第1章 绪论 1
1.1 问题的提出和研究意义 2
1.2 研究方法 5
第2章 住宅市场价格理论文献综述 7
2.1 产品市场观念的住宅市场价格理论 8
2.1.1 Hedonic模型 8
2.1.2 中国学者利用Hedonic模型研究国内住宅价格 10
2.2 引进资产市场观念的住宅市场价格理论 12
2.2.1 住宅存量-流量模型 12
2.2.2 J.D.Fisher的空间和资产市场整合理论 13
2.2.3 D.DiPasquale和W.C.Wheaton的四象限模型 14
2.2.4 中国学者的研究 17
2.3 住宅市场的动态非均衡理论 18
2.3.1 R.C.Fair供给和需求的动态非均衡 18
2.3.2 W.C.Wheaton对住宅存量-流量模型的改进 21
2.3.3 J.R.Knight的价格信号失灵理论 23
2.3.4 Burns和Grebler的住宅短缺理论 27
2.3.5 中国学者的研究 28
2.4 相关研究的简单评述 31
第3章 1998～2007年我国住宅产业实证描述 33
3.1 住宅产业制度变迁 34
3.1.1 取消福利分房制度，实行住房分配货币化 35
3.1.2 鼓励居民采用银行按揭方式购房 35
3.1.3 土地采取招拍挂制度 36
3.1.4 加强保障性住房建设，建立住房公积金制度 37
3.2 房地产开发企业的发展 37
3.2.1 房地产开发企业组织形式 37
3.2.2 开发资金来源多元化 39
3.2.3 房地产开发经营收入 40
3.3 住宅市场变化 41
3.3.1 商品住宅供给状况 41
3.3.2 商品住宅需求状况 44
3.3.3 住宅价格变化 46
3.4 宏观政策调整 51
3.4.1 由促进住宅产业发展到宏观调控 51
3.4.2 房改的成果——居民住房面积大幅增加 51
3.5 结论 53
第4章 中国住宅市场供给对住宅价格影响的实证分析 55
4.1 住宅价格构成 56
4.2 住宅价格的供给影响因素分析 57
4.2.1 土地对于住宅价格的影响分析 57
4.2.2 税收和前期费用对住宅供给价格的影响 73
4.2.3 企业成本对住宅价格的影响 77
4.2.4 保障性住宅供给缺乏对房价的影响 77
4.3 结论 80
第5章 中国住宅市场结构与住宅价格的关系分析 81
5.1 理论介绍与研究现状 82
5.2 中国房地产市场结构分析 84
5.2.1 市场集中度分析 85
5.2.2 产品差异分析 89
5.2.3 进入壁垒分析 91
5.3 结论 95
第6章 中国住宅市场需求对住宅价格影响的实证分析 97
6.1 模型选择 98
6.2 住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 99
6.2.1 影响需求的因素分析 99
6.2.2 需求函数实证分析 101
6.2.3 需求曲线分析 103
6.2.4 需求弹性分析 104
6.3 分城市住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 104
6.3.1 上海住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 105
6.3.2 广州住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 108
6.3.3 北京住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 110
6.3.4 济南住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 113
6.3.5 重庆住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析 116
6.4 横向比较及结论 118
6.4.1 全国以及各城市的收入、价格、利率与需求的相关性 118
6.4.2 需求函数斜率比较 118
6.4.3 全国以及各城市的需求价格弹性 119
第7章 1998～2007年我国住宅市场价格上涨原因及区域差异实证分析 121
7.1 引言及文献综述 122
7.2 宏观经济与住宅价格关系分析 124
7.3 模型构建与变量选择 127
7.4 相关性分析及因果检验 128
7.4.1 相关性分析 128
7.4.2 格兰杰因果检验 130
7.5 个人住房贷款业务对住宅价格的影响 133
7.6 二次置业和投资投机性购房对住宅价格的影响 135
7.7 住宅市场价格上涨原因的区域差异分析 138
7.7.1 数据选择与样本城市的选取 138
7.7.2 模型构建 139
7.7.3 相关性分析 140
7.3.4 基于面板数据的实证分析 142
7.8 结论 151
第8章 1998～2007年中美两国住宅价格变化及原因比较 153
8.1 引言 154
8.2 美国房地产市场概述 155
8.3 比较方法及数据指标 157
8.3.1 指标选择依据 157
8.3.2 数据来源 158
8.4 中美住宅市场价格比较分析 159
8.4.1 美国住宅市场价格与宏观经济指标比较 159
8.4.2 中国住宅市场价格与宏观经济指标比较 161
8.4.3 结论 162
8.5 美国房地产为什么会出现问题 162
第9章 2008～2009年我国住宅市场价格变化及原因分析 167
9.1 2008～2009年我国住宅市场概述 168
9.2 住宅价格变化及原因分析 170
9.2.1 2008年住宅价格下跌的原因分析 170
9.2.2 2009年住宅价格上涨的原因分析 174
9.2.3 未来房地产市场发展趋势 176
9.3 结论 176
第10章 结论与政策建议 179
10.1 主要结论 180
10.2 政策建议 181
参考文献 183