入门操作篇第一章 房地产开发流程与涉税简介 2
第一节 房地产开发流程简介 2
第二节 房地产公司涉税简介 6
第二章 购买土地环节税收风险控制关键点 10
第一节 购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险 10
问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？ 12
问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？ 12
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？ 13
问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？ 14
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？ 14
问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？ 14
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？ 16
第二节 房地分离如何缴纳契税 16
问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？ 16
问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？ 17
第三节 关注资本运作手法产生额外的税收负担 17
问题10：甲公司出售股权的行为是否属于税收筹划？ 17
问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？ 19
第三章 公司设立环节税收风险控制关键点 21
第一节 选对公司注册地 21
问题12：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？ 21
问题13：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？ 21
第二节 注册资本金与资本弱化 23
第三节 分公司或子公司的选择 24
第四节 开办期的止点 24
问题14：乙公司的开办期什么时候结束？ 24
问题15：乙公司的开办费如何进行财税处理？ 25
第四章 开发环节税收风险控制关键点 27
第一节 境外设计费涉税解析 27
问题16：乙公司如何交纳营业税？ 27
问题17：乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？ 27
第二节 甲供材的避税空间 28
问题18：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？ 29
问题19：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？ 36
第三节 统借统还的法律形式 36
问题20：甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？ 36
问题21：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？ 37
第四节 母子公司往来不需交营业税 39
问题22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？ 39
问题23：甲集团公司的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？ 40
第五章 销售环节税收风险控制关键点 42
第一节 购房俱乐部会员费的纳税时点 42
问题24：甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？ 42
第二节 卖房送汽车是否混合销售行为 43
问题25：卖房送汽车是否混合了销售行为？ 43
问题26：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？ 44
问题27：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？ 44
问题28：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？ 44
第三节 无产权证地下建筑是否可以转让 45
问题29：地上无产权证的架空层归谁所有？ 45
问题30：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？ 46
问题31：地下人防改造的车库归谁所有？ 46
问题32：无产权证建筑物是否可售？ 47
问题33：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？ 47
第四节 精装房销售的流转税问题 48
问题34：空调、整体橱柜按什么交增值税？ 49
问题35：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？ 50
问题36：精装房的装修是否交契税？ 51
问题37：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？ 51
第五节 购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税 51
第六节 售楼处、样板房的涉税问题 55
第七节 合作建房 59
问题38：合营企业的法律形式与文件适用性分析 62
第八节 同是违约金纳税并不同 65
问题39：没收张某的定金是否需交营业税？ 65
问题40：收取王某的滞纳金是否需交营业税？ 65
第九节 合同签订过程中应关注的财税问题 66
问题41：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？ 66
第六章 竣工后环节税收风险控制关键点 69
第一节 竣工备案的形式要件及涉税后果 69
问题42：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？ 70
第二节 交房才是所有权风险转移的标志 70
问题43：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？ 88
第三节 资产的后续计量与房产税疑难问题 89
问题44：发生的固定资产改良如何增加资产原值？ 90
问题45：Y项目的租金是否交房产税？ 91
问题46：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？ 91
问题47：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？ 91
问题48：免租期的纳税义务人到底是谁？ 93
问题49：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？ 95
问题50：如何利用转租不征税进行筹划节税？ 97
问题51：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？ 97
问题52：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 102
问题53：以上各种车位如何交房产税？ 104
问题54：物业用房是否应交房产税？由谁交？ 105
高级解析篇第七章 企业所得税应对方案 108
第一节 国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析 108
第二节 收入的确认 110
第三节 成本计算与分摊 113
第四节 期间费用的处理 118
第五节 企业所得税财税处理案例 127
问题55：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？ 128
问题56：2010年乙公司如何进行财税处理 129
问题57：2011年乙公司如何进行财税处理？ 135
问题58：2012年乙公司如何进行财税处理？ 136
第六节 关联方借款利息扣除 137
第八章 土地增值税清算解析 146
第一节 土地增值税清算体系介绍 147
问题59：甲房地产公司节税多少？ 149
第二节 新房查账清算 150
问题60：税法理论与实务的差异。 154
问题61：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20％？ 155
问题62：投资而来的土地扣除金额是多少？ 164
问题63：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？ 164
问题64：房地产企业根据规定交纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？ 165
问题65：售楼部、样板房建造成本如何扣除？ 165
问题66：代收费与规费的区别是什么？ 165
问题67：房地产企业用房地产投资，是否要征收土地增值税？ 170
第三节 旧房清算 171
问题68：应纳的土地增值税额是多少？ 173
问题69：甲公司应交多少土地增值税？ 173
第四节 土地增值税经典错误筹划批判 174
第九章 经典筹划案例解析 177
第一节 投资新设公司后吸收合并实现土地收购 177
问题70：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？ 177
问题71：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？ 178
问题72：吸收合并后，J公司是否需补交土地增值税？ 178
问题73：J公司转让S公司股权是否产生营业税？ 178
问题74：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？ 179
问题75：吸收合并是否产生税收？ 182
第二节 销售精装房分劈成毛坯房与代装饰 188
问题76：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？ 188
第十章 常设机构的判定原则 194
第一节 常设机构判定的重要性 194
第二节 常设机构的种类 195
第三节 固定营业场所类常设机构 196
第四节 承包工程 198
第五节 提供劳务 199
问题77：特许权使用费与营业利润的区别 202
问题78：乙公司在华是否构成常设机构的判定 203
第六节 非独立代理人 206
第七节 独立代理人 207
第十一章 房地产集团税收风险管理研究 209
第一节 税收风险理论 210
第二节 税收风险的产生原因 211
第三节 风险管理整合框架在税收风险中的应用 214
第四节 税收风险管理的动态框架 216
第五节 税收风险管理案例分析 220
参考文献 246