第一章 物业设施与设备管理基础 1
第一节 物业设施与设备的构成 2
一、基础设备类构成 2
二、生活设备类构成 2
三、安全设备类构成 3
第二节 物业工程设施设备管理核心 4
一、物业工程设施设备任务 4
二、物业工程设施设备内容 4
第三节 物业设施设备管理要点 6
一、物业公司早期介入 6
二、做好设备管理资料 6
三、熟悉设备运行情况 7
四、建立绩效考核机制 8
五、设备定期维修保养 8
六、提升员工综合素质 8
第二章 物业工程管理体系建立 10
第一节 物业公司工程部的组建 11
一、公司总部设立工程部 11
二、各项目管理处设立工程组 12
三、工程部各岗位职务说明 12
第二节 物业工程管理制度建设 16
一、认真制定管理制度 17
二、严格实施管理制度 18
三、定期进行监督检查 18
【范本01】工程部行为准则 19
【范本02】工程部培训制度 20
【范本03】工程部日常工作管理规定 21
【范本04】安全保卫制度 22
【范本05】工程验收制度 23
【范本06】设备维修制度 23
【范本07】报告制度 25
【范本08】工具管理制度 26
【范本09】巡检制度 26
【范本10】交接班制度 27
【范本11】值班制度 27
【范本12】材料领取制度 28
【范本13】机房钥匙管理制度 28
【范本14】机电设备房出入管理制度 28
【范本15】设备事故与应急处理程序 29
第三章 前期物业工程管理 32
第一节 前期介入期工程管理 33
一、工程部前期介入的目的 33
二、工程部介入的工作流程 33
三、物业工程前期介入的事项 34
四、图纸审核与巡查工作 38
五、工程部现场详细巡查 41
第二节 验收接管期工程管理 43
一、物业接管验收的作用 44
二、物业接管验收的对象 44
三、物业接管验收的条件 44
四、接管验收的资料要求 44
五、房屋接管验收的标准 47
六、接管验收的操作步骤 49
七、验收后入伙前的设施成品保护 51
【范本16】房屋及公共设施移交清单 52
【范本17】楼宇建筑接管验收记录 53
【范本18】公共机电设备验收单 53
【范本19】公用建筑小型设施验收单 54
【范本20】室外给排水验收单 54
【范本21】房屋公共部位及设施移交清单 55
【范本22】工程资料移交清单 55
【范本23】房屋附属设施设备移交清单 56
【范本24】物业工程移交项目汇总表 56
【范本25】接管验收遗留问题统计表 58
【范本26】工程质量问题处理通知单 59
第三节 入伙阶段工程管理 59
一、办理入住手续时期的工程管理 59
二、业主装修过程的工程管理 59
三、违规装修的工程管理 63
第四章 物业设施设备日常管理 64
第一节 设施设备运行管理 65
一、制订合理的运行计划 65
二、配备合格的运行管理人员 65
三、提供良好的运行环境 65
四、建立健全必要的规章制度 70
五、设施设备的状态管理 70
六、做好运行记录 71
七、对运行状态的分析 74
【范本27】设施设备运行计划 76
【范本28】供配电设施设备运行管理标准作业规程 77
【范本29】柴油发电机运行管理标准作业规程 78
【范本30】中央空调运行管理标准作业规程 80
【范本31】给排水设施设备运行管理标准作业规程 82
【范本32】消防系统运行管理标准作业规程 84
【范本33】弱电系统运行管理标准作业规程 86
第二节 设施设备维护保养管理 88
一、设备维护保养的类别 88
二、物业设施设备的保养周期及项目 89
三、物业设施设备的保养计划 93
四、物业设施设备的保养计划实施 93
【范本34】年度物业设施设备维修保养计划 94
【范本35】供配电设施设备维修保养标准作业规程 96
【范本36】柴油发电机维修保养标准作业规程 98
【范本37】中央空调维修保养标准作业规程 100
【范本38】排水设施设备维修保养标准作业规程 104
【范本39】消防系统维修保养标准作业规程 107
【范本40】弱电系统维修标准作业规程 109
第三节 应急维修的管理 112
一、设备维修信息的获得 112
二、设备维修的实施 113
三、设备报修单的设计 113
【范本41】设备巡视签到表 114
【范本42】空调系统巡视维护表 114
【范本43】电梯系统巡视维护表 114
【范本44】消防报警系统巡视维护表 115
【范本45】气体消防系统巡视维护表 115
【范本46】供配电系统巡视维护表 116
【范本47】供水系统巡视维护表 116
【范本48】排水系统巡视维护表 117
【范本49】监控系统巡视维护表 117
【范本50】避雷系统巡视维护表 118
【范本51】停车场管理系统巡视维护表 118
【范本52】楼宇自控系统巡视维护表 119
【范本53】巡查问题处理表 119
第四节 物业设施设备管理质量提升 120
一、物业设施设备管理质量目标 120
二、物业设施设备质量标准的制定 120
三、开展物业服务检查 125
四、缺陷原因的分析与措施 126
五、全面质量管理计划（运作和维护专用） 127
【范本54】物业工程服务质量检查标准 128
第五章 房屋的日常养护与完损鉴定 139
第一节 房屋的日常养护 140
一、房屋养护的原则 140
二、房屋日常养护的类型 140
三、房屋日常养护的内容 141
四、房屋日常养护的程序 145
第二节 房屋完损等级的评定 146
一、房屋完损标准的划分和等级分类 146
二、房屋完好率、危险率的计算 147
三、房屋等级评定的部位 147
四、房屋等级评定的期间 147
五、评定房屋完损等级的步骤 147
【范本55】房屋分幢完损等级评定表 151
【范本56】房屋完损等级汇总表 152
【范本57】公司房屋完损等级汇总表 152
第六章 物业设施设备外包管理 153
第一节 物业设施设备外包概述 154
一、什么是设施设备外包 154
二、设施设备外包的好处 154
三、容易获得外部资源的项目 154
四、物业设施运作与维护外包形式 155
第二节 编写外包服务工程说明 155
一、工程说明书的形式 156
二、工程说明书编写的要求 156
三、工程说明的内容 156
四、与工程说明书有关的其他事项 157
第三节 承包商的选择 157
一、承包商能力的审查 157
二、承包商选择的方法 158
三、承包商能力的判断 158
【范本58】承包商初审记录 158
第四节 外包合同的签订 159
一、外包合同的类型 159
二、外包合同签订的要求 159
三、外包合同的内容 160
四、外包合同的签订 160
【范本59】电梯保养合同书 160
【范本60】公共机电设备维修保养合同 162
第五节 外包服务的监控 165
一、指定专人负责 165
二、监控外包服务情况 165
三、定期监管考评 166
【范本61】电梯外包月度考核表 167
【范本62】消防系统外包月度考核表 168
【范本63】供配电系统外包月度考核表 168
【范本64】外包维修保养季度考评表 169
【范本65】承包商评价表 169
【范本66】设备故障问题转呈单 171
参考文献 172