第一篇 物业管理百题问答 13
（一）概述 13
1．什么是物业管理？ 13
2．我国物业管理有几种模式？ 13
3．物业管理是在什么条件下产生的？ 14
4．物业管理与传统的房管所（站）的管房模式有什么不同？ 15
5．为什么说推行物业管理是城市管理体制的重大变革？ 16
6．物业管理有哪些优越性？ 17
7．国家和地方政府有关物业管理的政策法规有哪些？ 18
8．国家物业管理的主管部门是哪个部门？地方政府物业管理的主管部门是哪个部门？ 19
（二）物业管理公司、小区物业管理委员会、相关的政府部门及其相互关系 20
9．什么是物业管理公司？ 20
10．物业管理公司的主要功能是什么？ 20
11．物业管理公司有几种组织形式？ 21
13．什么是业主代表？怎样产生？什么是住户（使用人）代表？怎样产生？ 25
16．小区物业管理委员会有哪些权利和义务？ 26
15．小区物业管理委员会在物业管理中的地位和作用是什么？ 26
14．什么是小区物业管理委员会？由哪些人组成？怎样产生？ 26
17．小区物业管理委员会与物业管理公司是什么关系？ 27
18．物业管理公司有哪些权利和义务？ 27
19．物业管理公司与政府的房地产行政主管部门是什么关系？物业管理工作主管部门的职责是什么？ 28
20．与物业管理有关的政府机关有哪些？他们与物业管理公司有什么业务关系？ 29
21．与物业管理有关的政府部门应如何对待物业管理这个新生事物？ 29
22．物业管理公司与房地产开发公司是什么关系？房地产开发公司在开发建设和售房过程中如何做好物业管理的前期准备工作？ 30
23．政府的规划管理部门在房地产开发建设前期准备工作中如何把好物业管理关？ 32
24．物业管理公司在开展社区服务工作中怎样处理好与街道居委会的关系？ 32
（三）物业管理公司的设置与经营 33
25．物业管理公司应该具备哪些资质条件？ 33
26．物业管理从业人员应该具备哪些资质条件？ 33
27．物业管理公司怎样申请办理营业执照手续？ 34
28．物业经营与管理的指导思想是什么？ 34
29．物业管理公司怎样承揽业务？ 35
30．物业管理公司靠什么进行市场竞争？ 36
32．物业管理公司的特约服务项目有哪些？ 37
31．物业管理公司的基本业务是什么？ 37
33．物业管理公司为什么要开展不同档次、不同功能的服务？怎样开展？ 38
34．物业管理公司同小区物业管理委员会签订什么合同？合同的主要内容是什么？ 39
35．物业管理公司怎样接受业主的委托，代理经营房屋？ 39
36．代理出租房屋有几种形式？ 40
37．代理出租房屋的租金怎样确定？ 40
38．什么房屋适用国家规定的租金标准？什么房屋适用市场租金？ 41
39．公有住宅租金怎样计算？ 41
40．公有非住宅房屋租金怎样计算？ 45
41．物业管理公司怎样接受业主的委托，代理维修房屋？原则是什么？ 47
42．房屋公用部位和公用设备的维修费用如何分摊？ 47
43．怎样区分应由个别产权人承担和所有业主共同分担的修缮费用？ 47
44．怎样区分应由业主承担和使用人承担的修缮费？ 48
45．怎样组织好高层建筑的日常维修养护，保证建筑设备正常的使用功能？ 48
46．如遇建筑或设备严重损坏，出现险状，应该如何处理？ 49
47．怎样保证重大修缮项目的工程质量？ 49
48．产权人和使用人入住小区需要办理什么手续？遵守哪些规定？《入住公约》的主要内容是什么？住户违约如何处理？ 49
49．物业管理公司与各专营公司签订业务合同的主要内容是什么？专营公司违反合同时如何处理？ 50
50．物业管理公司如何与业主代表、使用人代表以及各有关部门密切联系？这样做的意义是什么？ 51
51．物业管理公司对集中的住宅小区、大楼、成片的里巷如何设置管理机构，进行管理？ 52
52．物业管理公司对分散的房屋如何设置机构，进行管理和服务？ 53
53．物业管理公司对公寓、高层建筑楼宇怎样进行管理和服务？ 53
54．物业管理公司对办公大楼怎样进行管理和服务？ 56
55．物业管理公司的经理、副经理主要的日常工作是什么？ 56
56．物业管理公司怎样定期向管理委员会汇报工作，接受监督？ 57
57．物业管理公司怎样接受政府主管部门和有关部门的监督？ 57
59．出租商贸楼宇的物业管理有哪几种模式？ 59
（四）商贸楼宇的物业管理 59
58．什么是商贸楼宇？ 59
60．如何确定商贸楼宇的租金和物业管理费用？ 60
61．商贸楼宇的物业管理有哪些专项服务？ 61
62．商贸楼宇物业管理中对电梯管理的重要性是什么？ 61
63．商贸楼宇的电梯有哪几类？物业管理为什么要参与电梯配置？ 61
64．商贸楼宇电梯管理有哪些主要内容？ 62
65．商贸楼宇空调管理需要配备哪些专业人员？如何管理？ 63
66．商贸楼宇备用发电机和电器照明管理有哪些主要内容？ 64
68．商贸楼宇安全管理应设哪些部门和岗位？建立哪些保安制度？ 65
67．商贸楼宇安全管理要配备哪些保安设施？ 65
69．商贸楼宇消防管理要配备哪些消防设施？ 66
70．商贸楼宇消防管理应建立哪些消防组织和消防管理制度？ 66
71．商贸楼宇保洁管理要做哪些工作？设置哪些岗位？ 69
72．商贸楼宇物业管理应设哪些机构？ 70
（五）物业管理的资金及取费 71
73．什么是物业管理专项基金？由哪个部门提供？以什么形式支付？ 71
74．物业管理专项基金的用途是什么？ 72
75．物业管理专项基金由哪个组织管理和使用？ 73
76．物业管理公司变更时，物业管理专项基金如何处理？ 73
77．物业管理公司为业主代收的收益有哪些？如何结算？ 73
78．物业管理公司为业主代付的费用有哪些？如何结算？ 74
79．物业管理公司向使用人代收、代缴的费用有哪些？如何结算？ 74
80．物业管理公司向业主收取的管理费有几种？如何结算？ 74
81．物业管理公司向使用人收取的管理费有几种？如何计算？ 75
82．物业服务管理费中哪些是政府定价？哪些是经营者定价？ 76
84．物业服务管理费收费标准需要通过哪些程序确定？ 77
83．法定公共性服务收费的费用构成包括哪些内容？ 77
85．物业管理公司已经收费的服务项目，其它部门能否再重复收费？ 78
86．物业管理公司所属多种经营厂、店采用的核算原则是什么？ 78
87．物业管理公司享受哪些优惠政策？ 78
88．物业管理公司核算的指导思想是什么？ 78
89．物业管理公司的税后利润如何分配？ 79
90．物业管理公司应向管委会报送哪些报表？ 80
（六）房管所（站）向物业管理体制转化 81
91．房管所（站）为什么要向物业管理体制转化？ 81
93．由房管所（站）转化的物业管理有什么特征？ 83
92．房管所（站）向物业管理体制转化可选择的模式有几种？ 83
94．房管所（站）向物业管理体制转化有哪些优势？ 84
95．房管所（站）向物业管理体制转化有哪些不利因素？ 85
96．转化前房管所（站）在组织机构上要做哪些调整？ 86
97．转化后房产经营公司的性质发生什么变化？它与物业管理公司是什么关系？ 86
98．房产经营公司与小区管委会是什么关系？ 87
99．对成里、成片的直管公房怎样组织物业管理？ 87
100．对零星分散的直管公房能不能实行物业管理？怎样管理？ 88
中华人民共和国主席令第二十九号 89
第二篇 物业管理有关法规文献 89
《中华人民共和国城市房地产管理法》 90
中华人民共和国建设部令第33号 102
《城市新建住宅小区管理办法》 102
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 107
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 110
《城市危险房屋管理规定》 113
《建筑装饰装修管理规定》 119
建设部司发文（95）建房物字第33号 126
《全国优秀管理住宅小区标准》 129
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 136
关于转发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的通知 140
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 141
《天津市住宅小区物业管理暂行办法》 152
《天津市物业管理企业资质管理规定》 162
《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》 165
《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》实施细则 169
深圳市住宅局《住宅区委托管理合同书》（标准文本草案） 178
第三篇 物业管理参考资料 178
深圳市住宅局《住宅区业主管理委员会章程》（示范文本草案） 184
深圳市住宅局《住宅区业主公约》（示范文本草案） 189
中国房地产开发总公司《委托代管房屋协议书》 198
广州东华实业股份有限公司五羊村《业主、住户手册》 201
广州市建设开发物业公司《住宅小区综合管理规定》 209
广州市建设开发物业公司《综合管理服务项目及收费原则》 213
深圳市莲花物业管理公司《屋村管理员岗位职责》 215
天津市金厦物业管理公司复康花园物业管理简介 217
天津市风荷园住宅小区物业管理简介 242
天津市中兴物业管理有限公司天津日报大厦物业管理简介 264
第四篇 香港地区及国外有关物业管理简介 289
香港地区的物业管理 289
英国的物业管理 302
新加坡的物业管理 303
美国的物业管理 306
本书编撰者名录 309
后记 311