第一章 房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分 1
1 房地产经济与房地产市场 1
1.1 房地产 1
1.2 房地产业 3
1.3 房地产市场经济 5
2 房地产市场特性与房地产市场功能 5
2.1 房地产市场的共性 5
2.2 房地产市场的特性 5
2.3 房地产市场的功能 9
3 房地产市场在社会主义市场经济体制建设中的地位和作用 10
3.1 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成分 10
3.2 房地产市场使房地产成为商品，具有了价值 11
3.3 房地产市场使房地产形成独立的产业部门 15
3.4 房地产市场促进了国民经济的发展和经济体制改革深入进行 23
3.5 房地产市场发展引起了社会经济关系变化 25
3.6 房地产市场扩大了城市建设资金来源 28
1 房地产管理体制的改革是房地产市场建立的基础 32
第二章 中国房地产市场培育和发展 32
2 中国房地产市场建立和发展 36
2.1 房地产市场发展的第一阶段 37
2.2 房地产市场发展的第二阶段 41
2.3 房地产市场发展的第三阶段 43
3 中国房地产市场发展状况及发展房地产市场对策建议 51
3.1 房地产市场发展的主要成就 51
3.2 房地产市场发展中的主要问题 52
3.3 房地产市场发展成熟程度的标志 56
3.4 进一步发展房地产市场的对策建议 57
第三章 房地产市场构成要素。房地产市场客体 61
1 房地产市场构成要素 61
2 房地产产权及其设置因素 62
2.1 房地产的产权、自物权和他物权 62
2.2 罗马法中的土地权利 64
2.3 土地权利是发展的 68
2.4 台湾土地权利 69
2.5 日本土地权利 71
3 中国房地产产权结构的形成 72
3.1 城市土地有偿使用的改革 73
3.2 城市土地使用制度的改革 74
3.3 建立与社会主义市场经济相适应的土地产权制度 76
4 中国特色的房地产产权结构 79
4.1 关于房地产权的不同观点 79
4.2 产权的一般特征 82
4.3 设置房地产权的原则 85
4.4 中国房地产权结构 86
5.1 市场经济与土地公有制是可以相容的 87
5 城市房地产权结构中的土地国家所有制 87
5.2 社会主义市场经济要求巩固城市土地国家所有制 89
5.3 构造与市场经济相适应的土地产权制度 91
6 关于土地发展权问题 92
6.1 城市化与土地结构的变化 92
6.2 城市化中的土地产权变化 93
6.3 设立土地发展权加强国家对土地使用性质变化的调控 95
第四章 房地产市场主体的培育 97
1 房地产权的代表者或人格化是房地产市场的主体 97
2.2 城市国有土地产权主体在实践上是不明确的 99
2 关于明确城市国有土地（或房地产）所有权主体问题 99
2.1 城市土地所有权主体在法律上是明确的 99
2.3 明确城市房地产主体必须进行的工作 103
3 关于培育国有企事业单位成为房地产权结构中使用权主体问题 109
3.1 国有企事业单位必须成为房地产权主体 109
3.2 国有企事业单位成为房地产权主体的主要困难 110
3.3 通过改革使国有企事业单位成为房地产权主体 112
4 关于房地产使用权主体中的居民问题 114
4.2 关于转换住宅资金运行渠道的问题 115
4.1 关于住宅所有制的问题 115
4.3 关于提高居民住宅消费在居民收入中的比重问题 116
4.4 关于住房消费基金运行与住房金融的问题 117
5 关于农村土地产权主体问题 118
5.1 城市土地最终来源于农村土地 118
5.2 农村土地所有权在法律上是明确的在实践上是模糊的 118
5.3 明确农村土地产权主体的途径 120
第五章 房地产市场结构 122
1 房地产市场结构及其划分 122
2.1 房地产再生产形成了一个巨大的市场体系 123
2 房地产生产和再生产过程的市场体系 123
2.2 房地产再生产市场体系图式 126
2.3 房地产再生产市场体系内部联系 126
3 房地产运行市场体系 126
3.1 房地产资源配置体系 126
3.2 房地产价格体系 127
3.3 房地产市场法制体系 127
4 房地产权市场体系 128
3.5 房地产中介服务体系 128
3.4 房地产收益配套体系 128
4.1 房地产一级市场。国有土地使用权出让 129
4.2 房地产二级市场。国土地使用权转让、出租、抵押 136
4.3 房地产三级市场。房地产使用者之间的交换 139
5 房地产市场运行与产权关系变化 139
5.1 土地使用权出让市场形成的产权关系 139
5.2 土地使用权转让市场形成的产权关系 143
5.3 划拨土地使用权市场形成的产权关系 145
6 关于房地产市场结构中的几个问题 145
6.1 关于土地所有权市场的问题 146
6.2 关于城市土地三级市场结构的问题 148
6.3 关于土地一级市场垄断经营的问题 149
第六章 房地产市场供求 150
1 房地产市场供求是房地产市场运行的基本内容 150
1.1 房地产供求是房地产市场的主要职能 150
1.2 商品供求关系及其决定因素 151
1.3 房地产市场供求的特点 153
2.1 房地产需求的内容 156
2 房地产市场需求的内容及决定需求的因素 156
2.2 房地产需求的特性 158
2.3 影响房地产需求的因素 160
3 房地产市场供给内容及决定供给因素 169
3.1 房地产供给的内容 169
3.2 房地产供给的特性 171
3.3 决定房地产供给的因素 173
4 中国房地产市场供求运行状况和问题 177
4.1 房地产供求平衡问题 177
4.2 城市土地供求状况和问题 178
4.3 城市房地产供求状况和问题 180
4.4 城市居民住宅供求状况和问题 183
第七章 房地产市场价格 187
1 房地产价格是房地产市场的核心问题 187
2 房地产价格的本质、种类及其特点 188
2.1 房地产价格构成及其本质 188
2.2 房地产价格特点 190
2.3 房地产价格种类 190
2.4 影响房地产价格的因素 194
3.2 征地价格 203
3.1 城市土地价格体系结构 203
3 土地价格体系 203
3.3 城市土地使用权价格 205
3.4 合理确定土地价格的意义 206
4 房地产价格体系 207
4.1 房地产价格体系结构 207
4.2 房地产生产价格。房地产造价 208
4.3 房地产流通价格 210
4.4 房地产消费价格 212
5.1 关于房地产价格指导思想问题 213
5 房地产价格中的几个问题 213
5.2 关于房地产综合造价问题 217
5.3 关于房地产价格不断上涨问题 220
第八章 房地产市场交易形式及其运行 225
1 房地产市场交易的方式 225
2 房地产买卖交易 225
2.1 房地产买卖含义 225
2.2 房地产买卖方式 226
2.3 房地产买卖条件 227
2.4 房地产买卖契约 229
2.5 房地产买卖程序 230
3 房地产租赁交易 232
3.1 房地产租赁含义 232
3.2 房地产租赁条件 232
3.3 房地产租赁契约特征 233
3.4 房地产租赁契约主要内容 234
3.5 房地产租赁契约变更和终止 235
4 房地产抵押交易 236
6 房地产信托交易 237
5 房地产典当交易 237
7 “隐形房地产市场”问题 238
7.1 房地产隐形市场形式 238
7.2 房地产隐形市场特点 239
7.3 房地产隐形市场主要危害 240
7.4 房地产隐形市场产生的原因 240
7.5 清理房地产隐形市场的对策 241
8 关于房地产租赁市场问题 244
8.1 租赁市场发展 244
8.2 租赁市场问题 244
8.3 租赁市场规范化 246
9 关于房地产投机问题 247
第九章 房地产市场中介组织 250
1 市场经济及房地产市场中介组织 250
1.1 市场经济需要中介组织 250
1.2 中介组织形式 251
1.3 房地产市场中介组织 253
2.1 房地产市场中介组织作用 255
2 房地产市场中介组织作用及其组织形式 255
2.2 房地产中介市场主体及其组织形式 258
2.3 房地产中介主要内容 258
3 房地产咨询 260
3.1 咨询业的性质 260
3.2 咨询工作程序和步骤 261
3.3 咨询人员素质及咨询机构人员构成 264
4 房地产信息 265
4.1 房地产信息 265
3.5 咨询研究机构特点 265
3.4 咨询机构形式 265
4.2 房地产信息特点 266
4.3 房地产信息作用 266
4.4 房地产信息种类 267
4.5 房地产信息服务内容 267
4.6 房地产信息传播方式 268
5 房地产经纪组织及经纪人 269
5.1 经纪与经纪业 269
5.3 经纪机构 271
5.2 经纪人 271
5.4 房地产经纪人和经纪公司 272
5.5 房地产经纪人活动 272
5.6 经纪人佣金 273
5.7 房地产经纪活动状况 273
5.8 完善房地产经纪活动主要措施 273
6 房地产价格评估 274
6.1 房地产估价必要性 274
6.2 房地产估价原则 277
6.3 房地产估价程序 281
6.4 房地产估价方法 285
6.5 房地产估价机构 287
6.6 房地产估价收费 288
7 房地产中介服务机构现状及进一步发展对策 288
7.1 房地产中介机构的发展 288
7.2 房地产中介组织存在的问题 293
7.3 发达国家的作法 294
7.4 完善房地产中介组织的措施 295
1.1 房地产市场为房地产收益分配奠定了经济基础 298
第十章 房地产市场与房地产收益分配。房地产租税费体系 298
1 房地产市场与房地产收益分配关系 298
1.2 房地产市场是房地产收益分配实现和运行的形式 299
1.3 房地产收益分配形式调节着房地产市场经济运行 299
2 房地产收入的来源或源泉 299
3 房地产收益分配原则 301
3.1 维护城市土地国家所有制，保证其在经济上实现的原则 302
3.2 巩固和发展房地产权制度，正确处理中央和地方政府及使用者之间关系的原则 302
3.4 调节收入差距，实现社会公平的原则 303
3.3 坚持权利与义务相对称的原则 303
3.5 有利于促进房地产资源合理配置和集约化利用的原则 304
4 房地产收益形式与房地产租税费体系 304
4.1 地租是土地所有制在经济上实现的形式 305
4.2 房地产税是国家财政收入的重要形式，是国家履行政治经济职能的重要条件 306
4.3 房地产费是政府机构在管理房地产经济活动中提供的劳务收入 306
5 中国房地产租、税、费状况 308
5.1 土地出让金 308
5.2 房产税 308
5.3 契税 309
5.4 城镇土地使用税 310
5.5 城镇土地使用费 311
5.6 耕地占用税 312
5.7 城市维护建设税 313
5.8 固定资产投资方向调节税 314
5.9 所得税 315
5.10 土地增值税 315
5.11 建筑企业营业税 318
5.12 北京房地产租税费 318
5.13 上海房地产租税费 319
5.14 广州房地产租税费 320
6 房地产租税费体系存在的问题 320
6.1 租税费职能混同作用不清 320
6.2 租税费名目繁多，不规范不统一 322
6.3 租税费负担不合理 322
6.4 征管不严，调控不力 323
6.5 房地产收益流失严重 324
7 完善房地产租税费体系的思路 325
7.1 深化经济体制改革为房地产租税费奠定经济和体制基础 325
7.2 正确认识租税费之间本质联系和区别，为建立房地产租税费体系提供理论根据 326
7.3 根据市场经济要求科学地确立房地产租税费和体系结构 327
7.4 加强对房地产租税费征管，提高房地产租税费调控能力 329
第十一章 房地产市场调控和管理 330
1 房地产市场的特殊性更加需要国家对房地产市场进行调控 330
1.1 市场“失灵”或市场本身缺陷的要求 330
1.2 房地产市场经济运行本身特殊性的要求 331
2 房地产市场调控的内容 332
2.1 房地产业与国民经济协调发展的问题 332
1.3 当前房地产市场发展状况的要求 332
2.2 房地产供给和需求平衡的问题 333
2.3 房地产业结构平衡的问题 334
2.4 房地产价格调控的问题 335
2.5 房地产收益分配调节的问题 335
3 房地产市场调控的手段 335
3.1 行政手段 336
3.2 经济手段 339
3.3 法律手段 341
4.1 房地产市场管理对象 349
4 房地产市场管理 349
4.2 房地产市场管理原则 351
4.3 房地产市场管理内容 353
5 房地产市场管理机构 354
第十二章 房地产市场运行模式 356
1 房地产市场模式及对其比较分析 356
1.1 市场经济三种模式 356
1.2 房地产经济三种模式 357
1.3 房地产市场运行三种模式 359
2 建立有中国特色房地产市场模式的要素及原则 361
2.1 建设有中国特色社会主义的理论原则 363
2.2 建设社会主义市场经济体制的原则 364
2.3 社会主义土地公有制的原则 366
2.4 城市土地所有权和使用权分离的原则 366
2.5 垄断经营和放开经营相结合的原则 366
2.6 国家宏观调控的原则 367
3 房地产市场运行模式及其内容 367
3.1 土地公有制和社会主义地租是社会主义房地产市场模式的基本特征 367
3.2 社会主义房地产市场中的土地市场只是使用权市场 369
3.4 房地产市场运行特征 370
3.3 社会主义房地产市场主体与客体结构的复杂性 370
3.5 房地产市场运行机制 371
3.6 社会主义房地产市场是宏观调控下的市场 373
4 从传统房地产管理体制向房地产市场经济体制转轨中的问题 374
4.1 深化房地产管理体制改革，把房地产经济逐步纳入市场经济运行轨道 374
4.2 建立和健全房地产市场体系 375
4.3 理顺房地产市场运行中的价格体系 376
4.5 建立和健全房地产法规体系，使房地产市场运行规范化 377
4.4 建立和健全房地产租税费体系，合理分配房地产收益 377
4.6 建立和健全房地产市场调控体系，加强国家对房地产市场运行的宏观调控，使房地产经济与国民经济协调地发展 378
结束语 379
在国家宏观经济调控下房地产业和房地产市场沿着预期的方向发展 379
1 90年代以来中国房地产业基本上完成了一个发展周期 380
2 房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为支柱产业 381
3 房地产业在国家宏观调控中逐步向健康和规范化方向发展 384
4 中国房地产业发展前景十分广阔 389
后记 392