序言 1
摘要 1
1 土地与城市土地的理论概述 1
1．1 土地的概念与土地的二重属性 1
一 土地的概念 1
二 土地的二重属性 2
1．2 我国土地的两种所有权形式 12
一 土地所有权的内涵 12
二 农村土地的集体所有权 15
三 城市土地的国家所有权 19
四 我国城市土地国家所有权的形成 20
1．3 城市土地产权 22
一 城市土地·城市地产·城市土地所有权·城市土地产权 22
二 城市土地产权：城市土地所有权的运作形式 23
三 城市土地所有者产权与城市土地使用者产权 26
1．4 城市土地的特殊性和重要性 27
一 城市土地的特殊性 27
二 城市土地的类型 30
三 城市土地的重要性 32
2 地租地价理论溯源与考察 35
2．1 西方地租地价理论概述 35
一 西方宏观地租地价理论 36
二 西方微观地租地价理论 49
三 西方地租地价理论的借鉴与思考 52
2．2 马克思主义地租地价理论 53
一 马克思主义地租地价理论的创立 53
二 马克思主义地租地价理论的主要内容 55
2．3 我国城市土地价格问题研究现状的考察 59
一 关于土地价格的概念 59
二 关于土地价格的构成因素 61
三 关于土地价格的其它问题 63
3 城市地价与城市地价体系 65
3．1 城市地价的概念与特征 65
一 城市地价的概念 65
二 城市地价的特征 68
3．2 城市地价的功能与地价体系 72
一 城市地价的主要功能 72
二 城市地价在城市土地资源配置中的作用 74
三 城市地价体系 79
4 城市地价(p′1)的形成机理 86
4．1 城市地价(p′1)的两种基本形态 86
一 城市土地使用者产权市场的两个层面 86
二 城市地价(p′1α)和城市地价(p′1β) 88
4．2 城市地价(p′1α)形成的基础 90
一 城市地价(p′1α)形成的决定性参数：城市地租 90
二 城市地价(p′1α)形成的资本化参数：城市土地还原利率 113
三 城市地价(p′1α)形成的年期参数：城市土地使用者产权让渡年期 119
四 城市地价(p′1α)形成的补充参数：土地资本及预期收益 120
4．3 城市地价(p′1β)形成的基础 123
一 城市地价(p′1β)的前提：城市地价(p′1α) 123
二 城市土地使用者产权收益：业主收入Ⅱ和部分级差地租Ⅱ 124
5 城市地价(p′2)的形成机理 137
5．1 影响城市地价(p′2)的基本因素 137
一 影响城市地价(p′2)因素的分析 137
二 影响城市地价(p′2)的基本因素：城市土地供求关系 140
5．2 影响城市地价(p′2)的其他因素 143
一 影响城市地价(p′2)的其他因素的合力效应 143
二 影响城市地价(p′2)的其他因素分析 145
5．3 城市地价(p′2)的补充形式：城市土地使用费 163
一 城市土地使用费的本质 163
二 城市土地使用费：与城市地价(p′2)挂钩 167
一 城市地价(p1)：土地所有者产权地价 169
6 城市地价(p1)的形成机理 169
6．1 城市地价(p1)的构成 169
二 城市地价(p1)的现实构成 173
6．2 城市地价(p1)形成中的问题探讨 180
一 “农转非”：土地征购中的变相“补充地价” 180
二 土地征购中的征地补偿费标准 184
三 土地征购中的征地补偿费范围 187
四 城市地价(p′1)与城市地价(p1)的差价 188
7 城市地价的测算与评估 193
7．1 城市基准地价的测算与评估 193
一 城市基准地价的功能 193
二 城市基准地价测算与评估的基本原则 200
三 城市基准地价测算与评估的方法 202
7．2 城市宗地地价的测算与评估 242
一 城市宗地地价评估的技术途径 242
二 城市宗地地价的应用估价方法 243
三 城市宗地地价的基本估价方法 255
8 高层建筑用地的城市地价运行与分摊机制 263
8．1 高层建筑对城市地价运行的影响 263
一 高层建筑与建筑容积率 263
二 建筑容积率与城市地价 265
8．2 高层建筑用地的城市地价分摊机制 270
一 高层建筑用地的城市地价分摊的必要性 270
二 高层建筑用地的城市地价分摊方法探讨 273
9 城市地价的走势与上涨机制探析 284
9．1 中国城市地价运行的历史与现状 284
一 中国城市地价运行的阶段 284
二 中国城市地价运行的现状与特征 288
三 市场经济国家的城市地价上涨规律 290
9．2 城市土地价格上涨机制探析 297
一 地价(p0)：由利息率下滑和地租递增导致的上涨 297
二 地价(p1)：在地价(p0)基础上追加土地资本所引起的上涨 305
三 市场地价(p2)：在理论地价(p1)基础上由土地供求等因素所拉动的上涨 308
9．3 中国城市地价的运行趋势 313
一 影响中国未来城市地价水平的主要因素 313
二 中国城市地价的基本走势 315
10 城市地价的宏观调控与改革 319
10．1 宏观调控城市地价的必要性 319
一 城市地价的宏观调控：国家管理经济职能的体现 320
二 城市地价的宏观调控：国家管理城市土地的核心 322
三 城市地价的宏观调控：保护土地资源和资产的重要措施 324
四 城市地价的宏观调控：稳定物价方针的体现 324
10．2 宏观调控城市地价的主要手段与措施 325
一 基准地价与标定地价公布制度 325
二 城市土地使用者产权的出让管理制度 326
三 抑制城市土地投机的制度 332
四 城市上地使用者产权交易评估标准 336
五 城市地价的申报和登记制度 338
六 城市土地流转中的优先购买权制度 338
七 城市土地增值税制度 339
八 城市地价的行政干预制度 345
10．3 我国城市地价改革的思路与对策 346
一 我国城市地价改革存在的问题 346
二 我国城市地价改革：主动适应“两个转变” 351
三 我国城市地价改革的对策与举措 354
10．4 宏观调控城市地价的配套措施 357
一 严格实施城市土地估价人员及机构资格认证制度 357
二 强化城市土地法制和价格管理法制建设 358
三 努力实现城市地价与其他经济杠杆的协调运作 359
主要参考书目 360
著名经济学家、知名专家、教授对本书的评审摘要 362
后记 380