第一章 无法回避的房地产周期 1
第一节 区分周期与趋势 3
无法左右的趋势 4
无法回避的周期 6
第二节 房地产周期缘何重要？ 10
房地产周期的三个经验性特征 11
美国房地产是否正陷入“失落的十年”？ 14
第二章 日本仍在“失落” 21
第一节 泡沫是如何炼成的？ 23
土地不足——泡沫的种子 23
一个大致图景：日本房地产市场的“四个十年” 26
第二节 第一次泡沫 30
石油危机爆发前国内外经济环境 30
石油危机时期宏观经济环境的转变 32
第一次泡沫的形成和破灭 34
第三节 第一次泡沫之后，基本面失去支撑 39
支撑房价上涨的宏观基本面趋于消失 39
支持房价上涨的金融政策条件由松到紧 41
第二次泡沫的形成和破灭 45
第二次房地产泡沫的特征 56
两次泡沫，两个结果 59
第四节 从泡沫走向“失落的十年” 62
日本房地产泡沫膨胀期间的调控政策 63
日本房地产泡沫破灭的直接与间接原因 66
房地产泡沫破灭的代价及政府应对政策 69
政府应对政策的得失评估 79
日本“失落的十年”在多大程度上是泡沫造成的？ 82
第三章 十年之痒：中国会重蹈日本覆辙吗？ 89
第一节 十年之痒：从1998年到2008年 91
房地产的金融资产属性 92
房地产的顺周期波动 98
第二节 中国会重蹈日本覆辙吗？ 105
中日房地产市场发展不同阶段对比 106
日本房地产市场不同阶段的突出特征 109
对比日本：中国房地产市场处在什么样的发展阶段 112
日本经验为中国的房地产市场预设了一定的风险 114
日本经验为中国应对泡沫提供了政策操作窗口 119
目前中国房地产是否存在全国性泡沫 123
第四章 调控进行时 133
第一节 当调控成为常态 135
弱化房地产的增长功能是一个渐进过程 136
房地产行业周期性回调：谁将承受最大的冲击？ 144
房地产角色转移决定投资价值的变化 149
新一轮业绩驱动因素将逐步切换到消费层面 156
房地产行业角色转移将决定未来投资价值的变化 158
第二节 未来调控政策的备选项 161
稳定房价与地价预期 161
沪、渝房产税试点：一个宽松的开始 163
降低开发商杠杆率：预售制度正常化 167
扩大土地供给 176
第三节 中国房地产行业正进入第一次大调整 183
中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段 185
中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌 190
房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落 194
第五章 保障性住房大幕已拉开，剧本待完善 201
第一节 保障性住房：大幕已拉开 203
保障性住房政策的历史轨迹：从弱化到回归 203
保障性住房：大幕已开，缺少剧本 207
第二节 保障性住房：国际经验 224
国际经验：建设模式的选择 224
国际教训：问题总是难以避免 233
第三节 美国住房保障政策：试错与校正的经验 238
公房建设计划及其效果评估 239
低收入家庭住房建设税收抵免计划及其效果评估 242
租房券计划及其效果评估 247
低收入家庭住房建设税收抵免和租房券方案的比较 250
参考文献 253