第一章 导论 1
一、问题的提出 1
二、当前国内研究动态与评价 3
（一）当前国内研究动态 3
（二）对国内研究的简短评价 6
三、本书的研究思路 9
第二章 宅基地使用权的理论界定 10
第一节 土地的属性和价值向度解读 10
一、土地的自然属性、经济属性和社会属性透视 10
二、土地之于人类和自然界的价值向度 14
第二节 农村宅基地概念的一般诠释 14
一、土地利用的分类 14
二、农村宅基地的范围界定 16
第三节 我国现行宅基地使用权的特征和法律定位 17
一、宅基地使用权的特征 17
（一）宅基地使用权主体的特定性和权利的身份色彩 17
（二）宅基地使用权的无偿性 18
（三）宅基地使用权的无期限性 18
（四）宅基地使用权客体的限定性 19
二、宅基地使用权的法律定位 19
（一）宅基地使用权属于用益物权 19
（二）宅基地使用权是具有公权色彩的私权：基于私权对私法特别依赖的视角 21
第四节 宅基地使用权与人役权的比较考察 24
一、人役权探源 24
二、宅基地使用权与人役权的辨析 26
第五节 宅基地使用权与地七权的比较考察 28
一、地上权的缘起及其历史沿革 28
（一）地上权的历史溯源：罗马法 28
（二）地上权的发展：大陆法系各国民法典透视 29
二、宅基地使用权与地上权的比较分析 31
三、地上权在构筑宅基地使用权制度中的作用——国内学者的观点述评 33
四、地上权和人役权对宅基地使用权制度架构的借鉴：代结语 36
第六节 宅基地使用权与集体建设用地使用权的比较考察 36
一、集体建设用地使用权的立法现状 36
二、宅基地使用权与集体建设用地使用权的异同比较 39
第七节 宅基地使用权与房屋所有权的逻辑关系考察 40
一、国外房地产权结构的比较法考察 40
二、中国房地关系的立法模式解构 42
第三章 新中国成立后宅基地使用权制度嬗变的历史考察 44
第一节 新中国成立后宅基地使用权制度的源起与嬗变 44
一、土地改革阶段：土地归农民所有 45
二、农村合作化阶段：农地集体所有，宅基地农民所有 47
三、人民公社阶段：宅基地使用权制度的诞生 49
四、改革开放阶段：宅基地使用权制度的发展 53
（一）关于加强农村宅基地和建房管理的规定 53
（二）关于宅基地使用权权属问题的相关规定 60
（三）关于宅基地使用权主体的规定 64
第二节 宅基地使用权制度变迁的特征 65
一、新中国成立初期：政治因素在农村土地制度变迁中的决定性作用 65
二、人民公社成立以后：农村土地制度与户籍制度的交织与互动 67
三、改革开放以后：可持续发展理念在宅基地使用权制度中的逐渐渗透 69
（一）宅基地使用权主体范围呈现从开放到限制的趋势 69
（二）宅基地使用权面积从最初的无限制向有限制发展 69
（三）确立“一户一宅”制度 70
（四）建立宅基地使用权回收制度 70
四、小结 70
第四章 中国社会转型及其对宅基地使用权制度的挑战 72
第一节 问题的提出：社会转型与农村土地制度的困境 72
第二节 社会转型与农村社会保障制度的演进 75
一、土地社会保障功能的弱化：当代中国的发展趋势 75
二、当前农村社会保障体系的拓展与完善 79
三、社会转型视野下宅基地资产功能与社会保障功能的冲突 84
（一）宅基地使用权财产属性的正当性考量 84
（二）现行法律制度对宅基地资产属性的抑制与抹杀 86
（三）转型期：宅基地从社会保障属性向资产属性的演进 87
第三节 社会转型与农村剩余劳动力的转移 89
一、城市化进程与农村剩余劳动力转移的互动 89
二、户籍制度改革：农村剩余劳动力转移的现实基础 93
三、农村剩余劳动力转移语境下宅基地交易限制的正当性质疑 95
第四节 社会转型与可持续发展理念的诞生 96
一、可持续发展：走出人类生态危机的应然选择 96
二、现代社会：土地资源属性的回归 98
（一）土地资源属性对生态价值补偿的需求 99
（二）土地资源属性对用地许可等公法调整手段的诉求 101
三、当前宅基地资源浪费的现象透视 102
（一）宅基地面积无序扩张 102
（二）村落空心化 105
四、宅基地资源浪费的成因剖析 106
第五节 社会转型与宅基地使用权制度变革的历史契合：代结语 108
第五章 宅基地使用权初始取得制度构造 110
第一节 宅基地使用权初始取得的主体解析 111
一、宅基地使用权形式主体：户的概念及其类型解读 111
（一）宅基地使用权语境下户的类型探讨 111
（二）形式主体“户”和实质主体成员的关联考察 113
二、宅基地使用权的初始取得主体：法律解读和地方性政策法规的梳理 116
（一）回乡落户人员 116
（二）外来人口落户人员 117
（三）因实施村镇规划、垦区移民、灾毁等原因需要迁移和重建的人员 117
（四）与本社社员有合法婚姻关系而落户的其他村经济合作社社员 118
（五）在合作化时期入社和社员家庭出生的人员 118
三、宅基地使用权初始取得主体资格的逻辑起点：成员权 118
（一）成员权与农村土地权利互动关系考辨 118
（二）村籍制度：历史与现实的考察 120
（三）成员权的概念解析 122
（四）成员权的界定 123
四、宅基地使用权：准共同共有抑或准按份共有 128
第二节 宅基地使用权的有偿取得 132
一、宅基地使用权初始配置方式的学术之争：无偿配置抑或有偿配置 132
二、对宅基地使用权无偿配置方式的反思 133
（一）宅基地使用权无偿配置对效率原则的歧向与背离 133
（二）宅基地无偿配置对公平原则的歧向与背离 134
三、宅基地使用权有偿取得的地方实践 136
（一）20世纪末宅基地有偿取得的地方实践探索——以山东省为例 136
（二）新农村建设中宅基地有偿选位的尝试：以浙江省为例 139
四、宅基地有偿配置：缓解土地资源供需矛盾的有效途径 142
五、宅基地初始配置的价格：以绝大多数农民的经济承载能力为限 146
第三节 宅基地使用权初始取得的途径 148
一、行政许可概说 148
二、土地使用权行政许可的法理诠释 149
三、行政许可：我国宅基地使用权设立的程序安排 151
四、宅基地使用权初始取得公法管制的路径选择 153
（一）公法管制路径之一：土地利用规划和村镇规划 153
（二）公法管制路径之二：土地用途管制 156
五、公权与私权的衡平：代结语 158
第四节 宅基地使用权取得的登记 159
一、不动产登记的价值功能考辨 159
二、新中国成立后我国农村宅基地产权登记制度的变迁 161
三、不动产权属登记的基本模式及我国的立法选择 162
（一）西方各国不动产登记的模式：比较法上的考察 162
（二）我国不动产登记的一般模式选择 164
四、登记生效主义：我国宅基地使用权登记模式的应然选择 165
五、结语 171
第六章 宅基地使用权流转制度构想 172
第一节 宅基地使用权隐性流转的现状及其根源 172
一、宅基地隐性流转的现状描述 172
二、宅基地隐性流转的根源探究 174
（一）农村宅基地闲置与土地资源稀缺的矛盾 174
（二）土地资产价值与宅基地限制流转的矛盾 175
第二节 宅基地使用权流转的必要性和理论基础 176
一、宅基地使用权流转的理论纷争 176
二、宅基地使用权流转的必要性 178
（一）适应经济发展对资源配置市场化的客观要求 178
（二）有助于盘活集体存量宅基地，缓解土地的供需矛盾 179
（三）有助于促进农村剩余劳动力的转移，进而推动城镇化进程 180
（四）是彰显农村宅基地资产价值、维护农民土地权益的根本需求 180
（五）有利于遏制房价的飙升，起到平抑房价的作用 182
三、私法自治：宅基地使用权流转制度创新的理论原点 182
（一）“理性人”假设与私法自治理论的耦合：宅基地流转制度创新的启示 183
（二）农民理性：转型期宅基地使用权流转制度创新的逻辑起点 185
四、宅基地使用权流转：利益衡量和价值选择的结果 188
第三节 宅基地使用权流转的几种特殊形式 191
一、宅基地使用权的转让 191
（一）概说 191
（二）宅基地使用权转让的法律限制 192
二、宅基地使用权的抵押 195
（一）宅基地使用权纳入抵押权客体的法理分析 195
（二）宅基地使用权抵押的地方实践探索 199
（三）宅基地抵押权的效力 202
（四）宅基地的估价制度的建立：宅基地流转的客观诉求 203
三、宅基地使用权的继承 204
第七章 宅基地使用权消灭制度设计 209
第一节 宅基地使用权消灭的理论基础 210
第二节 宅基地使用权消灭的原因探究 213
一、土地灭失 213
二、宅基地使用权的征收 215
三、宅基地使用权的抛弃 218
四、宅基地使用权的回收 218
（一）宅基地使用权回收的地方实践——以嘉兴为例 218
（二）宅基地使用权回收地方实践对立法的借鉴 220
五、宅基地使用权的撤销 223
（一）现行立法关于撤销土地使用权的相关规定 223
（二）撤销土地使用权行为的法律性质 226
（三）撤销宅基地使用权的程序安排 228
第三节 宅基地使用权消灭的法律后果探析 229
一、宅基地使用权人的注销登记 229
二、土地所有人的购买权 229
三、费用偿还请求权 230
四、宅基地抵押权消灭 230
第八章 结论与展望 231
一、公法语境下的宅基地使用权 232
二、私法语境下的宅基地使用权 233
三、宅基地使用权立法的路径依赖 236
参考文献 239
后记 249