前言 1
上编 房地产市场的政府管制 3
1．房地产管制相关文献和概念的界定 3
1.1 房地产关系的法律调整和特性 3
1.1.1 我国有关房地产立法的发展状况 4
1.1.2 房地产市场的特性 6
1.1.3 我国房地产的发展历程及其现状 7
1.2 政府管制和问题的提出 10
1.2.1 什么是政府管制 10
1.2.2 政府管制相关理论 12
1.2.3 良好政府管制的原则 13
1.2.4 问题的提出：房地产市场的政府管制 15
2．我国对房地产市场准入的管制：以资质为例 17
2.1 房地产企业市场准入的管理机构设置 17
2.1.1 国土资源局 18
2.1.2 规划局 18
2.1.3 建设委员会 19
2.1.4 房产管理局 19
2.1.5 发展改革委员会 20
2.2 我国政府对房地产开发企业的资质管制现状 21
2.2.1 门槛太低 22
2.2.2 权责混乱，资质管理缺乏统一 22
2.2.3 不符合《行政许可法》相关规定 23
2.2.4 走过场，不能充分体现公众和消费者意愿和利益 23
2.3 房地产准入市场失灵与政府的介入 24
2.3.1 走向开放的市场准入 24
2.3.2 对不诚信的准入管制：以房产中介为例 26
2.3.3 对资质不良的准入管制：以烂尾楼为例 27
3．我国对房地产市场要素的管制：以土地为例 30
3.1 土地要素市场的管制现状 30
3.2 政府现行土地管制工具的主要类型 31
3.2.1 土地用途管制与分区规划管制 32
3.2.2 土地市场与交易行为管制 32
3.2.3 国有土地使用权划拨与出让并行 33
3.2.4 土地规划与城市规划管制 33
3.3 政府土地管制存在的问题 34
3.3.1 土地供应总量与用途存在的问题 34
3.3.2 “土地批租制”适合中国内地的国情吗？ 35
3.3.3 土地价格管制存在的问题 36
3.4 对政府管制土地的对策和建议 38
3.4.1 完善土地产权制度，实现价格并轨 38
3.4.2 健全土地用途管制 39
3.4.3 完善土地交易管制 39
3.4.4 优化政府管制土地的手段 40
3.4.5 平衡市场与政府管制之间的关系 40
4．我国对房地产市场价格的管制：以限价房为例 42
4.1 限价房的由来及其主要内容 42
4.2 限价房的性质 44
4.3 对限价房的微观分析 46
4.3.1 这会导致过度需求、出现销售者偏好 47
4.3.2 政府偏好将代替销售者偏好 47
4.3.3 造成歧视 48
4.3.4 致使市场扭曲 48
4.3.5 建筑质量下降 48
4.3.6 可能会出现黑市 48
4.3.7 限价房还会导致腐败 49
4.3.8 限价房还会导致资源浪费 49
4.4 从砖头补贴走向人头补贴 50
5．房地产市场的管制过程 52
5.1 管制过程概述 52
5.1.1 立法 52
5.1.2 实施 53
5.1.3 管制解除 53
5.2 房地产管制立法过程中存在的问题 54
5.2.1 立法滞后，政策先行 54
5.2.2 立法博弈过程中消费者话语权相对弱势 54
5.2.3 以行政规章为主体立法 55
5.2.4 从管理角度立法，行政权力与民事权利不分 55
5.2.5 多层次、多部门立法 56
5.3 房地产管制实施过程中出现的问题 57
5.3.1 无法可依 57
5.3.2 有法不依 58
5.3.3 违法不究 59
5.3.4 执法不严 60
5.4 对房地产市场的管制也需要退出机制 61
5.4.1 政府管制也会失灵 61
5.4.2 政府管制与放松管制的成本收益分析 61
5.4.3 房地产市场政府管制的“退出机制” 62
5.5 案例分析：“壮士断腕”的经济理性 63
6．房地产的政府管制：放松还是加强？ 66
6.1 政府管制与房地产市场效率 66
6.2 放松的理由：政府对房地产管制的“二律背反” 70
6.2.1 就市场准入而言 70
6.2.2 就土地、资本等房地产市场要素而言 71
6.2.3 就房价而言 73
6.3 加强的理由：房地产市场中的信息不对称 74
6.4 政府对房地产市场的管制要有所为，更要有所不为 76
6.5 案例分析：“房屋成本”是商业秘密吗？ 79
7．构建和谐的房地产市场需重构中央和地方的关系 81
7.1 房地产市场中地方与中央的目标冲突 81
7.2 房地产市场中地方与中央的博弈 85
7.3 对模型的分析 86
7.4 中央与地方关系的重构 90
7.4.1 明确职责，促进中央与地方关系的法制化 90
7.4.2 构建中央和地方政府的合作与激励机制 91
7.4.3 应缩小省区，减少地方层级 92
7.4.4 保持政策的连续性与稳定性 92
7.5 房地产市场中，什么才是良好的政府管制？ 93
下编 房地产民生问题研究 99
8．房地产民生问题一：“中低收入阶层”住房问题研究 99
8.1 为什么住房是一个“政治问题”？ 99
8.2 “中低收入阶层”住房政策批判 101
8.2.1 住房公积金成了“沉淀资金” 101
8.2.2 “经济适用房”的画饼难充饥 103
8.2.3 “以房养老”模式不符合国情 104
8.3 房地产价格与小产权房的改革路径 106
8.3.1 房价是压垮中低收入阶层的最后一根稻草 106
8.3.2 平抑房价和小产权房的改革路径 108
8.3.4 “一户一房”应成为政策导向 110
9．房地产民生问题二：土地财政与房地产拆迁问题研究 112
9.1 土地市场中存在的问题及现象探析 112
9.1.1 “只倒土地不盖房”和法律过剩的危机 112
9.1.2 土地产权不明，贪污腐败不止 114
9.1.3 解决“土地财政”核心在于权利调整 116
9.2 城市规划和房屋拆迁中的产权困惑 119
9.2.1 为什么乱占耕地的现象如此严重？ 119
9.2.3 土地资源配置：市场失灵下的“外部不经济” 121
9.3 土地产权问题的解决之道 124
9.3.1 重提永佃权 124
9.3.2 制度公正和博弈均衡：“赔偿”的博弈解析 127
9.3.3 城市拆迁应以人为本：以“城中村”改造为例 130
10．房地产民生问题三：房价调控政策研究 133
10.1 房价的争议两极：开发商与消费者 133
10.1.1 “房产就该暴利”，底气从何而来？ 133
10.1.2 想买房也有错吗？ 135
10.3.3 面对房奴，一句“活该”多寒心 136
10.2 房价调控政策质疑 138
10.2.1 “提高首付比例”救得了房价吗？ 138
10.2.2 “营业税”硬起来，房价就能软下去？ 140
10.2.3 房市调控，“税费杠杆”岂是万能？ 141
10.2.4 “物业税降房价”是个乌托邦 143
10.2.5 “给别墅正名”：换个马甲房价就能降下来？ 145
10.2.6 “增加供给”救不了高房价 147
10.3 房地产价格调控的关键词 148
10.3.1 房地产价格怎样才算“合理” 148
10.3.2 是稳定房价，而不是让房价暴跌 150
10.3.3 控制房价才能鼓励住宅消费 152
10.3.4 房地产调控的三个关键词 153
10.3.5 “房贷优惠”虽好，但也要正确执行 155
11．房地产民生问题四：房地产金融的政府介入 158
11.1 房地产业的虚拟化及房地产泡沫的虚拟经济决定假说 158
11.1.1 “房经背离”与传统一元分析框架的缺陷 158
11.1.2 房地产业的二重性 160
11.1.3 房地产业泡沫的虚拟经济决定假说 166
11.2 美国金融危机反思：金融创新和金融管制的重构 169
11.2.1 危机探源：信用评级制度的缺陷 169
11.2.2 深层次的原因：美国历史上的金融创新与管制放松的互动 170
11.2.3 巴塞尔新资本协议与管制重构 172
11.2.4 危机对我国房地产市场发展和证券、股票市场的启示 175
11.3 我国房地产金融市场存在的问题 177
11.3.1 7.5亿房贷黑洞是怎么造成的？ 177
11.3.2 “信贷推涨楼价”表明金融支持过度 179
11.3.3 “货币”左右房价发人深省 181
11.4 防范风险，建立房地产金融预警系统 183
11.4.1 香港房地产周期对大陆的启示 183
11.4.2 “房地产预警系统”本质是金融预警 185
11.4.3 对“国际热钱”应有防范机制 187
11.4.4 重构房地产业的资金链 188
附录 192
参考文献 208