导读 物业工程主管岗位认知 1
了解01：物业工程主管的职责要求 2
了解02：物业工程主管的素质要求 2
了解03：物业工程主管的责任目标 3
了解04：物业工程主管的工作细分 5
项目一 物业接管验收 6
第一节 要点解读 7
要点01：要对参加验收的工程人员进行培训 7
要点02：工程专业人员要提前进入现场 7
要点03：验收工具与物资要准备充分 8
要点04：资料的交接验收不可轻视 8
要点05：应将前期介入发现的问题作为验收的重点 8
要点06：必须坚持合格一项接管一项 8
要点07：不合格问题要及时处置 9
要点08：配套建设未完成的验收一定要签署法律文件 9
要点09：验收后入伙前要对设施成品进行保护 9
要点10：应明确填写保修期终止时间 10
第二节 工作流程 11
流程01：物业细部质量检查工作流程 11
流程02：实物部分验收流程 12
流程03：资料部分移交工作流程 13
第三节 作业文件（接管验收） 14
文件01：物业细部检查管理作业指引 14
文件02：物业工程细部质量检查方案 15
文件03：质量问题整改通知单 16
文件04：质量问题记录表 16
文件05：中央空调系统质量检查表 17
文件06：室外配套质量检查表 17
文件07：给水管压力测试质量检查表 18
文件08：煤气密闭试验质量检查表 18
文件09：屋面部分质量检查表 19
文件10：花岗岩地面质量检查表 19
文件11：混色油漆质量检查表 19
文件12：绿化树木栽植工程质量检查表 20
第四节 疑难解答 20
问题01：物业验收必须具备哪些条件 20
问题02：哪些情况应该拒绝验收 21
问题03：接管验收时应要求开发商提供哪些技术资料 21
问题04：验收应要求承包单位提供哪些操作和维修保养手册 22
问题05：物业工程承接查验的方法有哪些 23
问题06：物业工程质量问题的产生原因有哪些 23
问题07：如何处理承接查验中发现的问题 23
问题08：保修期满后修缮责任由谁承担 24
项目二 入住装修管理 25
第一节 要点解读 26
要点01：要明确工程人员的验房责任 26
要点02：要准备好验房物料 26
要点03：及时解决业主在验收中提出的问题 27
要点04：预见验房中可能遇到的情况并积极应对 27
要点05：做好工程保修管理 27
要点06：要对装修图纸进行审核 28
要点07：要加强装修材料用品的管理 28
要点08：要对装修施工过程加以监控 29
要点09：对装修现场进行定期巡查 29
要点10：要预防违规装修出现 30
要点11：装修违规及时处理 30
要点12：谨慎验收，不留隐患 31
要点13：收尾时提醒业主消除室内异味 31
第二节 作业流程 32
流程01：业主专有物业维保流程 32
流程02：共用设备设施维保流程 33
流程03：业主装修报批流程 33
第三节 作业文件 34
文件01：新楼入伙期间验房组工作规范 34
文件02：工程部装修巡查规定 35
文件03：验房收楼意见书 35
文件04：楼宇交接登记表 36
文件05：房屋（室内）验收移交表 37
文件06：房屋维修记录表 38
文件07：房屋返修通知单 38
文件08：房屋返修催改函 39
文件09：装修承诺书 39
文件10：防火责任书 40
文件11：临时动火申请表 40
文件12：临时用电计划申请表 41
文件13：临时用水计划申请表 41
文件14：装修施工许可证 42
文件15：装修现场巡视记录 42
文件16：室内装修违规记录表 43
文件17：房屋（室内）装修验收表 44
第四节 疑难解答 45
问题01：入伙期间验房人员的工作重点是什么 45
问题02：怎样做好工程保修管理 45
问题03：怎样了解业主的真实装修意图 46
问题04：装修单位应到工程部办理哪些手续 47
问题05：怎样管理水、电线路施工 47
问题06：如何防范业主的结构改造 48
问题07：应对业主的地板、地砖铺设提出哪些建议 48
问题08：如何管理业主的下水管道、烟道的施工 48
问题09：如何管理业主的木工施工 48
问题10：如何管理业主的油漆施工 48
问题11：二次装修查验的内容有哪些 49
项目三 设施设备日常维护 51
第一节 要点解读 52
要点01：建立设备设施台账 52
要点02：制定合理的运行计划 53
要点03：提供良好的运行环境 53
要点04：建立健全必要的规章制度 53
要点05：配备合格的运行管理人员 53
要点06：明确各专业人员的技术责任 54
要点07：做好系统的保养工作 54
要点08：加强设施设备的状态管理 54
第二节 工作流程 55
流程01：基础设施和工作环境管理流程 55
流程02：设备正常检修流程 56
流程03：设备紧急抢修流程 56
流程04：机电设备管理流程 57
流程05：消防报警信号处理流程 57
流程06：电梯故障处理流程 58
流程07：恒压变频生活供水系统操作流程 58
流程08：低压变配电设备维修保养流程 59
第三节 作业文件 59
文件01：机电设备设施管理规定 59
文件02：配电房操作管理规定 60
文件03：应急发电机组操作管理规定 61
文件04：电梯（扶梯）操作管理规定 61
文件05：中央空调操作管理规定 62
文件06：消防联动系统操作规程 63
文件07：水泵操作管理规定 63
文件08：设备情况登记表 64
文件09：机电设备设施维修报批表 64
文件10：操作票 65
文件11：配电房运行巡查记录 65
文件12：配电设备运行记录 66
文件13：配电房检查保养记录表 66
文件14：电房故障记录表 67
文件15：应急发电机运行记录 68
文件16：应急发电机巡查记录 68
文件17：发电机组故障记录 69
文件18：发电机保养记录表 69
文件19：电梯运行巡查记录 70
文件20：电梯故障处理记录表 70
文件21：电梯维修保养记录表 71
文件22：消防联动系统巡查记录 71
文件23：消防联动系统故障（或报警）处理记录表 72
文件24：水泵房运行巡查记录 72
文件25：水泵故障处理记录表 73
文件26：水泵房维修保养记录 73
文件27：零部件更换及设备大、中修计划 74
文件28：设备巡查记录表 74
第四节 疑难解答 74
问题01：物业设备设施台账填写有何要求 74
问题02：怎样管理物业设备设施台账 75
问题03：怎样确定设施设备的关闭计划 75
问题04：确定设备启动计划时应考虑哪些问题 75
问题05：应制定哪几项应急计划 75
问题06：如何对设施设备进行故障诊断和协调 76
问题07：怎样落实设施设备维保计划 76
项目四 房屋本体养护管理 77
第一节 要点解读 78
要点01：做好对所管房屋的安全检查工作 78
要点02：零星养护要认真 78
要点03：计划养护要按预定周期进行 79
要点04：建立房屋巡视制度和报修制度 80
要点05：做好房屋的查勘鉴定工作 80
要点06：房屋完损等级评定 81
要点07：危房管理要加强 82
第二节 工作流程 83
流程01：业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期内）流程 83
流程02：业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期外）流程 84
流程03：房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期外）流程 85
流程04：房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期内）流程 86
流程05：房屋主体设施修缮流程 86
第三节 作业文件 87
文件01：房屋本体维保规定 87
文件02：房屋本体维护管理计划和实施方案 87
文件03：房屋完损等级评定实施管理办法 90
文件04：房屋中（大）修工程计划表 91
文件05：房屋本体共用部位日常检查表 91
文件06：共用设施设备日常检查表 92
文件07：房屋设施零星小修记录表 92
文件08：房屋设施维修养护记录表 93
文件09：维修基金动用审批表 93
文件10：房屋本体维修基金使用情况汇报表 94
文件11：房屋本体维修基金台账 94
文件12：房屋分幢完损等级评定表 95
文件13：房屋完损等级汇总表 95
文件14：公司房屋完损等级汇总表 96
文件15：房屋完好率统计表 96
第四节 疑难解答 97
问题01：房屋维修管理可分几个工作阶段 97
问题02：如何收集小修养护项目 97
问题03：如何编制房屋维保计划 97
问题04：如何将房屋维保任务落实 98
问题05：如何做好地基基础的养护 98
问题06：如何做好楼地面工程的养护 98
问题07：如何做好墙台面及吊顶工程的养护 99
问题08：如何做好门窗工程的养护 100
问题09：如何做好屋面工程维修养护 100
问题10：如何做好通风道的养护管理 101
问题11：如何计算房屋完好率、危险率 101
问题12：进行房屋完损等级评定应做好哪些准备 101
问题13：如何组织实施房屋的查勘 102
问题14：如何做好房屋完损等级的汇总统计工作 103
问题15：如何控制房屋完损等级评定工作的质量 104
项目五 日常维修服务 105
第一节 要点解读 106
要点01：对业主日常维修作出时间安排 106
要点02：制定维修服务承诺 106
要点03：明确维修服务程序和基本要求 107
要点04：确立维修三检测和三回访制度 107
第二节 工作流程 108
流程01：工程报修处理流程 108
流程02：日常维修工作流程 109
流程03：维修接待语言流程 110
流程04：上门维修语言流程 110
第三节 作业文件 111
文件01：维修服务承诺 111
文件02：维修单的操作要求 111
文件03：客户报修服务管理规定 112
文件04：公共维修程序 113
文件05：维修过程的检验办法 113
文件06：维修服务标准 114
文件07：业主报修登记表 115
文件08：维修业务派工单 115
文件09：上门维修记录单 116
文件10：工程部有偿服务登记表 116
文件11：零修及时率统计表 116
文件12：工程部公共维修登记表 117
第四节 疑难解答 117
问题01：怎样获得设备维修信息 117
问题02：如何维修墙和顶棚（石膏板基层） 118
问题03：如何更换地面或墙面瓷砖、瓷片 118
问题04：如何更换外墙面、地面马赛克 118
问题05：如何堵地下室墙体的孔洞 119
问题06：如何修补损坏的人行道和车道 119
问题07：如何修补开裂墙体和地面 119
问题08：如何修补损坏的踏步 120
问题09：如何修补抹灰层 120
问题10：如何维修渗水外墙 120
问题11：如何维修屋面水池（或水箱） 121
问题12：如何屋面修漏（刚性屋面） 121
问题13：如何修理门窗 121
问题14：如何换锁（木门、铁门） 121
问题15：如何排除配电室开关故障 121
问题16：住户家中无电如何处理 122
问题17：插头无电如何处理 122
问题18：住房门铃不响如何处理 123
问题19：灯不亮如何处理 123
问题20：楼上水漏到楼下如何处理 124
问题21：个别楼层停水如何处理 124
问题22：如何维修墙内水管 124
问题23：水龙头漏水如何处理 124
问题24：开关、接头漏水如何处理 124
问题25：洗脸（菜）盆漏水如何处理 124
问题26：洗脸（菜）盆堵塞如何处理 125
问题27：马桶堵塞及漏水怎么处理 125
问题28：如何处理浴缸堵塞和漏水 125
问题29：如何疏通地漏 126
项目六 节能降耗管理 127
第一节 要点解读 128
要点01：早期介入设计节能 128
要点02：制定能源耗用量计划和做好计量工作 129
要点03：做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账 129
要点04：组织下属员工参加节能降耗培训 129
要点05：采用切实有效的节能技术措施 129
要点06：操作人员的配置 130
要点07：做好维修费用的管理 130
要点08：做好维修材料与工具的管理 130
第二节 作业文件 130
文件01：能源消耗统计管理规定 130
文件02：物业小区水电管理规定 131
文件03：跑水事故应急处理规定 132
文件04：工程部停电应急处理规定 133
文件05：工具管理制度 134
文件06：维修材料管理规定 135
文件07：节能工作计划表 135
文件08：公共用水、用电统计表 136
文件09：月度用电情况汇总报表 137
文件10：月度用水情况汇总报表 137
文件11：喷淋系统（水）停用审批单 138
文件12：消防水动用申请单 138
文件13：工程维保费用清单 139
文件14：工程预算表 139
文件15：工具清单（个人工具单列） 140
文件16：使用人／住户维修领料单 141
文件17：维修材料报销明细表 141
第三节 疑难解答 142
问题01：如何节水 142
问题02：如何节电 142
问题03：如何提高员工的节能降耗意识 142
问题04：如何控制工程成本 142
问题05：如何控制维保物料成本 143
问题06：如何督促工程部员工在日常工作中节能 143
项目七 部门事务沟通与协调 144
第一节 要点解读 145
要点01：工程部人员构成 145
要点02：明确每一岗位的职责 146
要点03：要加强员工培训 147
要点04：做好工程部人员的调配 147
要点05：建立报告制度 147
要点06：每日要开早会 148
要点07：每周应召开一次部门例会 148
要点08：做好绩效管理 149
要点09：要制定紧急事故处理预案 150
第二节 工作流程 150
流程01：维修保养指令执行流程 150
流程02：工作单流转流程 151
第三节 作业文件 151
文件01：工程部工作分配及人员调配方案 151
文件02：工程部培训大纲 153
文件03：工程部日常工作管理规定 154
文件04：交接班管理制度 155
文件05：工程部应急处理规范 155
文件06：工程部值班交接记录表 157
文件07：工程设备交接班表 158
文件08：工程部日常巡查表 158
第四节 疑难解答 159
问题01：如何督促和落实部门内部管理计划 159
问题02：如何召开部门早会 159
问题03：如何召开高效的部门周例会 160
问题04：如何调动员工的积极性 161
问题05：如何与下属进行绩效面谈 161
参考文献 162