第一章 土地增值税政策盘点 3
第一节 土地增值税开征及调控的背景 3
一、开征历史背景 3
二、现行调控背景 5
三、土地增值税反避税背景 6
第二节 政策盘点 8
第三节 企业所得税与土地增值税差异比较 13
一、房地产企业的企业所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较 13
二、房地产企业企业所得税与土地增值税政策比较 16
第四节 土地增值税重要政策解读 48
一、国家税务总局公告2010年第29号 48
二、国税发〔2010〕53号 52
三、国税函〔2010〕220号 55
四、国税发〔2009〕91号 67
五、国税发〔2006〕187号 73
第五节 房地产业土地增值税的税收优惠政策 78
一、建造普通标准住宅的税收优惠 78
二、国家征用、收回房地产的税收优惠 78
三、个人转让房地产的税收优惠 78
四、企业以房地产投资联营的税收优惠 79
五、合作建房的税收优惠 79
六、企业兼并的税收优惠 79
七、旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠 79
第二章 房地产会计业务的核算 83
第一节 房地产业主要会计科目和账务处理 83
一、主要会计科目 83
二、主要账务处理 84
第二节 房地产开发成本的核算 99
一、开发成本核算对象的确定 99
二、开发成本核算的明细科目 100
三、开发成本的结转 107
四、开发成本的核算案例 109
第三节 房地产企业期间费用的核算 117
一、期间费用 117
二、销售费用 117
三、管理费用 117
四、财务费用 117
五、会计分录 118
第四节 房地产企业相关税收的会计处理 119
一、有关营业税金及附加的会计处理 119
二、有关企业所得税的会计处理 120
三、有关土地增值税的会计处理 121
四、有关其他税种的会计处理 122
第五节 房地产企业其他业务的核算 123
一、代建业务的核算 123
二、保证金的会计处理 124
三、银行贷款的会计处理 125
四、“招、拍、挂”取得土地使用权的会计处理 125
五、在先预付政府相关管理部门的保证金时的会计处理 125
六、提取现金时的会计处理 125
七、地下车位收入与成本的会计处理 126
第六节 土地增值税的核算 129
一、土地增值税的计算方法 129
二、土地增值税扣除项目应注意的几点问题 133
第七节 后续管理 141
一、土地增值税清算资料的归档 141
二、土地增值税清算税款跟踪入库 142
三、清算时未售部分在清算后销售的处理 142
四、清算结束后发现纳税人造假的处理 142
第三章 土地增值税清算流程 145
第一节 土地增值税清算应知应会 145
一、房地产开发市场与土地储备制度 145
二、关于土地增值税纳税主体的认识 146
三、关于土地增值税应税行为的认识 148
四、不征税和免税的交易行为的理解 150
五、土地增值税清算单位的确认 152
第二节 土地增值税清算程序 160
一、土地增值税清算流程 160
二、清算前的准备工作 162
三、土地增值税清算资料的审核 164
四、扣除项目金额情况的审核 167
五、在清算审核时应注意的其他问题 173
第三节 土地增值税清算案例 175
一、土地增值税计算案例 175
二、土地增值税清算案例 179
第四章 土地增值税清算审核实务 207
第一节 土地增值税转让收入清算审核的原则及内容 207
一、收入确认原则 207
二、收入审核 208
三、转让房地产收入的具体审核 209
第二节 土地增值税扣除项目清算审核的原则及内容 212
一、审核原则 212
二、扣除项目及费用的审核 213
三、其他方面的审核 228
四、核定征收 230
第三节 建安成本会计核算与税务审核评估分析 235
一、建安成本会计核算的一般原理 235
二、房地产开发企业建安成本存在的问题 242
三、建安成本税务评估审核分析方法 243
四、关于加强建安成本税务管理的对策思考 256
第五章 征收管理 259
第一节 项目登记管理 259
一、项目登记 259
附：土地增值税项目登记表 260
二、项目登记（变更、注销）事项 261
附：房地产开发项目注销登记申请审批表（以河北省为例） 262
第二节 清算涉税档案管理 265
一、提供清算资料的要求 265
二、房地产开发企业报送资料登记表 265
第三节 预征管理 269
一、土地增值税预征现状 269
二、现行征收方式存在的问题 270
三、土地增值税预征系统 271
四、动态管理，合理预缴土地增值税 277
第四节 核定征收 280
一、核定征收的情形 280
二、土地增值税核定征收流程图 281
三、核定征收的限制规定 282
第五节 申报管理 283
一、纳税人自行申报 283
二、税务中介机构审核鉴证 285
三、鉴证内容 286
四、法律责任 286
第六节 受理审核 288
一、受理清算申报资料 288
二、审核清算申报资料 288
三、重点审核内容 288
第七节 票据管理 290
一、发票管理原则 290
二、合法有效凭证的认定 290
三、土地增值税扣除凭证列表 294
四、发票管理 297
五、违章处理 298
第八节 清算检查 299
一、日常检查 299
二、专项检查 299
三、专项督查 300
第六章 典型案例 305
第一节 应税收入确认案例分析 305
第二节 项目扣除案例分析 309
第三节 旧房转让土地增值税清算案例分析 326
第四节 税收筹划 328
一、土地增值税优惠政策应用案例 328
二、土地增值税筹划方法及应用案例 330
三、增值税筹划控制图 338
第五节 普通标准住宅的定价策略 339
第六节 合作建房清算问题案例 343
第七节 精装修住房的筹划 347
第八节 非房地产企业土地增值税清算案例 350
第九节 房产企业土地增值税清算稽查案例 357
第十节 项目清算后尾房转让如何缴纳土地增值税分析 362
第十一节 土地增值税争议案例分析 364
第七章 实务答疑 373
第一节 土地增值税清算实务问答 373
一、清算对象的界定 373
二、收入 375
三、土地成本与建造成本 385
四、与转让房地产有关的税金 396
五、费用扣除 398
六、税收优惠相关问题 408
七、土地增值税额计算 417
八、其他相关问题 423
第二节 土地增值税特殊事项问答 439
附录1 446
附录2 450