前言——中国房地产政策演变30年 1
第一篇 建设用地使用权投资 3
第一章 出让方式取得国有建设用地使用权 3
第一节 招拍挂出让方式的法律风险 3
一、出让标的 3
二、出让权限 4
三、规划条件及附图 6
四、毛地或生地出让 7
五、出让底价与竞买保证金 7
第二节 招标、拍卖、挂牌出让利弊分析 8
一、招标出让利弊分析 8
二、拍卖出让利弊分析 10
三、挂牌出让利弊分析 10
第三节 招拍挂出让方式的最新政策及发展趋势 11
一、促进招拍挂制度的功能转型，充分发挥宏观调控功能 11
二、完善招拍挂制度构架，适应现实需求 12
三、以招标方式出让将逐渐增多 14
四、完善住房用地招拍挂计划公示制度 15
五、普及网上出让 16
六、完善出让合同 17
七、加强国土资源监管机制和力度 18
第四节 其他出让方式 19
一、协议出让 19
二、划拨方式 20
第二章 转让方式取得国有建设用地使用权 23
第一节 项目转让与股权转让对比分析 23
一、项目转让与股权转让的含义 23
二、项目转让与股权转让对比分析 24
第二节 项目转让 28
一、项目转让的条件 28
二、“一地多卖” 29
三、在建工程转让 30
四、付款方式 31
第三节 股权转让 32
一、其他股东的优先购买权 32
二、重刻印章 33
三、税费缴纳 33
四、价款构成 34
五、股权转让合同 35
第四节 转让交接 38
一、项目公司交接 38
二、项目交接 41
第三章 集体建设用地使用权 42
第一节 集体建设用地使用权的流转方式 42
一、集体建设用地使用权流转的主体限定 42
二、集体建设用地使用权的流转方式 43
第二节 集体建设用地使用权流转的困境与出路 44
一、集体建设用地使用权流转的困境 44
二、集体建设用地使用权流转的出路 46
第三节 集体土地上房屋征收与补偿 49
一、完善集体土地上房屋征收与补偿的立法 49
二、保障集体土地上被征收农民的知情权和决策权 52
第四节“小产权房”的性质及解决途径 53
一、“小产权房”的性质 53
二、“小产权房”的现行法律规制 54
三、“小产权房”的解决途径 57
第五节“城中村”改造 59
一、“城中村”的现状 59
二、“城中村”改造涉及的现行规范性文件 59
三、“城中村”改造的模式 60
第四章 土地储备制度及土地一级开发 63
第一节 土地储备制度 63
一、土地储备制度概述 63
二、土地储备制度现行规范体系 65
三、土地储备制度的现存法律问题 66
四、土地储备制度应纳入土地管理法 67
第二节 土地一级开发 70
一、土地一级开发概述 70
二、土地一级开发运作模式 71
第五章 闲置土地 76
第一节 闲置土地的界定标准 76
一、闲置土地的认定标准 76
二、闲置土地的形成原因 77
第二节 闲置土地问题的解决 78
一、现行法律规制 78
二、闲置土地问题的解决 81
第二篇 房地产合作开发 87
第六章 合作开发概述 87
第一节 合作开发常用模式 87
第二节 合作开发合同的效力 89
一、合作开发合同效力的认定 90
二、不应认定为合作开发合同的情形 91
三、合作开发合同未约定或约定不明事宜的处理 91
四、合作开发合同被认定为无效的法律责任 92
第三节 签订合作开发合同应当注意的事项 93
第七章 以土地使用权出资合作开发房地产 95
第一节 以出让取得的土地使用权出资 95
第二节 以划拨取得的土地使用权出资 97
一、以划拨取得的土地使用权转让的条件 97
二、以划拨取得的土地使用权转让的操作 98
三、以划拨取得的土地使用权转让合同的性质 99
四、以划拨土地使用权出资合同效力的认定 100
第三节 国有企业以土地使用权出资 101
一、国家政策调控的影响 101
二、国家国有资产管理的影响 102
三、国家土地管理的影响 103
第八章 合作开发的利益分配 105
第一节 合作开发常见的利益分配方式 105
一、实物分配 105
二、利润分成 106
第二节 几种可能会导致合作开发合同转性的情形 106
一、名为合作开发实为土地使用权转让的情形 106
二、名为合作开发实为房屋买卖的情形 107
三、名为合作开发实为借贷的情形 108
四、名为合作开发实为租赁的情形 109
第九章 合作开发合同相关实务问题 111
第一节 合同签署前的调查 111
第二节 以国有建设用地使用权出资的合作开发合同主要条款 113
第三节 出资义务的履行 114
第四节 房地产开发公司股东各自独立开发 114
一、股东独立开发的前提 115
二、项目土地使用权的分配 115
三、实际操作中的问题 115
第十章 与外商合作开发房地产 117
第一节 外资进入房地产领域的两大基本原则 117
第二节 外资进入房地产领域的渠道及法律规制 118
一、外资新设房地产企业及法律规制 118
二、外资并购房地产企业及法律规制 120
第三节 涉外房地产法律制度的发展 123
一、涉外房地产法律制度的沿革 123
二、涉外房地产法律制度的发展趋势 124
第十一章 项目代建制 127
第一节 代建制的概念 127
第二节 代建制模式分类 130
第三节 政府投资项目引入代建制的优势 131
第四节 各地代建制模式对比分析 133
一、上海代建制模式 133
二、宁波代建制模式 135
三、四川代建制模式 137
四、北京代建制模式 139
第五节 代建制对开发企业的影响和机遇 142
第三篇 房地产工程建设 149
第十二章 建设工程法律和行政规范体系 149
第一节 建设工程法律规范体系 149
一、法律 149
二、行政法规 152
三、司法解释 152
四、部门规章 153
五、地方性法规、规章 153
第二节 建设工程行政管理体系 154
一、国土部门的管理 154
二、规划部门的管理 154
三、住建部门的管理 155
四、其他部门的管理 156
第十三章 建设工程合同文本 157
第一节1999年《建设工程施工合同（示范文本）》 157
第二节2007年九部委《标准施工招标文件》 158
第三节 第三方标准文本和企业内部文本 159
第四节 主要示范文本内容和适用上的差别 160
一、争端解决机制 160
二、监理人 163
三、竣工结算条件 167
四、工程预付款与预付款保函 170
五、工程变更范围和程序 171
六、合同解除的条件和程序 174
第十四章 建设工程各阶段法律风险概述 179
第一节 建设工程招投标阶段的法律风险 179
一、强制招投标制度 180
二、招标方式 181
三、企业资质审查 182
四、招投标流程 186
五、中标无效及法律后果 188
第二节 建设工程合同订立阶段的法律风险 189
一、根据中标结果签订正式合同 189
二、黑白合同 190
三、建设施工合同的效力与法律后果 192
四、垫资条款 194
第三节 建设工程合同履行阶段的法律风险 196
一、工程担保 196
二、工程签证 198
三、工期管理 199
四、工程质量 200
五、工程款 203
六、优先受偿权和实际施工人诉权 209
七、合同的解除 211
八、工程分包与转包 212
第四节 对建设单位的法律建议 213
一、规范招投标管理 214
二、合同条款完备 214
三、工程管理有序 215
第四篇 商品房销售与交付 221
导论 从商品房建造交易的复杂性谈起 221
第十五章 商品房预售 223
第一节 商品房预售许可 223
一、商品房预售许可证 223
二、房产新政下的商品房预售许可 223
三、商品房预售许可的办理 226
四、商品房预售许可的延期 227
五、商品房预售许可的变更 228
六、未取得预售许可证进行预售的法律风险 229
第二节 商品房推广与宣传 230
一、商品房宣传广告 230
二、发布房地产广告引发的纠纷及处理 234
第三节 商品房认购及预售 236
一、定金 236
二、商品房认购书 239
三、商品房预售合同 245
第四节 商品房销售代理 246
一、开发企业自主销售模式的利与弊 246
二、专业机构代理销售模式的利与弊 247
三、销售代理合同的法律风险防范 248
四、销售代理模式的选择 251
第十六章 商品房销售 252
第一节 商品房买卖合同 252
一、计价方式和付款方式 253
二、建筑面积差异处理 257
三、商品房交付与接收 259
四、房屋所有权转移登记手续的办理 260
五、违约责任 261
第二节 个人贷款购房情况下合同的制定 267
一、商品房买卖合同的制定 267
二、银行贷（借）款合同的制定 271
第三节 格式条款 275
一、格式条款的认定 275
二、格式条款的效力 276
三、格式条款的风险防范 277
第四节 预购商品房抵押权预告登记 278
一、申请预购商品房抵押权预告登记的要求 280
二、办理预购商品房抵押权预告登记需提交材料 283
三、出卖人如何通过预购商品房抵押权预告登记维护自身权益 283
四、预购商品房抵押权预告登记的其他注意事项 285
第五节“假按揭”的合同效力 287
一、“假按揭”的表现形式及分类 287
二、“假按揭”中合同的效力分析 289
第六节 房屋抵押贷款证券化 292
一、房屋抵押贷款证券化的概念及发展现状 292
二、房屋抵押贷款证券化的法律分析 294
三、律师在房屋抵押贷款证券化中的作用 295
第十七章 商品房交付 298
第一节 如何正确交付房屋 298
一、开发企业在商品房交付中的义务 298
二、商品房交付与接收中的常见问题 301
第二节 商品房所有权人及所有权证的办理 303
一、未办理房屋所有权证的所有权人认定问题 304
二、商品房所有权证的办理 307
第三节 开发企业的权利保留 312
一、开发企业权利保留的限度与方法 312
二、小区土地的分配与利用 316
三、赠送的地下空间产权归属 319
四、小区地下车库的产权归属与权利限制 323
五、会所的产权、利用与限制 325
第五篇 房地产投资与开发纳税筹划 333
第十八章 房地产投资与开发各阶段涉及税种 333
第一节 取得国有建设用地使用权阶段涉及税种 333
一、印花税 333
二、契税 333
三、耕地占用税 334
第二节 房地产项目开发建设阶段涉及税种 334
一、建筑业营业税 334
二、城市维护建设税和教育费附加 335
三、印花税 335
四、城镇土地使用税 335
五、增值税 336
第三节 房地产项目销售阶段涉及税种 336
一、销售不动产营业税及其附加 336
二、土地增值税 337
三、企业所得税 338
第四节 房地产项目持有阶段涉及税种 340
第十九章 取得国有建设用地使用权阶段纳税筹划 342
第一节 开发企业筹资方式的选择 342
一、开发企业资金来源途径 342
二、几种资金取得途径的纳税比较分析 343
三、综合分析与建议 344
第二节 项目转让与股权转让的选择 345
一、项目转让与股权转让 345
二、项目转让与股权转让的纳税对比分析 346
三、国税函〔2000〕687号文件探析 350
第三节 子公司与分公司的选择 352
一、子公司与分公司 352
二、子公司与分公司涉税分析 353
三、如何选择子公司与分公司进行税收筹划 353
第二十章 房地产项目开发建设阶段纳税筹划 356
第一节 合作建房筹划分析 356
一、合作建房征收营业税的规定 356
二、合作建房营业税筹划 358
三、合作建房征收土地增值税的优惠政策 359
第二节 代建房的纳税筹划 359
一、代建房及其税收优惠政策 359
二、绿城代建模式的纳税分析 360
第三节 增加土地增值税扣除项目金额 361
一、增加公共配套设施投入 362
二、总部人员兼职项目 362
第四节 改变原材料购买方的纳税筹划 362
第二十一章 房地产项目销售阶段纳税筹划 364
第一节 分离装修款 364
一、筹划方法 364
二、筹划案例 365
第二节 合理利用纳税临界点定价 365
一、筹划方法 366
二、筹划案例 366
第三节 利用销售公司进行所得税筹划 367
第二十二章 房地产项目持有阶段纳税筹划 369
第一节 先租后售筹划 369
一、筹划原理 369
二、筹划案例 369
第二节 其他筹划方案与注意事项 371
一、出租环节分解租金收人 371
二、注意区分代收款项 371
第二十三章 纳税筹划风险与应对 372
第一节 纳税筹划风险来源 372
一、重视战术筹划而忽视战略筹划 372
二、财务人员对税收法规政策掌握不全面 372
三、税收政策变动的不确定性 374
四、片面关注税负最低忽视企业的经营风险 375
第二节 纳税筹划风险管理与预防 375
一、要有大局意识，注重纳税筹划方案的综合效益 375
二、加强对税务筹划相关人员的培训，提升其业务素质 376
三、密切注意税收政策变动，根据情况不断调整纳税筹划方案 376
四、加强与税务机关的沟通与联系，建立良好的税企关系 376
“大限”之下，楼市如何走向 378
附件 383