第一章 住宅产业的发展历程 1
第一节 住宅与住宅产业的概念 1
一、什么是住宅 1
二、新世纪的住宅与住宅产业 2
三、房地产业与住宅产业的异同 4
第二节 住宅产业曲折的发展历程 6
一、原始社会时期的“住宅” 6
二、自然经济时期的住宅 7
三、自然经济与商品经济转换时期的住宅产业 9
四、住宅产业在新中国计划经济时期的特征 15
五、改革开放时期住宅产业的复苏与发展 17
六、住宅产业的膨胀与宏观调控 23
1.1. 房地产利润有多大 27
附录： 27
1.2. 房地产投诉为什么多 28
1.3. 限期处置烂尾楼触动开发商 30
1.4. 北京楼市暗挤泡沫 30
第二章 住宅产业是新世纪的经济增长点 33
第一节 住宅产业新经济增长点的背景 33
一、新经济增长点的含义 33
二、住宅产业新经济增长点的提出 34
三、住宅产业成为新经济增长点的背景 35
第二节 住宅产业成为新经济增长点的条件与依据 42
一、住宅产业成为新经济增长点的应具备的条件 42
二、住宅产业成为新经济增长点的依据 44
三、住宅产业千载难逢的发展机遇 49
一、城市化水平的提高对住宅产业的巨大需求 54
第三节 新世纪住宅产业发展空间 54
二、住宅产业发展应与经济发展相适应 57
三、住宅产业发展的时间与空间 59
附录： 61
2.1. 房地产拉动经济增长的原因 61
2.2. 美国发展住宅产业推动经济增长的经验应借鉴 62
2.3. 住宅产业对日本经济的诱发作用 63
2.4. 美、日、德、中住宅产业不同发展阶段对经济发展的影响 64
第三章 空置住宅的现状与出路 67
第一节 住宅的合理空置率 67
一、商品住宅的适度储备或空置是合理现象 67
二、商品住宅的合理空置区间 71
一、商品住宅空置的特点 76
第二节 商品住宅空置的特点分析 76
二、商品住宅需求的理论 79
第三节 商品住宅空置的成因 83
一、过重的税费导致了房价上升 83
二、住宅设计滞后交通不便影响了住房消费 85
三、盲目发展供给大于需求 86
四、有效需求中足,金融支持力度不够 87
第四节 消化空置住宅的思路与方略 89
一、消化空置住宅需要各方面的配合 89
二、将空置住宅转为廉租房 90
三、忍痛割爱：烂尾的楼盘应炸掉 92
四、利润最快化把“金子”当做“银子”卖 94
3.1. 工程招投标“十怪” 96
附录： 96
3.2. 商品房“短斤少两”名目多 99
3.3. 适度：房地产开发不应回避 100
3.4. 上海市如何启动空置房 102
3.5. 感受在美国买房 104
第四章 住宅价格的结构秘态势 107
第一节 商品住宅的价格与构成 107
一、 商品住宅的销售价格 107
二、住宅价格的地区差别及原因 108
三、商品住宅的价格构成 111
四、土地的出让制度与价格 112
第二节 住宅开发的税费分析 114
一、商品房价的理论分析 114
二、各种收费的性质与分类 117
三、不合理收费的性质与原因 119
第三节 21世纪初的房价走向 122
一、世纪之交住宅价格的态势 122
二、京、沪、穗三大都市房价现状 125
三、新世纪初房价是升还是降 128
四、“入世”后房价走势预测 130
附录： 132
4.1. 商品房销售管理办法 132
4.2. 有令不依照收不误 巧立名目偷梁换柱 134
4.3. 取消47项住房建设收费对房价的影响 136
4.4. 盘点八大城市房地产市场 137
4.5. 北京市商品房销售价格构成管理办法 141
一、我国城市居民是否具备购房能力 143
第五章 居民购房能力的判断与分析 143
第一节 居民购房承受力的判断 143
二、城市住房价格到底高不高 148
第二节 影响居民购房的因素分析 150
一、亟待转变的社会观念 150
二、预期支出的不确定性制约了住房消费 152
三、住宅开发的错位抑制购房行为的实现 157
四、消费者购房不入心 159
第三节 几大城市住房市场态势 162
一、住宅大市场在升温 162
二、广州市民购买住房还有点难 164
三、上海市民为什么能买得起住房 167
四、天津市民喜迁新居的原因 169
一、购房贷款利息应在个人纳税中冲抵 172
第四节 激励居民购买住宅的思路 172
二、借鉴国际先例用养老金先买房 173
三、先住后买增强购房者信心 175
四、调减房租税率有利置业投资 177
五、鼓励老年人“投资返本入住” 178
附录： 180
5.1. 购房要注意的三大问题 180
5.2. 购房前看房的技巧 181
5.3. 个人住房贷款的担保方式 182
5.4. 个人购房贷款如何还本付息 184
5.5. 个人出售住房如何纳税 185
5.6. 住房消费离百姓有多远 187
5.7. 购房公摊面积新规定 189
第六章 加入WTO我国住宅产业的机遇与挑战 190
第一节 加入WTO是住宅产业发展的好机遇 190
一、促进住宅产业的发展和升级 190
二、直接带动住房的消费 192
三、有利于改善大城市住宅市场的供需状况 194
四、国外金融保险业的进入对住宅产业发展的支持 196
第二节 加入WTO加快住宅产业的优胜劣汰 197
一、入世后我国住宅产业面临的威胁 197
二、高薪招聘与先进科技的挑战 200
三、知识产权要受到更大的保护 202
四、建材业与金融业真的“狼”来了 204
6.1. 国际资本开始进入中国房地产业 207
附录： 207
6.2. 入世：中国建材产品需另寻优势 209
6.3. 美国的房地产中介 210
第七章 住宅金融的架构设想 213
第一节 住宅金融的发展现状与问题 213
一、住宅金融业务的发展现状 213
二、制约住宅金融发展的因素 216
第二节 住宅金融市场的基础框架 219
一、构造平等竞争与充满活力的住宅金融体系 219
二、住宅金融业务的目标定位 221
三、创建均衡发展的住宅金融结构 222
四、建立二级住宅抵押贷款市场的可行性分析 226
五、日本住宅金融对我国建立住宅金融架构的启示 228
一、住宅金融的风险分析 230
第三节 住宅金融的风险与防范 230
二、住宅金融的风险防范 234
三、住宅金融的宏观调控 238
四、国际购房贷款保险模式比较 241
五、住宅抵押贷款的保险与担保制度 244
六、住宅抵押贷款的中介机构 248
附录： 251
7.7. 个人购房贷款资信评定的标准 251
7.2. 银行个人住房贷款期限与利率 253
7.3. 德国的住房贷款按揭 255
7.4. 住房保险方式与险费的计算方法 256
7.5. 央行拉紧住房金融闸门 259
一、住宅产业化的概念 261
第八章 住宅产业化与实现的途径 261
第一节 住宅产业化的紧迫性 261
二、新世纪实现住宅产业化的紧迫性 262
第二节 住宅产业化的途径与进程 267
一、集团开发：住宅产业化的实现途径 267
二、住宅品牌：住宅产业化的主要目标 272
三、新型建材：住宅产业化的基础 276
四、住宅产业化：目标与进程 279
第三节 住宅产业化的配套政策与对策 281
一、住宅产业化的政策 281
二、住宅产业化的对策 283
三、实现住宅产业化的具体措施 285
一、以产业化方式打造新世纪的换代住宅 286
第四节 住宅产业化的发展前景 286
二、住宅产业化的发展前景 289
附录： 291
8.1. 住宅产业化盖房子像搭积木 291
8.2. 工厂生产的成品房面市 292
8.3. 现代健康住宅在日本 293
8.4. 回归自然的绿色住宅 294
第九章 住宅产业的可持续发展 296
第一节 住宅产业可持续发展的原则 296
一、住宅产业可持续发展的含义 296
二、住宅产业可持续发展的原则 297
一、自然资源的刚性约束 299
第二节 住宅产业可持续发展的制约因素 299
二、社会资金的客观约束 301
三、政策与制度的约束 302
第三节 住宅产业可持续发展面临的问题 303
一、政府行为与开发企业行为的矛盾 303
二、住宅资源市场配置与计划配置的冲突 305
三、某些客户与社会的偏见 308
第四节 住宅产业可持续发展的战略与策略 309
一、住宅产业可持续发展的必须推行创新战略 309
二、“创新”发展的战略 313
附录： 320
9.1. 新世纪初九成房企要淘汰 320
9.2. 羊城房地产商门槛已抬高 321
9.3. 广州市大力回收闲置土地 322
9.4. 新世纪：房地产的整合是趋势 323
9.5. 国外的生态住宅 325
第十章 21世纪住宅产业发展趋势 327
第一节 知识经济对住宅产业发展的促进 327
一、新科技推动住宅产业全面发展 327
二、知识经济为住宅产业化、现代化创造了良好的外部环境 329
三、信息技术、信息革命将使住宅产业全面革新 330
第二节 知识经济的挑战与住宅产业的新发展 331
一、住宅开发企业发展的新思路 331
二、企业文化和品牌建设 332
三、高科技组合的渗透推动住宅产业发展 334
四、以无形资产的投入优化住宅产业结构 336
第三节 21世纪中前期住宅开发的新走向 337
一、市场开发的新理念 337
二、住宅建筑的新风格 339
三、住宅功能与使用的智能化 341
第四节 住宅产业发展趋势预测 342
一、住宅产业有一个长期稳定的发展时期 342
二、住宅发展郊区化 343
三、住宅产业发展的阶段性展望 344
附录： 347
10.1. 中国住宅发展八大趋势 347
10.2. 我国近期住宅发展目标 349
10.3. 21世纪前10年上海房市新动态 349
10.4. 瓷砖夜间会发光 351
10.5. 21世纪第一年上海房价全面上升 352
10.6. 奥运对北京房价的影响 354
后记 357