第一章 要懂房地产先懂货币 1
一、房地产不是货币蓄水池，而是货币发行器 3
（一）房地产不是货币蓄水池 3
（二）房产是房产，土地是土地 4
（三）土地可以成为货币发行的基础 5
二、现代货币的本质在于国家暴力支持的税收 7
（一）货币与财政不可分割 7
（二）中国古代纸币发行的经验 9
（三）政府负债越多，货币发行越多 10
（四）财政控制基础货币发行量 12
三、信用也是一种货币 13
（一）信用就是债权债务关系 13
（二）银行信用也是一种货币 14
（三）控制货币量的工作 16
四、桃花岛银行与桃币：货币内生论 18
（一）货币内生性 18
（二）桃花岛银行的故事 19
（三）商业银行与地方政府创造内生货币 20
五、信贷的逆向选择与道德风险 23
（一）逆向选择与道德风险 23
（二）中小企业贷款难的原因 24
（三）中小企业为什么要举借高利贷 27
六、房地产价格上涨的自我实现 29
（一）房地产是贷款的主要抵押品 29
（二）房地产抵押贷款的历史 31
（三）房价上涨的自我实现 33
第二章 抬高房价的第一推动力 37
一、从放权让利到“诸侯经济”的盛行 39
（一）1978年，走向崩溃的计划经济 39
（二）倒逼式改革的核心内容是中央对地方的分权让利 41
（三）乡绅自治的古代传统 42
（四）“诸侯经济”的兴起 43
二、分税制改革拉开垂直管理的序幕 46
（一）分税制改革削弱地方财力 46
（二）水过地皮湿，经手三分肥 47
（三）地方政府的铺张浪费 49
（四）垂直管理拉开序幕 50
三、地方财政面临的困境 52
（一）刚性的地方支出 52
（二）中央请客，地方买单 53
（三）官场是一种封闭性的人力资源市场 55
（四）穷则思变的地方官员 57
四、银行体系与国企改革导致经营城市理念的泛滥 58
（一）地方国企大扩张导致银行亏空 58
（二）国企改制进一步削弱地方财力 60
（三）国企改制乱象丛生 61
（四）经营城市理念的蔓延 63
五、土地国家所有制本质是地方政府所有制 65
（一）土地所有权不等于土地实际控制权 65
（二）地方政府拥有土地实际控制权 67
（三）土地垂直管理力度有限 69
（四）地方政府借鉴的是“香港经验” 69
六、冰火两重天的香港：万众瞩目的香港房产富豪与百万贫民 71
（一）港英统治下的香港既不自由也不民主 71
（二）香港畸形发达的房地产市场 72
（三）香港高房价是港英殖民政府有意为之的结果 73
（四）内地引入香港房地产政策是巨大的失误 75
第三章 地方政府融资平台的兴起 77
一、卖地收入成为地方财政的救命稻草 79
（一）拆迁让少数人暴富 79
（二）荒谬的拆迁补偿制度 80
（三）地方政府卖地创收 81
（四）地方融资平台的形成 83
二、地方融资平台是地方政府天才般的创造 84
（一）地方政府无权发行债券 84
（二）地方融资平台的兴起 86
（三）银行是融资平台最大的债主 88
（四）地方中小银行是地方政府的钱袋子 89
三、地方融资平台最终依靠的是土地 90
（一）国有土地是地方融资平台的主要抵押品 90
（二）融资平台是地方政府左手倒右手的游戏 92
（三）融资平台还债靠地方政府 94
四、土地财政与地方融资平台一荣俱荣、一损俱损 96
（一）土地升值是地方融资平台运作的前提 96
（二）土地滚动开发 98
（三）地方政府的企业化行为 100
（四）房价拉动地价 101
五、房价不断上涨是地方政府的如意算盘 103
（一）城市拆迁导致社会不稳定因素暴增 103
（二）任志强的高档小区住了下岗失业的拆迁户 104
（三）地方政府推动房价上涨的诸多手段 105
（四）地方政府的两大杀手锏 107
六、地方政府与房产商的合谋 109
（一）房地产最大的炒家是地方政府 109
（二）炒房炒地的典型案例：上海迪斯尼项目 110
（三）地方政府八仙过海各显神通 111
（四）与房地产业相关的官员腐败潜规则变成了明规则 114
第四章 投机的房产商与癫狂的大众 117
一、房产商的本质不是建房而是金融投机 119
（一）中国房地产开发本质是期货交易 119
（二）购房者处于不利的地位 121
（三）银行贷款是房产商的主要资金来源之一 122
（四）建筑商是房地产商的马仔 123
二、房产商的利润高得离谱 125
（一）房地产开发的成本 125
（二）几个房地产项目的实例 127
（三）房产商鲜为人知的避税技巧 130
三、2000%的利润率在房地产开发项目中并非神话 131
（一）合法正常操作，利润率可以超过2000% 131
（二）违法操作，利润率更高得惊人 134
（三）人脉关系是房产商的核心竞争力 135
四、房产商造势与营销的手法 138
（一）洗售抬高房价 138
（二）欺诈性的广告宣传 139
（三）资本营销是一种新手段 141
（四）房产商勾结在一起联合控制舆论 141
五、大兵团作战与散兵作战相结合的炒房团 143
（一）炒房团背后有影子操盘手 143
（二）炒房团与房产商勾结在一起炒高房价 145
（三）炒房团是房产商避税的得力助手 146
六、虚幻的安全感与面子：房地产的非理性需求与羊群效应 148
（一）房子变成安全感与面子 148
（二）车子也变成了一种面子 150
（三）君子之泽，五世而斩 152
（四）社会转型时代的羊群效应 153
第五章 房地产泡沫必然引发经济危机 157
一、房地产的内在价值由租金决定 159
（一）租金来源于土地实际控制权 159
（二）租金决定房地产内在价值 160
（三）垄断性强，租金越高 162
二、房地产是理想的金融投机品 164
（一）租金其实是一种对未来的预期 164
（二）少量资金就可以撬动房地产市场 166
（三）房地产市场变成投机者的舞台 167
（四）房地产投机游戏玩下去的条件是新筹码的不断加入 169
三、宽松的货币政策是房地产泡沫膨胀的前提条件 171
（一）信贷支持是房地产泡沫形成的基础 171
（二）加按揭与转按揭 172
（三）房地产泡沫是一种金融加速器 173
（四）房价上涨带动通胀加速 175
（五）通胀与房价之间相互刺激 176
四、房地产泡沫是经济健康发展的毒药 178
（一）房地产泡沫遗祸子孙 178
（二）长期来看，房价上涨导致就业率下降 179
（三）实体经济将遭受巨大打击 181
五、日中则昃，月盈则食：房价从上涨到下跌的拐点 184
（一）危机就要来临 184
（二）危机来临的征兆 186
（三）房价终将下跌 187
六、房地产泡沫破灭引发信用危机与经济危机 190
（一）信用危机的到来 190
（二）房地产泡沫崩溃 192
（三）经济大危机的降临 194
第六章 房地产调控如履薄冰 197
一、凯恩斯主义政策拯救房地产经济 199
（一）外向型经济对促进就业非常重要 199
（二）外贸的萎靡不振 201
（三）不得不采用凯恩斯主义政策 202
（四）凯恩斯主义政策只能延缓危机 204
二、热钱涌入或将引发恶性通胀爆发的严重危机 205
（一）恶性通胀的后果很严重 205
（二）房地产是引发恶性通胀的定时炸弹 206
（三）热钱涌入更可怕 208
三、目前的房地产调控是应急的权宜之计 211
（一）房地产调控政策之分析 211
（二）房地产调控是醉翁之意不在酒 214
（三）想让房价下来很简单 215
（四）金融体系的稳定性比挤压泡沫更重要 217
四、几家欢乐几家愁：房地产业迎来大洗牌 218
（一）房地产供给明显过剩 218
（二）成也杠杆，败也杠杆 220
（三）大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼 221
五、地方融资平台债务：地方政府不能承受之重 225
（一）房地产泡沫崩溃本身并不可怕 225
（二）真正可怕的是地方融资平台债务 227
（三）通胀或增税是消化地方债务的两种方法 229
六、尴尬的两难抉择：房地产调控政策如履薄冰 231
（一）一些地方政府的小动作是一厢情愿 231
（二）降息减轻地方债务压力 233
（三）降息缓解不了房价下跌压力 235
（四）历史的经验与教训 236
第七章 中国房地产的未来 239
一、人口结构的变化决定中国房地产业已度过黄金期 241
（一）人口左右房地产经济 241
（二）人口城市化是中国房地产泡沫兴起的历史条件 243
（三）中国城市化进程基本结束 244
二、住宅房将回归理性，工商业房地产两极分化 247
（一）住宅房去金融化是大势所趋 247
（二）一铺养三代的想法未免太天真 248
（三）从中低档餐饮业看经济萧条 251
（四）商业房地产两极分化 253
三、税制改革尤其是财产税的征收乃是大势所趋 254
（一）财产税是抑制房地产泡沫的利器 254
（二）王莽都曾建设过廉租房 256
（三）地方政府的新财源 258
四、全球经济大萧条与中国产业升级 260
（一）全球经济大萧条 260
（二）投资拉动经济增长亦不可行 261
（三）唯一的路只有产业升级与科技进步 264
五、是时候抛弃土地经济了 267
（一）个人应该如何购买住房 267
（二）房地产的转型关系到国家的长期战略 268
（三）是时候抛弃房地产经济了 269
主要参考文献 273