第一章 房地产项目投资概论 1
第一节 投资的基本概念 1
一、投资要素与投资分类 1
目录 1
二、投资特性 4
第二节 市场与房地产市场 6
一、市场与市场机制 6
二、房地产市场 10
第三节 房地产项目投资 18
一、项目及项目周期 18
二、房地产项目投资 27
第一节 房地产项目前期策划 35
一、前期策划过程及其主要工作 35
第二章 房地产项目投资策划 35
二、投资机会研究与项目构思 38
三、项目规划、目标设计 39
四、方案策划 40
五、可行性研究 40
第二节 房地产项目投资计划 48
一、项目计划概述 48
二、项目计划编制程序 52
三、项目计划编制方法 56
第三节 房地产项目营销策划 63
一、项目营销与营销计划 63
二、项目价格策划 67
三、项目促销策划 84
一、投资环境 92
第一节 投资环境概论 92
第三章 房地产项目投资环境分析 92
二、投资环境的分类 93
第二节 房地产项目投资环境要素 94
一、社会环境要素 94
二、政治环境要素 95
三、文化环境要素 96
四、经济环境要素 96
五、法律环境要素 97
六、自然环境要素 97
七、基础设施环境要素 98
第三节 房地产项目投资环境评价 99
一、投资环境评价的原则和标准 99
二、投资环境评价方法 101
第四节 投资环境评价案例——某房地产开发项目地块评价 112
第四章 房地产项目投资市场调查与预测 121
第一节 房地产市场调查 121
一、房地产市场调查概述 121
二、房地产市场调查的类型及内容 124
三、房地产市场调查程序 126
四、房地产市场调查方法和技术 131
第二节 房地产市场预测 136
一、房地产市场预测的概念和作用 136
二、房地产市场预测的内容和步骤 137
三、房地产市场预测方法 141
第五章 房地产项目投资费用估算 149
第一节 建设项目投资估算 149
一、建设项目投资估算的作用与阶段划分 149
二、建设项目总投资构成 150
三、建设项目投资估算方法 152
四、建设项目总成本费用构成 161
第二节 房地产项目投资成本费用的构成与估算 164
一、房地产项目投资与成本费用构成 164
二、房地产项目投资与成本费用估算 166
第三节 房地产项目经营税费 185
一、房地产项目经营税费主要税种 185
二、我国部分地区房地产项目经营税费 193
第四节 房地产项目投资估算资料 215
一、一般性造价分析估算资料 215
二、各类工程土建造价分析资料 227
三、安装工程造价分析资料 234
四、市政工程造价分析资料 236
第一节 资金筹措概论 242
一、筹资与筹资方式 242
第六章 房地产项目投资资金筹措 242
二、筹资原则 247
第二节 房地产金融 248
一、金融市场 248
二、房地产金融市场 249
三、房地产金融机构 252
第三节 房地产经营资金筹措 257
一、银行借贷 257
二、短期借贷 264
三、中长期筹资 266
第四节 资金成本与筹资决策 270
一、资金成本 270
二、杠杆效应 274
三、财务风险与筹资决策 281
一、项目融资的内涵及特点 283
第五节 项目融资 283
二、项目融资组织 285
三、项目融资风险及风险评价 289
第六节 案例——中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析 292
一、计算该项目单项资金成本率 294
二、计算该项目综合资金成本率R 295
三、计算该项目财务杠杆系数 296
四、财务比率分析 296
第七章 房地产项目投资经济效益评价方法 298
第一节 投资经济效益与投资经济效益评价 298
一、投资经济效益 298
二、投资经济效益的分类 299
三、投资经济效益的评价原则 301
四、投资经济效益的评价指标 303
一、投资收益率法 304
第二节 房地产项目投资经济效益的静态评价 304
二、投资回收期法 305
三、追加投资效果评价法 308
四、最小费用法 310
第三节 房地产项目投资经济效益的动态评价 312
一、净现值法（NPV法） 312
二、内部收益率法（IRR法） 315
三、现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法） 319
四、年等值比较法（AW法） 325
五、全寿命费用分析法 328
六、成本效用分析法 330
第四节 房地产项目投资经济效益的不确定性分析 333
一、盈亏平衡分析 333
二、敏感性分析 345
三、概率分析 349
第八章 房地产项目财务评价 353
第一节 财务评价概述 353
一、财务评价的目的和作用 353
二、财务评价的基本原理 354
三、财务评价的基础数据和基本财务报表 354
四、财务评价指标体系 355
五、财务评价的基本方法 357
第二节 财务评价的辅助性报表及分析 363
一、投资计划与资金筹措表 363
二、贷款还本付息表 365
三、销（租）售收入测算表 373
四、销售税金及附加计算表与土地增值税计算表 375
第三节 损益表与静态盈利分析 377
一、一般建设项目损益表 377
二、房地产投资项目损益表 381
第四节 现金流量表与动态盈利分析 385
一、财务现金流量表编制与分析的有关概念 385
二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析 387
三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析 393
第五节 资金来源与运用表及资金平衡分析 397
一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析 397
二、房地产投资项目资金来源与运用表 401
第六节 资产负债表及清偿能力分析 402
一、资产负债表的构成和内容 403
二、清偿能力分析 407
一、某建设项目财务评价实例 412
第七节 财务评价案例分析 412
二、某房地产开发项目财务评价实例 414
第九章 房地产项目投资风险分析 429
第一节 投资风险概述 429
一、风险与投资风险 429
二、投资风险的种类 431
三、投资风险的度量 432
四、房地产项目投资风险 437
第二节 房地产项目投资风险防范与控制 441
一、投资风险防范 441
二、投资风险控制 451
第十章 房地产投资项目控制 458
第一节 管理控制原理 458
一、控制的目的和控制过程 458
二、有效控制的必要条件 460
三、控制系统 461
四、控制技术 463
第二节 项目控制 465
一、项目控制系统 465
二、项目控制的内容和依据 466
三、项目控制的工作程序 468
第三节 房地产项目投资控制 469
一、项目投资控制原则 470
二、项目投资控制程序 471
三、项目投资控制方式 473
第四节 房地产项目进度控制 476
一、项目进度控制概述 476
二、项目进度控制计划 477
三、项目进度计划的编制 482
四、项目进度计划的修订 484
第五节 房地产项目质量控制 487
一、项目质量与项目质量的形成过程 487
二、项目质量控制 490
三、项目质量控制方法 494
四、项目工程质量检查与质量等级评定 497
五、项目验收和移交 500
第十一章 房地产项目投资社会评价 505
第一节 社会评价概论 505
一、社会发展与社会发展观 505
二、社会分析与投资项目社会评价 507
第二节 项目投资社会评价 508
一、项目投资社会评价的特点 508
二、项目投资社会评价的原则 510
三、项目投资社会评价的内容 512
第三节 房地产项目投资社会评价 517
一、房地产项目投资社会评价的内容 517
二、房地产项目投资社会评价的程序 525
三、房地产项目投资社会评价方法 529
第十二章 房地产项目投资后评价 539
第一节 项目投资后评价概论 539
一、项目投资后评价的内涵 539
二、项目投资后评价的特征 540
三、项目投资后评价的组织 540
第二节 项目投资后评价的内容和评价程序 541
一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容 541
二、项目投资后评价的评价程序 543
第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法 546
一、房地产项目投资后评价的内容 546
二、房地产项目投资后评价指标 548
三、房地产项目投资后评价的分析方法 557
第十三章 房地产项目投资分析的计算机处理——房地产项目投资分析系统 559
第一节 系统运行的软硬件环境 559
一、操作系统平台 559
二、硬件平台 560
三、系统开发工具 560
第二节 系统的总体结构设计 561
一、系统分析 561
二、系统设计 563
第三节 系统的构成、实现和操作 566
一、系统构成的基本情况 566
二、系统实现的功能特点与操作流程 571
一、专家系统方向 574
第四节 系统的发展前景 574
二、系统集成方向 575
第十四章 金辉广场项目可行性报告（案例） 576
一、项目的基本情况 576
二、项目投资环境与市场研究（略） 577
三、项目开发条件及技术设计方案的分析 577
四、项目开发建设及经营的组织与实施计划 583
五、项目投资估算、资金筹措计划 584
六、项目销售收入及利润的估算 594
七、项目经济效益评价 599
八、项目的不确定性分析 603
九、项目社会效益评价 604
十、项目环境效益评价 605
十一、结论与建议 605
主要参考文献 608