前言 说好 1
第一部分 资源分配与公共建设 3
公共资源分配原则——红湾半岛的启示 4
公共产品私有化——大型项目私有化的认受性 8
以民为本的分配之道——公屋的不划一租金机制 13
政策策动三模式——西九发展计画 17
社会文化建设三元素——西九未善用社会资源 21
政治与建筑息息相关——西九要切合管治文化 26
对话三：思维无疆域 31
第二部分 市区重建、社区规划与都市设计 33
市区重建的二重性——打造市区重建新文化 34
市区规划的新事与旧理——观塘市中心的复杂与矛盾 41
全球都市网络——大型公共建设应以都市设计理念整合 46
塑造地区风格——香港文化与历史建筑保育 49
活力文化都市四要素——保育和都市设计没有专家 56
社区参与六要点——香港式的社区参与 61
政府角色定位——观塘市中心重建 66
对话四：尽信书不如无书 72
第三部分 历史建筑保育之道 75
都市设计与历史建筑——荷李活道警察宿舍 76
三理念和两趋向——拆文化遗产须慎重 80
有与无的空间艺术——匪夷所思的全球经验 84
现代建筑的源流——保育之道的点滴 90
独立房子的文物意义——大宅的保育价值 94
模棱两可的集体回忆——天星事件的过犹不及 99
文物建筑三价值——蓝屋计画研究不足 104
主观思维与客观因素——茂萝街发展创意产业 109
历史语言与建筑密码——中区警署建筑群 114
保育之政经因素——原地保育与觅地重建 120
建筑思想的有与无——码头真的不可以拆吗？ 123
历史建筑保育——没有码头的码头价更高 129
对话五：会说话的建筑 133
第四部分 新旧制度管治文化 135
说瓶酒，道香江 136
应体谅公仆稍有差错 140
强政须重政策三层次 145
文官制度之专才与通才 151
文化是甚么？ 154
对话六：看不见的建筑 158
后记 一个故事 160