第一章 概论 1
1．住宅经济与城市更新 1
1-1．住宅经济 1
1-1-1．住宅经济研究的内容 1
1-1-2．住宅经济研究现状 5
1-2．城市更新与旧城改造 9
1-2-1．一个长期的热点与难点 9
1-2-2．旧城改造问题的研究现状 12
2．研究内容与框架 15
2-1．相关概念与研究面细分 15
2-1-1．城市区域与房地产开发类型 15
2-1-2．旧城改造理论和经济学理论细分 18
2-2．研究内容、特点与框架 19
2-2-1．研究特点和希望达到的目的 19
2-2-2．研究框架与内容 21
第二章 消费理论 27
1．效用理论与需求函数 28
1-1．效用理论 28
1-1-1．总效用、边际效用 28
1-1-2．效用函数 29
1-1-3．边际效用均等法则 30
1-2．住宅需求函数 32
1-2-1．从效用函数到需求函数 32
1-2-2．北京居民效用函数与住宅需求量 35
1-3．北京市住宅需求函数的计量经济学模型 37
1-3-1．模型变量的选择 37
1-3-2．模型数学形式的选择 41
1-3-3．参数估计结果及统计检验 43
1-4．全国住宅需求函数的计量经济学模型 48
1-4-1．模型变量与数学形式的选择 48
1-4-2．参数估计结果及统计检验 54
2．住宅消费的偏好与选择 57
2-1．关于住宅选择的理论概述 57
2-1-1．住宅的选择 57
2-1-2．阿隆索的地租理论 58
2-1-3．“过滤”与“互换”理论 61
2-1-4．旧城更新与居民选择的变化 62
2-1-5．分析与评价 64
2-2．住宅消费的三因素选择理论 65
2-2-1．住宅消费考虑的因素 65
2-2-2．不同收入家庭的决策 67
2-2-3．北京居民的住宅消费决策 71
3．不确定条件下的选择 76
3-1．不确定选择与风险的存在 76
3-1-1．住宅消费中的不确定选择 76
3-1-2．旧城更新中选择的多样性 79
3-2．旧城小规模改造的不确定选择 81
3-2-1．旧城小规模自改、自建 81
3-2-2．自改、自建项目的评价方法 83
3-2-3．自改、自建的不确定选择过程 85
第三章 生产与成本理论 93
1．旧城住宅的生产理论 94
1-1．旧城住宅的生产要素 94
1-1-1．生产要素分类与选择 94
1-1-2．旧城住宅生产的土地要素 96
1-1-3．旧城住宅生产的资本要素 100
1-1-4．要素结合过程中应该注意的问题 103
1-2．旧城住宅的生产函数 105
1-2-1．相关概念与要素替代 105
1-2-2．旧城住宅产品的生产函数 108
1-2-3．运用生产函数的多方案生产决策 111
1-2-4．规模报酬与适度规模的生产 114
2．成本理论与供给函数 116
2-1．旧城住宅生产的成本与利润 116
2-1-1．旧城住宅生产的成本函数 116
2-1-2．追求利润最大化与企业盈亏 118
2-2．北京市住宅供给函数的计量经济学模型 120
2-2-1．从成本函数到供给函数 120
2-2-2．计量经济学模型的形式与变量选择 122
2-2-3．参数估计结果及统计检验 126
3．旧城住宅成本的财务组成 134
3-1．土地成本 134
3-1-1．相关概念与制度 134
3-1-2．土地出让相关税费 137
3-1-3．旧城住宅建设中的危旧房改造用地 138
3-2．拆迁成本 141
3-2-1．拆迁补偿与拆迁费用 141
3-2-2．拆迁成本及变化趋势 144
3-2-3．货币化拆迁补偿办法 146
3-2-4．拆迁过程中私房的问题及争议 149
3-3．其他成本费用 151
3-3-1．各种税费 151
3-3-2．建安工程费用及其他 153
第四章 供求理论 156
1．住宅产品的需求 157
1-1．住宅产品需求的总体情况 157
1-1-1．我国住宅需求的总体情况 157
1-1-2．北京市住宅需求的总体情况 160
1-2．住宅产品的需求类型与结构 163
1-2-1．住宅需求的不同类型 163
1-2-2．有效需求和潜在需求 165
1-2-3．旧城住宅需求的结构变化 168
2．住宅产品的供给 170
2-1．北京市各类房地产商品的供给情况 170
2-1-1．北京市房地产开发的总体情况 170
2-1-2．各类开发项目的具体情况 176
2-2．北京市住宅产品的供给 179
2-2-1．北京市住宅产品供给的总体情况 179
2-2-2．二手房与廉租屋 182
3．市场均衡与供需弹性 188
3-1．市场均衡的形成与变化 188
3-1-1．住宅产品市场均衡的一般概念 188
3-1-2．住宅产品供需现状 190
3-1-3．改革措施与住宅供需的变化 191
3-1-4．旧城住宅供需的变化趋势 194
3-2．供需弹性 196
3-2-1．住宅产品的需求价格弹性 196
3-2-2．住宅产品的需求收入弹性 199
3-2-3．住宅产品的需求交叉弹性 202
3-2-4．住宅产品的供给价格弹性 204
第五章 分配理论 207
1．土地要素价格与地租理论 208
1-1．土地要素的市场价格 208
1-1-1．生产者的要素分配选择 208
1-1-2．我国的土地要素价格评估 209
1-1-3．影响土地要素价格的因素 211
1-2．地租理论 213
1-2-1．地租的产生与基本概念 213
1-2-2．马克思主义地租理论 215
1-2-3．级差地租与绝对地租 218
1-2-4．社会主义市场经济条件下的地租 220
1-2-5．运用马克思主义地租理论应该注意的问题 222
1-2-6．用地租理论分析城市地价的构成 223
2．旧城土地供求及其存量 226
2-1．旧城土地的供求数量与价格 226
2-1-1．旧城土地的供给量 226
2-1-2．旧城土地的价格 229
2-1-3．动态配置与有机更新 232
2-2．北京旧城土地的供求与存量 234
2-2-1．北京市土地出让价格 234
2-2-2．北京市土地资源结构 242
2-2-3．北京旧城土地结构及现状 249
2-2-4．北京旧城土地存量——危旧房改造存量 253
2-2-5．北京旧城土地存量——旧城保护存量 256
2-2-6．北京旧城土地存量——要素存量 258
3．资本要素及其在住宅生产中的使用 261
3-1．资本与利息理论 261
3-1-1．资本要素相关概念 261
3-1-2．利息、利率及相关概念 263
3-2．住宅经济流程中的融资问题 266
3-2-1．住宅生产过程中的财务杠杆作用 266
3-2-2．商业银行的作用 268
第六章 市场理论 274
1．完全垄断的土地要素市场 275
1-1．完全垄断的土地市场特点 275
1-1-1．土地要素市场化与完全垄断 275
1-1-2．完全垄断条件下的市场均衡 276
1-1-3．完全垄断的社会成本 280
1-2．垄断的土地一级市场 283
1-2-1．土地一级市场的国家管理 283
1-2-2．土地收入的分配 288
1-2-3．土地要素隐性市场 291
1-2-4．土地出让方式与差别价格 294
2．不完全竞争的住宅市场 298
2-1．住宅市场的现状分析 298
2-1-1．垄断竞争与寡头垄断 298
2-1-2．产品非同质与生产者的不平等 302
2-1-3．消费者之间的不平等关系 306
2-2．完全竞争的理想状态 308
2-2-1．完全竞争的长期均衡 308
2-2-2．完全竞争市场的实现途径 311
2-2-3．政企分开与公司改制 315
2-2-4．制约非同质产品的生产与消费 320
第七章 政府的作用与对宏观经济的影响 322
1．政府在住宅经济和城市更新中的作用 323
1-1．政府作用的原因 323
1-1-1．市场失灵的产生 323
1-1-2．公共产品 324
1-2．政府干预及干预手段 326
1-2-1．住宅建设和城市更新中的政府干预 326
1-2-2．土地要素出让方式和总量的控制 328
1-2-3．财政和税收政策 331
1-2-4．政府补贴政策 337
1-2-5．最高限价及其他 341
1-3．政府直接投资与投资引导 344
1-3-1．政府直接投资的时机、方向与效果 344
1-3-2．政府直接投资的潜在问题 349
1-3-3．投资资金来源的多元化 353
2．住宅经济与城市更新对宏观经济的影响 358
2-1．相关性影响的量化分析 358
2-1-1．城镇住宅建设的增长曲线模型 358
2-1-2．旧城改造与宏观经济增速相关性模型 363
2-2．住宅产业对国民经济的影响 368
2-2-1．住宅产业对金融业的影响 368
2-2-2．住宅产业对国民经济发展的影响 376
第八章 社会、环境因素与福利经济理论 379
1．福利经济问题概述 380
1-1．福利经济理论 380
1-1-1．福利经济的内容 380
1-1-2．社会福利函数 382
1-2．公平与效率的兼顾 383
1-2-1．福利经济学的争论 383
1-2-2．住宅经济问题中的公平与效率 385
2．社会、环境与自然资源经济问题 387
2-1．旧城中的社会、环境与自然资源 387
2-1-1．非再生的城市土地资源 387
2-1-2．城市土地资源的可再生理论 393
2-1-3．旧城中的社会与环境资源 394
2-2．考虑了环境因素的社会经济评价 400
2-2-1．新的评价体系与标准 400
2-2-2．考虑了环境因素的社会经济评价方法 404
2-3．庇古税及其应用 411
2-3-1．庇古税 411
2-3-2．不完全竞争条件下的庇古税 413
2-3-3．科斯条件下的庇古税 416
后记 420
参考文献 423
致谢 426