第1章 房地产项目报批报建全流程实操指南 1
1.1土地一级开发阶段 3
1.1.1土地一级开发概述 3
1.土地一级开发的概念 4
2.土地一级开发的实施方式 4
3.土地一级开发的成本和收益 4
4.土地一级开发的范围 5
5.土地一级开发涉及的政府职能部门 5
6.土地一级开发入市交易审查的内容 5
1.1.2北京市土地一级开发的流程 6
1.北京市土地一级开发的一般工作流程 6
2.北京市土地一级开发直接确定开发企业的工作流程 14
1.1.3海南省土地一级开发的流程 16
1.海南省土地一级开发流程的内容 16
2.海南省土地一级开发流程的附件 26
1.1.4征地拆迁管理 50
1.征地管理 50
2.国有土地上房屋征收管理 52
3.拆迁的方式与内容 54
4.拆迁的程序 55
5.拆迁许可证的办理 56
6.拆迁资金审核监管 58
7.拆迁人员培训考核 59
8.拆迁评估报告备案 60
9.拆迁单位资质备案 61
10.拆迁的补偿 61
11.拆迁的安置 63
附录1.1.A中华人民共和国土地管理法（2004年版） 64
附录1.1.B中华人民共和国土地管理法实施条例（2011年版） 78
附录1.1.C国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年版） 86
附录1.1.D国有土地上房屋征收评估办法（2011年版） 91
1.2房地产项目国有土地使用权的获得与开发企业的成立阶段 96
1.2.1房地产项目开发报批报建总流程 96
1.河北省房地产项目开发报批报建流程 96
2.北京市房地产项目开发报批报建流程 100
3.郑州市房地产项目开发报批报建流程 100
4.天津市房地产项目开发报批报建流程 100
1.2.2房地产项目国有土地使用权的获得 100
1.土地的定义 100
2.土地按性质的分类 100
3.国有土地使用权获得的方式 108
4.国有土地使用权出让的程序 114
5.国有土地使用权获得的审批步骤 115
6.国有土地出让合同的签订 117
7.土地出让金的缴纳 135
1.2.3房地产项目建设用地规划许可证与国有土地使用证的办理 136
1.上海市建设用地规划许可证的办理 136
2.天津市建设用地规划许可证的办理 137
3.国有土地使用证的办理 139
1.2.4房地产开发企业的成立与资质审核 139
1.房地产开发企业的成立 139
2.房地产开发企业的资质审核 140
附录1.2.A中华人民共和国城市房地产管理法（2007年版） 148
附录1.2.B招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版） 157
附录1.2.C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（2006年版） 161
1.3房地产项目建设工程规划许可证的办理阶段 177
1.3.1房地产项目立项报建与环评 177
1.房地产项目的立项 178
2.房地产项目的报建 179
3.房地产项目的环境影响评价 180
1.3.2房地产项目规划意见书审批 187
1.3.3房地产项目方案设计与初步设计审核 191
1.房地产项目方案设计审批 192
2.房地产项目初步设计审批 193
1.3.4房地产项目日照及技术指标审核 201
1.3.5房地产项目消防与人防审核 202
1.郑州市房地产项目消防审核 202
2.天津市房地产项目消防审核 204
3.天津市房地产项目人防审核 205
1.3.6房地产项目建设工程规划许可证的办理 207
1.北京市房地产项目建设工程规划许可证的办理 207
2.天津市房地产项目建设工程规划许可证的办理 211
3.郑州市房地产项目建设工程规划许可证的办理 213
附录1.3建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年版） 216
1.4房地产项目建筑工程施工许可证的办理阶段 226
1.4.1房地产项目临时用水用电与用地审批 227
1.房地产项目临时用水审批 227
2.房地产项目临时用电审批 228
3.房地产项目临时用地审批 229
1.4.2房地产项目工程施工招标备案 231
1.房地产项目工程施工招标方式备案 232
2.房地产项目工程施工招标文件备案 233
1.4.3房地产项目质量安全报监与开工计划审批 235
1.房地产项目质量报监 235
2.房地产项目安全报监 236
3.房地产项目开工计划审批 237
1.4.4房地产项目文物钻探与放线验收 240
1.房地产项目文物钻探 240
2.房地产项目建设工程规划放线 241
3.房地产项目建设工程规划验线 243
1.4.5房地产项目建筑工程施工许可证的办理 243
1.房地产项目建筑工程施工许可证办理的具体流程 243
2.北京市房地产项目建筑工程施工许可证办理的审批 246
3.上海市房地产项目建筑工程施工许可证办理的作业要求 248
4.天津市房地产项目建筑工程施工许可证办理的流程 249
附录1.4建筑工程施工许可管理办法（2001年版） 251
1.5房地产项目在建与商品房预售许可证的办理阶段 254
1.5.1房地产项目地名与门牌申报 254
1.北京市房地产项目地名申报的审批 254
2.天津市房地产项目地名申报的作业要求 257
3.房地产项目门牌申报的作业要求 257
1.5.2房地产项目在建工程抵押 259
1.深圳市房地产项目在建工程抵押登记 259
2.南京市房地产项目在建工程抵押登记 261
3.南京市房地产项目在建工程抵押注销登记 261
1.5.3房地产项目前期物业管理备案与物价审批 261
1.天津市房地产项目前期物业管理备案 263
2.天津市房地产项目物价审批 264
1.5.4房地产项目商品房预售许可证的办理及预售 265
1.北京市房地产项目商品房预售许可证的审批 266
2.上海市房地产项目商品房预售许可证办理的作业要求 269
3.南京市房地产项目商品房预售许可证的办理流程 270
4.天津市房地产项目商品房销售许可证的办理流程 271
5.商品房预售 273
1.5.5房地产项目预售备案与预售抵押登记 273
1.北京市房地产项目商品房预售登记 273
2.深圳市房地产项目商品房预售备案及解除登记 275
3.深圳市房地产项目预售抵押登记 276
附录1.5城市商品房预售管理办法（2001年版） 277
1.6房地产项目竣工验收与办理产权证阶段 278
1.6.1房地产项目验收前水电气的报装 279
1.房地产项目正式用水的报装 279
2.房地产项目正式用电的报装 280
3.房地产项目正式用气的报装 280
1.6.2房地产项目竣工验收 282
1.房地产项目建设工程规划验收 282
2.房地产项目消防验收 283
3.房地产项目卫生验收 284
4.房地产项目环保设施验收 284
5.房地产项目综合验收 286
1.6.3房地产项目竣工备案与交付使用备案 287
1.房地产项目竣工备案 287
2.房地产项目配套交付使用备案登记 288
3.房地产项目交付使用许可证的办理 289
1.6.4房地产项目产权证的办理 291
1.深圳市国有土地使用权的初始登记 292
2.深圳市建筑物所有权的初始登记 293
3.上海市房地产项目大产权证的办理 295
4.上海市房地产项目小产权证的办理 297
5.深圳市房地产项目小产权证的办理 298
附录1.6房屋建筑工程质量保修办法（2000年版） 300
第2章 房地产项目开发工作全流程实操指南 303
2.1房地产项目开发工作总流程概述 305
2.2房地产项目开发可行性研究阶段 364
2.2.1房地产项目市场调查 366
1.房地产项目市场调查的内容 366
2.房地产项目市场调查的方法 371
3.房地产项目市场调查的规模与技术条件 373
4.房地产项目市场调查的程序 374
5.房地产项目市场调查队伍的组建 376
6.房地产项目市场调查资料的收集 377
2.2.2房地产项目开发成本估算 384
1.房地产项目开发成本的构成 385
2.房地产项目开发成本的估算 393
2.2.3房地产项目的融资 393
1.房地产项目开发的资金来源 411
2.房地产项目的资金管理 415
3.房地产项目开发贷款的作业要求 417
2.2.4房地产项目可行性研究 419
1.房地产项目可行性研究的概念 419
2.房地产项目可行性研究的作用 419
3.房地产项目可行性研究的4个阶段 419
4.房地产项目可行性研究的内容 422
5.房地产项目可行性研究的步骤 422
6.房地产项目可行性研究报告的编制 423
7.房地产项目可行性研究报告的模板 426
8.房地产项目可行性研究报告的评审 437
2.3房地产项目开发土地获取阶段 443
2.3.1房地产开发商通过政府出让获得土地 443
1.房地产开发商土地竞投的工作流程 443
2.房地产开发商土地投标（商务标）的作业要求 443
3.房地产开发商土地投标（技术标）的作业要求 446
2.3.2房地产开发商通过其他企业转让获得土地 449
2.3.3房地产开发商通过与其他企业合作获得土地 456
2.4房地产项目开发勘察设计阶段 465
2.4.1房地产项目地质勘察与监理单位的确定 465
1.房地产项目地质勘察 465
2.房地产项目监理单位的确定 468
2.4.2房地产项目设计任务书的编制与项目设计 469
1.房地产项目设计任务书的编制 469
2.房地产项目方案设计 482
3.房地产项目初步设计 485
4.房地产项目施工图设计 485
2.4.3房地产项目图纸会审 486
1.房地产项目扩初设计的会审 486
2.房地产项目施工图的内审 488
3.房地产项目施工图的会审 489
2.4.4房地产项目施工前准备 491
1.房地产项目施工单位招标 491
2.房地产项目施工组织 495
2.5房地产项目开发建设实施阶段 497
2.5.1房地产项目营销策划 497
1.房地产项目前期策划业务流程 498
2.房地产项目营销策划的主要内容 499
3.房地产项目营销策划机构的选择 501
4.房地产项目营销策划书的编制 503
5.房地产项目楼书的制作 504
2.5.2房地产项目工程施工 505
1.房地产项目的施工准备 506
2.房地产项目工程进度的控制 506
3.房地产项目工程质量的控制 508
4.房地产项目工程成本的控制 511
5.房地产项目工程变更的控制 516
6.房地产项目工程合同的控制 520
2.5.3房地产项目前期物业管理 522
1.物业管理的概念 523
2.物业管理的特点 524
3.物业管理的地位和作用 525
4.物业管理的基本内容 527
5.物业管理费的构成 528
6.前期物业服务企业的选择 528
2.6房地产项目开发销售和竣工验收阶段 531
2.6.1房地产项目的销售 531
1.房地产项目的销售流程 531
2.房地产项目预售合同的备案 533
2.6.2房地产项目各种配套设施的报装 534
1.房地产项目的环卫配套报装 534
2.房地产项目的通信配套报装 536
3.房地产项目的有线电视配套安装 537
2.6.3房地产项目竣工验收与工程决算付款 539
1.房地产项目竣工验收的定义 539
2.房地产项目竣工验收的条件 539
3.房地产项目竣工验收的程序 539
4.房地产项目竣工验收的作业要求 539
5.房地产项目工程决算 545
6.房地产项目工程款支付 547
2.6.4房地产项目物业移交与项目总结 549
1.房地产项目的物业移交 549
2.房地产项目的物业交付使用 551
3.房地产项目的开发总结 553