导论 1
第一节 选题及意义 1
一、选题背景 1
二、选题意义 6
第二节 相关概念界定 9
一、利益集团／利益群体 9
二、住房制度及其影响因素 12
三、房地产市场及其相关概念 17
第三节 文献综述 19
一、我国房地产市场的研究现状 20
二、我国的住房制度及其改革研究 24
三、我国的利益集团与利益群体研究 30
第四节 本书的理论框架、研究方法与创新点 35
一、理论模型 35
二、章节安排 37
三、研究方法 37
四、本书的创新点与需要进一步研究的问题 38
第一章 政治学中的利益分析方法 41
第一节 利益主体分析 41
一、利益主体的阶级阶层分析 41
二、利益主体的利益群体／利益集团分析 43
三、对上述三种分析方法的简短评论 44
第二节 利益目标分析 45
一、利益群体的利益目标分析 45
二、政治行为主体的利益目标分析 49
三、政府与利益群体的关系模式：多元主义和合作主义 50
第三节 集体利益属性及其实现方式 52
一、集体利益属性与集体行动困境 52
二、集体资源与集体行动能力 55
三、集体利益的实现方式 57
四、集体利益格局的形成与演变 61
第四节 利益分析法在本书的适用性分析 63
一、我国目前主要的利益集团及其分类 63
二、我国中央和地方政府的利益目标 67
三、集体利益属性及其在我国现阶段的实现方式 73
四、公共政策对集体利益格局的干预和调节 75
第二章 我国城镇住房制度改革与住房利益格局演变 77
第一节 我国福利住房制度下的住房利益格局 78
一、我国城镇福利住房制度的主要内容 78
二、福利住房制度下的住房利益格局 86
第二节 我国城镇住房制度改革的历程 88
一、我国城镇住房制度改革试点（1979～1988年） 89
二、我国城镇住房制度改革的全面推广（1988～1998年） 93
三、住房分配货币化与商品住房制度的初步形成（1998年至今） 96
第三节 我国商品住房制度的确立与住房利益格局的演变 98
一、我国商品住房制度的主要内容 98
二、当下我国主要的住房问题与对我国现行住房制度的几种评价 106
三、商品住房制度与住房利益格局的演变 110
第三章 房地产商：既得利益集团 113
第一节 住房市场结构与房地产商的市场力量 113
一、我国住房市场的区域寡头垄断结构 113
二、我国住房市场“区域寡头垄断结构”的成因分析 116
三、区域寡头垄断结构下房地产商对购房者的利益博弈行为 119
第二节 房地产商群体的组织 124
一、房地产商组织的成立 124
二、房地产商组织的治理结构 127
三、房地产商组织的“选择性激励” 133
四、房地产商组织的“俱乐部”产品 135
五、房地产商各类组织利益表达的不同特点 139
第三节 从围绕121号文件的争论看房地产商利益表达的有效性 141
一、从121号文件到18号文件 141
二、房地产商围绕121号文件所进行的利益表达 142
三、房地产商集团利益表达的方式 147
第四章 地方政府：房地产商的利益联盟者 151
第一节 我国的土地产权制度与土地市场机制的建构 151
一、我国土地产权制度的形成 151
二、土地使用权出让过程中政府替代型市场机制的建立 155
三、我国土地市场的垄断属性及其市场化后果 161
第二节 地方政府与房地产商利益结盟的体制原因 163
一、地方政府土地财政的形成 163
二、权力寻租与地方官员和房地产商利益联盟的形成 173
第三节 地方政府与房地产商利益结盟的驱动力：政绩考核 176
一、政绩考核的核心依然是经济绩效 176
二、政绩考核能给地方官员带来什么？ 180
三、房地产市场中地方政府的行为扭曲：案例分析 182
小结 187
第五章 房地产市场中的利益受损者群体 188
第一节 购房者群体利益受损地位的形成 189
一、购房者群体的经济资源与市场力量 189
二、我国住房保障体系的主要内容及面临的问题 194
三、购房者群体集体行动的努力 198
第二节 失地农民群体利益受损地位的形成 203
一、土地产权制度与农地征用的规范性法律文件 203
二、地方政府对农地征用过程的介入 206
三、农民群体的集体资源 208
四、失地农民群体的集体行动 215
第三节 拆迁户群体利益受损地位的形成 218
一、规范城市房屋拆迁活动的法律文件 218
二、从“湖南嘉禾野蛮拆迁”看地方政府对拆迁利益格局的影响 220
三、拆迁户群体的维权行为 223
第六章 中央政府：房地产市场的调控者 228
第一节 中央政府对房地产市场的宏观调控 229
一、我国的宏观调控体系 229
二、我国房地产市场的基本形势与宏观调控目标的设定 231
三、我国房地产市场宏观调控的具体过程 234
第二节 土地调控中中央与地方政府间的利益博弈 240
一、土地调控与土地管理的主要目标和措施 240
二、土地调控背景下的土地“集权”管理 241
三、中央和地方政府的土地利益目标与利益博弈 245
四、中央政府土地政策失效的原因分析 250
第三节 房地产市场宏观调控的效果与不合理利益格局的形成 252
一、房地产市场宏观调控的效果 252
二、我国房地产市场宏观调控政策失灵的原因分析 257
三、房地产市场利益格局的形成及其不合理性 263
第七章 对策研究：房地产市场过程中的利益整合 266
第一节 住房市场过程中的利益整合机制 267
一、建立强制性的信息披露机制，解决住房市场中的信息不对称 269
二、加大对商品住房预售环节的管理 270
三、要辅之以政府规制来弥补住房市场的失灵 273
四、加大住房保障力度，实现住房的分类供给 275
第二节 土地出让过程中的利益整合机制 277
一、现行的农地制度改革 277
二、改革农地制度的具体建议 281
第三节 协调群体间利益关系，构建社会利益整合机制 284
一、正确面对市场经济发展过程中出现的利益集团 285
二、扶植弱势利益群体的成长 289
第四节 理顺中央与地方政府间关系 299
一、中央与地方政府间关系的考量与地方政府的机会主义行为 299
二、打破“职责同构”，构建合理的政府纵向间事权关系 302
三、优化中央与地方政府间的财政关系 306
结论 311
参考文献 314
后记 328