第一章 国有土地上房屋征收与补偿法律实务 1
第一节《征收条例》的亮点及不足 2
一、《征收条例》的亮点 3
（一）明确法律原则，彰显法治理念 3
（二）法律关系回归，责任主体明确 3
（三）界定公共利益，排除商业开发 3
（四）完善征收程序，彰显程序正义 4
（五）取消行政强拆，强化司法监督 4
（六）设定法律责任，促进依法征收 5
二、《征收条例》的不足 5
（一）《征收条例》生效后，城乡二元化的矛盾将更为突出 5
（二）《征收条例》对于政府是否坚持公益征收保障不力 6
（三）《征收条例》对补偿的范围界定过于狭窄 6
三、《征收条例》执行的制约因素 7
（一）能否理顺中央政府与地方政府的关系 7
（二）能否理顺公平与发展的关系 7
（三）能否有效制定操作细则 8
（四）能否强化依法办事的观念及法院权威 8
第二节 房屋征收与补偿的行政管辖及实施单位 9
一、房屋征收与补偿工作主体 9
二、房屋征收与补偿组织实施主体 9
三、房屋征收与补偿组织实施单位 9
四、实务中的问题 10
（一）市、县级人民政府对房屋征收部门的确定 10
（二）商业利益排除所带来的思考 12
（三）征收与补偿组织实施单位的选择 14
第三节 房屋征收决定 15
一、征收目的 15
（一）公共利益的范围 15
（二）实务中的问题 16
二、房屋征收决定的作出 25
（一）作出决定 25
（二）作出要件 27
（三）实务中的问题 28
第四节 房屋征收补偿 45
一、房屋征收补偿的范围及实务中的问题 45
（一）房屋征收补偿的范围 45
（二）实务中的问题 45
二、房屋征收补偿的方式及实务中的问题 48
（一）房屋征收补偿的方式 48
（二）实务中的问题 48
三、房屋征收补偿金额的确定 50
（一）被征收房屋价值的补偿 50
（二）因征收造成的搬迁、临时安置的补偿 51
（三）征收房屋造成的停产、停业损失的补偿 52
（四）房屋征收的补助和奖励 55
四、被征收房屋价值的评估 55
（一）房地产评估机构的选择及委托 55
（二）房地产价格评估方法 59
（三）房地产价值评估程序 62
五、房屋征收补偿协议 65
（一）房屋征收补偿协议的主体 65
（二）房屋征收补偿协议的内容 65
（三）实务中的问题 66
六、房屋征收补偿决定 68
（一）作出房屋征收补偿决定的主体 69
（二）应当作出房屋征收补偿决定的情形 69
（三）房屋征收补偿决定的内容 70
（四）实务中的问题 70
第五节 房屋征收的司法监督 70
一、房屋征收行政案件的受案范围 71
二、房屋征收行政案件的诉讼当事人 73
（一）房屋征收行政案件中适格原告的认定 73
（二）房屋征收行政案件中适格被告的确定 73
三、几种房屋征收行政案件的审查 75
（一）房屋征收决定的合法性审查 75
（二）房屋征收补偿决定的合法性审查 76
四、房屋征收补偿决定的强制执行 77
（一）申请强制执行的主体 78
（二）申请强制执行的条件 78
（三）申请强制执行应当提供的材料 80
（四）申请强制执行的期间 81
（五）强制执行前的催告程序 82
（六）强制执行的管辖 82
（七）强制执行的审查 83
（八）强制执行审查的期限 84
（九）强制执行的方式 85
（十）复议或者诉讼期间是否停止执行 86
第六节 法律责任 87
一、市、县级人民政府、房屋征收部门及房屋征收实施单位在房屋征收中的法律责任 87
（一）市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员不作为或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任 87
（二）暴力拆迁的法律责任 88
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的法律责任 91
（四）房屋征收实施单位工作人员的责任承担 91
二、被征收入的法律责任 92
三、房地产价格评估机构及房地产估价师的法律责任 93
第七节 征收实践与《征收条例》的冲突及解决（以昆明市为例） 95
一、国有土地上房屋征收与补偿的组织实施主体及组织实施单位 96
（一）《征收条例》之设定 96
（二）昆明市的实务操作 97
（三）冲突及解决 99
二、征收补偿 101
（一）《征收条例》之设定 101
（二）昆明市实务中的操作 103
（三）冲突及解决 106
三、不予补偿的情形 106
（一）《征收条例》之设定 106
（二）昆明市实务中的操作 107
（三）冲突及解决 107
四、国有土地使用权的收回 107
（一）征收条例之设定 107
（二）昆明市实务中的操作 107
（三）冲突及解决 108
五、行政强拆 111
（一）征收条例之设定 111
（二）昆明市实务中的操作 111
（三）冲突及解决 112
案例：收回国有土地使用权应如何补偿？ 112
（一）案情简介 112
（二）案件焦点 113
（三）各方观点 113
（四）评析 114
第二章 集体土地征收与补偿法律实务 117
第一节 集体土地征收与补偿现行法律规定 118
一、集体土地上房屋征收与补偿未纳入《征收条例》的调整范围 118
二、征收与征用的关系 119
三、集体土地征收与补偿的现行法律依据 120
（一）《宪法》 120
（二）《物权法》 120
（三）《土地管理法》 120
（四）《土地管理法实施条例》 120
四、征收集体土地的前提是基于公共利益 121
五、征收集体土地的批准权限 121
（一）应由国务院批准的征收 122
（二）应由省、自治区、直辖市人民政府批准的征收 122
（三）可由市、县人民政府批准的事项 122
（四）农用地的转用审批 122
（五）土地征收审批手续的办理程序 123
六、征收集体土地的主体及征收集体土地的实施主体 123
七、征收集体土地的补偿原则 124
八、集体土地征收的补偿方式 124
九、集体土地征收的补偿标准 125
十、集体土地征收补偿的对象 125
（一）土地补偿费的补偿对象 125
（二）地上附着物及青苗补偿费的补偿对象 126
（三）安置补助费的补偿对象 126
十一、集体土地征收与补偿的基本程序 126
（一）征收补偿的批准程序 126
（二）征收补偿的实施程序 128
第二节 集体土地征收与补偿实务（以昆明市为例） 132
一、昆明市集体土地征收与补偿的相关法律依据 132
（一）土地一级开发的相关文件 132
（二）城中村改造的相关文件 133
二、征收集体土地的具体实施主体 135
（一）昆明市征收集体土地的相关主体 135
（二）昆明市征收集体土地相关职能部门的工作职责 138
三、集体土地的征收程序 139
（一）告知、调查、确认 139
（二）报批 139
（三）征收决定公告 139
（四）征收补偿登记 140
（五）拟订并公告征收补偿、安置方案 140
（六）听证 140
（七）签订土地征收责任书 140
（八）支付补偿安置费 140
（九）签订土地移交书 140
四、征收集体土地补偿的原则性规定 141
五、集体土地征收的补偿方式 142
（一）货币补偿方式 142
（二）产权调换方式 142
六、集体土地征收的补偿标准 143
（一）土地补偿费 143
（二）安置补助费 143
（三）地上附着物补偿费 143
（四）建（构）筑物拆迁补偿标准 144
（五）其他费用及补助 148
（六）不予补偿的情形 149
七、集体土地征收补偿的对象 149
八、被征地农民的社会保障 150
（一）建立健全村改居人员的就业服务机制 150
（二）建立村改居人员的社会保障体系 150
（三）进一步推进最低生活保障制度 151
第三节 集体土地征收与补偿立法研究及建议 151
一、《土地管理法》立法回顾 151
（一）1988年第一次修订 151
（二）1998年第二次修订 152
（三）2004年第三次修订 153
二、《土地管理法》修改的热点问题探析 153
（一）建立、完善集体土地流转制度 153
（二）明晰集体土地产权主体，确保征收与补偿政策合法执行 156
（三）公共利益的范围及审查批准 157
（四）集体土地征收的审批 160
（五）完善集体土地征收与补偿的基本程序 162
（六）集体土地征收的补偿方式 168
（七）集体土地征收的补偿原则、标准及金额确定 168
（八）社会保障制度 170
（九）完善土地收益的分配与监管 173
（十）进行集体土地上房屋征收专项立法的考量 174
案例：集体土地征收补偿款应如何分配 176
一、案情简介 176
二、案件焦点 177
三、各方观点 177
四、案件处理结果 181
五、评析 182
第三章 违法建筑与违章建筑 184
第一节 违法建筑、违章建筑概述 185
一、违章建筑概述 185
（一）“违章建筑”一词的出现 185
（二）违章建筑的概念 186
（三）违章建筑与违法建筑的区别 188
（四）实践中的误区 188
第二节 违法建筑、违章建筑的重要规定条款简读 190
一、《中华人民共和国建筑法》 190
二、《建设工程质量管理条例》 192
三、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》 196
四、《城乡规划法》 200
五、《征收条例》 203
六、《行政强制法》 205
七、《风景名胜区条例》 206
八、《城市绿化条例》 208
九、昆明市对违章建筑的相关规定 210
（一）《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（昆政发[2006]24号） 210
（二）《昆明市人民政府关于进一步加强农房管理严厉查处违法建设行为的通知》（昆政发[2008]23号） 211
（三）《昆明市农村住宅建设管理办法》（昆政令第79号） 213
（四）《昆明市人民政府办公厅关于违法违章建筑和农房违法加层无序建房一律不予补偿的通告》（昆政办文[2010]61号） 216
第三节 违法建筑、违章建筑的认定与处理 217
一、违法建筑、违章建筑的认定 217
（一）认定违法建筑、违章建筑的主体 217
（二）如何认定违法建筑、违章建筑 219
（三）姜明安教授谈到的八种违章建筑 222
二、违法建筑、违章建筑的处理 223
（一）对违章建筑的处置原则 224
（二）违法建筑与非违法建筑的违章建筑的区别处理 225
（三）违法建筑的分类处理 225
三、违法建筑的认定、处理程序 228
（一）处理违法建筑的法律依据 228
（二）拆除违法建筑的程序 230
四、法律责任 231
（一）违建者的法律责任 231
（二）行政机关处理违法建筑、违章建筑中的法律责任 233
第四节 国外关于违法建筑处理的制度简介 235
一、美国违法建筑处理制度 235
二、英国违法建筑处理制度 237
三、日本违法建筑处理制度 240
（一）违反消防安全法律规定的建筑 241
（二）违反质量安全法律规定的建筑 241
（三）违反绿化比例规定的建筑 241
四、新加坡违法建筑处理制度 242
五、埃及违法建筑处理制度 242
六、外国治理违法建筑制度对我国的借鉴意义 243
案例——云南某物流公司诉昆明某有限公司租赁合同纠纷案 244
一、案情简介 244
二、法理评析 246