第一章 基础理论篇 1
第一节 “城中村”基本概念与特点 1
一、不同视角下的“城中村” 1
二、部分地方以立法形式对“城中村”进行概念界定 3
三、“城中村”特点归纳 4
第二节 “城中村”改造起源与发展历程 5
一、改造背景 5
二、早期的指导思想与做法 6
三、目前全国现状 7
四、当代法律环境下“城中村”改造方向思考 9
五、“城中村”改造与相关概念比较 11
第三节 宅基地基础知识 14
一、宅基地所有权制度演变 14
二、宅基地使用权特征 16
三、宅基地使用权取得 17
四、登记与发证 20
五、宅基地使用权法律体系的建立 25
六、宅基地房屋买卖与效力问题 26
第四节 “城中村”改造立法现状与模式 29
一、立法概况 29
二、评论与建议 31
三、相关法律条款简要汇总 32
第二章 程序、主体、改制篇 40
第一节 “城中村”改造主要程序介绍 40
一、“城中村”改造主要阶段 40
二、“城中村”改造一般流程 41
三、参考案例 47
第二节 “城中村”改造主体模式研究 50
一、主体划分 50
二、常用主体模式介绍 51
三、确定主体考虑的因素 53
四、评论与提示 55
第三节 开发商介入“城中村”改造价值与途径选择 57
一、开发商介入价值 57
二、开发商介入模式 58
三、开发商介入风险 59
四、开发商介入途径 60
五、企业参与方式 61
六、参与内容 62
七、投资回报方式 63
八、案例介绍 63
第四节 “城中村”改造集体资产处理 70
一、现状 71
二、问题提示 72
三、公司制操作探讨 73
四、公司制难点问题 76
五、案例介绍 78
第五节 “城中村”改造规划制定 89
一、法律依据 89
二、厘清基本概念 89
三、几者之间关系 92
四、规划案例介绍 94
第六节 “城中村”改造土地流转 97
一、基本理论 97
二、土地用途和性质转化是“城中村”改造的前提基础工作 98
三、改造与土地收储 99
四、“城中村”改造与土地划拨 102
五、土地出让 103
六、“城中村”改造土地管理案例介绍 104
第七节 “城中村”改造与土地一级开发 105
一、立法分析 105
二、“城中村”改造与土地一级开发关系 106
三、开发商参与土地一级开发主体盈利模式 108
四、问题提示 108
五、案例 110
第三章 补偿安置方案篇 113
第一节 补偿安置概述 113
一、村民住房安置措施 113
二、补偿安置原则 116
三、补偿安置的个案分析 117
四、国外解决“城中村”失地农民住房安置问题的经验 125
五、国内外先进经验的启示 128
第二节 补偿安置方式 130
一、房屋安置 130
二、货币补偿 132
三、迁建安置模式 133
第三节 补偿范围和标准 133
一、补偿范围与标准 134
二、特殊房屋补偿安置原则 136
第四节 产权调换的补偿安置模式 137
一、概念界定 137
二、主要做法介绍 137
三、采取产权调换可行性分析 138
四、利弊分析 140
第五节 宅基地置换房屋模式 141
一、产生背景 141
二、做法介绍 141
三、利弊分析 143
四、建立综合平衡机制 147
第六节 以人头安置模式 149
一、基本做法 149
二、人员认定问题 150
三、人头安置利弊分析 154
四、问题提示 155
第七节 停产停业损失 156
一、法律依据 156
二、停产停业损失主要做法介绍 157
三、房屋性质认定的主要观点 159
四、《物权法》对“住改商”的影响 161
五、问题提示 161
第八节 “城中村”改造奖金设定 163
一、背景分析 163
二、实际做法介绍 164
三、几点建议 165
第九节 补偿安置方案常出现的问题 166
一、补偿安置方案制定程序缺乏民主，不易被村民理解接受 167
二、未科学合理设置好政府、村集体、村民、开发商几者利益关系 167
三、方案粗糙、遗漏问题多，设计简单 167
四、既定补偿安置方案内容存在缺陷 169
五、几点建议 170
第十节 改造中的违法建设问题 174
一、概念界定 174
二、违法建设认定的几项原则 176
三、违法建设补偿做法 177
第四章 综合篇 180
第一节 “城中村”改造司法制度的建立 180
一、背景分析 180
二、各种做法介绍 181
三、笔者评价 183
第二节 改造中问题和矛盾根源探析 185
一、改造中存在的问题 185
二、“城中村”改造矛盾产生根源 188
第三节 改造成果如何考量 190
一、群众满意程度 190
二、经济指标 191
三、周期与效益 191
四、社会和谐 192
五、城市建设总体功能提升 192
六、传统文化保留 192
第四节 “城中村”改造案例解剖 193
案例一 选择城市房屋拆迁还是“城中村”改造 193
案例二 是责令交出土地还是“城中村”改造 197
案例三 西安市“城中村”改造的调查 200
附录一 “城中村”改造参考名词术语 210
附录二 部分地区“城中村”改造规范性文件参考 242
建设部关于加强“城中村”整治改造工作的指导意见 242
深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区“城中村”（旧村）改造工作的若干意见 246
北京市远郊区旧村改造试点指导意见 249
北京市土井村宅基地腾退搬迁改造方案 257
北京王四营乡改造方案 264
西安市“城中村”改造管理办法 281
南京市“城中村”改造建设管理暂行办法 290
扬州市广陵区“城中村”改造实施方案 300
天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法 304
上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定 316
昆明“城中村”改造三年计划白皮书（2011～2013年） 319
浙江省宁海县“城中村”改造暂行规定 331
太原市人民政府关于“城中村”改造有关政策的补充意见 336