第一章 绪论 1
第一节 我国不动产证券化的发展与立法 1
第二节 本书的特色 4
第三节 本书的架构 6
第二章 不动产证券化的种类及架构 9
第一节 概说 9
第一项 不动产证券化的发展概述 9
第二项 不动产证券化的基本概念 11
第一款 不动产证券化的概念 11
第二款 不动产证券化的种类区分 14
第二节 美日不动产证券化的法制 15
第一项 类型区分 15
第一款 资产流动化型（土地信托型） 17
第二款 资产运用型（投资信托型） 23
第二项 美、日两国不动产证券化模式的套用 28
第一款 资产流动型 28
第二款 资产运用型 28
第三节 我国类似的法制 29
第一项 都市更新投资信托制度 29
第一款 法令依据 29
第二款 运作模式 30
第三款 与不动产证券化的关系 31
第二项 证券投资信托制度 34
第一款 法令依据 34
第二款 运作模式 35
第三款 与不动产证券化的关系 35
第四节 我国不动产证券化条例采用的模式 41
第一项 不动产证券化条例采用的类型 41
第二项 采用信托架构的原因 43
第一款 信托架构运用的优势 43
第二款 营业信托的优势 45
第三款 不动产证券化条例规定的优势 47
第三章 不动产证券化的当事人 53
第一节 概说 53
第二节 不动产证券化当事人间的法律关系 54
第一项 条例相关法令的规定 54
第二项 不动产证券化营业信托法理下的问题 70
第一款 受托人权利义务规范的问题 70
第二款 受益人权利义务规范的问题 79
第四章 不动产证券化制度的监控 85
第一节 概说 85
第二节 条例及相关法令规定 86
第一项 外部监控 86
第一款 主管机关监督 86
第二款 法律责任 89
第三款 自律组织 89
第四款 信托监察人的设置 90
第二项 内部监控 90
第一款 内控内稽制度的建立 90
第二款 董事会 91
第三款 内部人员规范 91
第三节 监控模式的检讨 92
第一项 条例及相关法令建构的监控制度检讨 92
第二项 银行兼营信托业务的特殊问题一防火墙的建置 95
第五章 不动产证券化条例总评 107
第一节 概说 107
第二节 总则与一般规范 108
第一项 受托机构的资格 108
第二项 证券化的标的 111
第三节 不动产投资信托 112
第一项 不动产投资信托运作流程概述 112
第一款 受托机构与主管机关 112
第二款 受托机构的经营 115
第三款 受托机构与投资人 119
第四款 专业人员或机构的配合 121
第二项 条例评析 122
第一款 不动产投资信托契约内容书面的交付 122
第二款 私募规范 123
第三款 封闭型基金的妥当性 126
第四款 租赁期限的限制 128
第四节 不动产资产信托 129
第一项 不动产资产信托流程概述 129
第一款 受托机构与委托人 129
第二款 受托机构与主管机关 130
第三款 受托机构的经营 132
第四款 受托机构与投资人 133
第五款 专业人员或机构的配合 134
第二项 条例评析 135
第一款 架构的检讨 135
第二款 其他规范的检讨 143
第五节 受益证券与受益人会议 144
第一项 受益证券 144
第一款 受益证券的性质 144
第二款 受益证券的发行交付与转让 145
第三款 其他规范的检讨 147
第二项 受益人会议 148
第一款 受益人会议概述 148
第二款 条例评析 149
第三项 信托监察人 150
第一款 信托监察人概述 150
第二款 条例评析 150
第六节 登记、税捐、不动产估价及行政监督问题 151
第一项 登记 151
第一款 资产信托的登记 151
第二款 投资信托的登记 156
第三款 解决之道 157
第二项 税捐及相关规范 157
第一款 不动产证券化税捐优惠的介绍 158
第二款 相关规范的检讨 162
第三项 不动产估价 163
第一款 不动产证券化下的不动产估价 163
第二款 不动产估价的法制概述及检讨 167
第四项 行政监督 172
第七节 小结 174
第六章 不动产证券化对产业的影响及法制面的配合 175
第一节 概说 175
第二节 不动产开发管理业务 175
第一项 概说 175
第二项 所涉及的业务范围 176
第三项 对不动产开发管理业的影响 179
第四项 法制面的配合 180
第三节 银行业务 182
第一项 概说 182
第二项 对银行业的冲击及因应之道 182
第三项 法制面的配合 184
第四节 证券业 186
第一项 概说 186
第二项 证券承销商 186
第一款 承销（underwriting）的意义 186
第二款 於不动产证券化扮演的角色与功能 187
第三项 证券经纪商 189
第一款 经纪的意义 189
第二款 於不动产证券化扮演的角色与功能 190
第四项 证券自营商 191
第五项 法制面的配合 192
第五节 专业人员 192
第一项 概说 192
第二项 专业人员於不动产证券化的角色 193
第一款 律师 193
第二款 会计师 193
第三款 不动产估价师 194
第四款 地政士 194
第三项 专业人员的责任 195
第六节 信用评等 197
第一项 概说 197
第二项 信用评等的简介 197
第一款 信用评等的意义 197
第二款 信用评等的功能 198
第三款 信用评等机构简介 199
第三项 法制面的配合 199
第七节 信用增强（Credit Enhancement） 201
第一项 信用增强的意义与功能 201
第二项 信用增强措施 202
第三项 法制面的配合 203
第八节 其他配套措施 203
第七章 不动产证券化的运用及相关法制 207
第一节 概说 207
第二节 公用建设用地取得与开发 207
第一项 流程概述 207
第二项 面临的问题 208
第一款 法律面 208
第二款 其他 210
第三款 小结 211
第三项 与其他制度比较 211
第一款 BOT方式 212
第二款 以地易地方式 214
第三节 都市更新 215
第一项 不动产资产信托 215
第二项 不动产投资信托 216
第三项 优点 217
第四节 其他运用 217
第一项 概说 217
第二项 不动产预售 218
第一款 不动产预售概述 218
第二款 以不动产证券化介入不动产预售 219
第三项 土地所有人自行开发土地 220
附录 223
一、不动产证券化条例 223
二、不动产证券化条例施行细则 251
三、受托机构私募不动产投资信托或资产信托受益证券投资说明书应行记载事项准则 255
四、受托机构募集不动产投资信托或资产信托受益证券公开说明书应行记载事项准则 259
五、受托机构募集或私募不动产投资信托或资产信托受益证券处理办法 275
六、财政部委托专门职业及技术人员查核不动产证券化关系人办法 289
七、不动产证券化条例修正草案（行政院版） 303
八、不动产证券化条例修正草案（余政道版） 331
主要参考文献 337