开发的国际地区经验与启示 311
一 日本、中国台湾土地重划 311
（一）主要做法 311
（二）异同点比较 314
（三）取得成效 314
（四）存在问题 314
二 新加坡、中国香港、韩国市区重建 315
（一）主要做法 315
（二）异同点比较 318
（三）取得成效 320
（四）存在问题 320
三 英国、美国、法国、意大利、荷兰国家城市更新 320
（一）主要做法 321
（二）异同点比较 325
（三）取得成效 325
（四）存在问题 326
四 美国、加拿大、德国、英国棕地开发 326
（一）主要做法 326
（二）异同点比较 329
（三）取得成效 329
（四）存在问题 330
五 基本经验与启示 330
（一）满足多元需求是存量用地再开发的动力 330
（二）严格的法律制度是存量用地再开发的基础 330
（三）明晰的权属关系是存量用地再开发的必要条件 331
（四）科学的规划控制与引导是存量用地再开发的前提 331
（五）政府或专门机构在存量用地再开发中发挥重要作用 331
（六）多样化的资金筹集及改造模式是存量用地再开发的保证 332
六 对我国存量用地再开发的建议 332
（一）因地制宜、适时适需逐步开展存量用地再开发 332
（二）树立城市理性增长、节约集约用地、可持续发展的理念 332
（三）完善相关法律法规，为存量用地再开发提供政策保障 333
（四）明晰土地产权，注重保护各方权益 333
（五）强化规划的控制和引导作用 333
（六）转换政府角色，积极发挥政府统筹引导作用 334
（七）拓宽改造的融资渠道，建立多元化运作模式 334
第十二章 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的权衡与管理 335
一 存量建设用地再开发难题：如何找到背后的“社会规律” 335
二 难题的核心：财富增长与分配 336
三 存量建设用地再开发的管理方式 337
四 管理方式的权衡：过程效率的视角 339
五 存量建设用地再开发管理方式选择的逻辑 341
（一）城镇存量建设用地再开发 341
（二）农村存量建设用地再开发 344
（三）土地再开发中的政府、市场与社会 347
六 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的政策建议 350
（一）让市场发挥基础性作用，理清政府与市场的关系 350
（二）关于城镇存量建设用地再开发的政策改进 351
（三）关于农村存量建设用地再开发的政策改进 352
（四）完善存量建设用地再开发的制度环境 353