第一章 房地产市场研究的主要问题 1
第一节 市场研究在房地产开发投资中的作用 2
一、市场研究的重要性 2
二、房地产开发投资的环境变量与决策变量 6
三、市场研究揭示的决策信息 8
第二节 市场研究与房地产销售规划 9
一、房地产销售规划面临的困境 9
二、房地产销售规划的主要任务 10
第二章 房地产市场研究过程 12
第一节 研究目标的确定 12
一、研究目标的初选 12
三、研究目标的重要性排序及具体化 13
二、研究目标的分析 13
第二节 研究方案的设计 14
一、研究方案设计分析 14
二、研究方案的基本要素 15
第三节 研究方法的确定 15
一、询问法 16
二、观察法和试验法 16
第四节 试调研 17
一、试调研的目的与形式 17
二、试调研过程 18
第五节 数据的收集与整理 20
一、初级与次级资料收集 21
二、数据资料管理与控制 21
三、数据资料的适用性考察 22
第六节 数据的分析 23
一、描述性统计 24
二、统计推断 25
第七节 市场研究报告的写作 26
一、市场研究报告的基本要素 26
二、研究报告写作的基本要求 27
第三章 市场研究方案的设计 28
第一节 市场研究课题的分析 29
一、市场研究课题的分类 29
二、市场研究课题的确定 31
第二节 市场研究方案设计的基本原则 35
一、可操作性 36
二、有效性 37
三、经济性 38
五、灵活性 39
四、指向性 39
第三节 市场研究方案的基本构成要素及实例分析 40
一、基本构成要素 40
二、实例分析 44
第四章 次级资料的收集与整理 51
第一节 次级资料的优势及局限性 51
一、次级资料的优势 51
二、次级资料的局限性 54
第二节 房地产市场研究次级资料的主要来源 55
一、宏观经济和人口统计资料 55
二、政府相关部门的期刊、书籍 57
三、相关学会、协会的会刊与专业报告 59
四、重要报刊 59
五、因特网 61
第三节 次级资料的筛选与鉴别 65
一、次级资料筛选与鉴别的注意事项 65
二、筛选与鉴别的基本方法 66
第五章 定性研究 81
第一节 定性研究的性质 81
一、什么是定性研究？ 81
二、定性研究与定量研究的比较 83
三、定性研究的局限性 84
第二节 定性研究的主要方法 85
一、小组访谈法 85
二、深度访谈法和投射法 91
第六章 现场调研 92
第一节 现场调研概述 92
一、现场调研的特性 93
二、几种重要的房地产现场调研的具体数据项目 94
第二节 现场调研的基本方法 100
一、询问法 100
二、观察法和试验法 106
三、调研方法的比较评价 107
第三节 现场调研的管理 108
一、事前的准备 109
二、调研过程的管理与控制 111
三、寻求被访对象合作的基本方法 111
第四节 现场调研的误差和控制 113
一、抽样误差 113
二、系统误差 114
三、测量误差 115
一、问卷的定义 116
第七章 调研问卷的设计 116
第一节 调研问卷设计概述 116
二、问卷设计与调研方案和调研方法 117
三、问卷类型 119
四、问卷的作用与局限性 122
第二节 问卷设计过程 124
一、确定并分析调研主题与主要限制因素 124
二、确定数据资料的收集方法 125
三、确定问题的回答形式 125
四、选择问题的表述方式 125
五、确定问题编制的流程 126
七、问卷印刷 128
八、问卷实例分析 128
六、问卷的评估与修正 128
第三节 试调研和问卷修正 131
一、试调研的安排和过程管理 131
二、试调研资料的处理与评价 132
三、研究方案与方法的修正 134
四、研究方案的最终审批 134
第八章 抽样 136
第一节 市场调研的抽样原则 137
一、总体性 137
二、一致性 139
三、经济性 139
第二节 房地产市场研究常用的抽样方法 140
一、概率抽样法 140
二、非概率抽样法 143
一、抽样工作的限制因素 144
第三节 抽样工作的限制因素和样本容量的确定 144
二、样本容量的确定 146
第九章 数据的处理 151
第一节 数据的检查与确认 151
一、数据真实性的抽查 152
二、问卷有效性的检查 153
第二节 数据的编码 154
一、编码的过程 154
二、编码的注意事项 156
第三节 数据的录入与校验 157
一、数据的规范化 157
二、数据录入的方法 158
三、数据的校验 159
第一节 数据的直观化 161
第十章 数据统计分析 161
一、单项频数分布 162
二、交叉分组频数分布 167
第二节 描述性统计的数值方法 169
一、平均数、中位数和众数 169
二、区域、方差和标准差 171
第三节 统计推断 174
一、假设的检验 174
二、二元回归分析 175
三、多变量分析 177
第十一章 市场研究报告 188
第一节 市场研究报告的要素 188
三、研究设计方案 189
二、研究背景 189
一、研究目标 189
四、研究方法 190
五、研究结论与建议 190
六、局限性和应用注意事项 191
第二节 撰写报告的注意事项 191
一、全面性 192
二、可信性 192
三、准确性 193
第三节 房地产市场研究报告的结构 196
一、市场研究报告的一般结构 196
二、房地产市场总体发展态势研究报告 197
三、土地开发潜力研究报告 199
四、房地产市场需求研究报告 201
五、房地产市场供给研究报告 202
六、房地产开发项目规划设计满意度研究报告 204
第十二章 消费者特征研究 206
第一节 房地产市场消费者的特征 206
一、消费者的人口统计特征 207
二、消费者的购买行为特征 210
三、消费者的社会性特征 213
四、消费者的心理特征 214
第二节 消费者特征研究的目标和研究方案的制订 215
一、研究的问题 216
二、制订研究方案 217
第三节 研究过程 218
一、调研问卷的设计 218
二、消费者特征研究样本容量的确定 222
第十三章 房地产市场研究专题 223
第一节 住宅项目市场需求研究 224
一、问题 225
二、制订研究方案 225
三、研究过程 228
第二节 市场细分研究 230
一、问题 231
二、研究方案 231
第三节 市场吸纳速度研究 233
一、问题 234
二、研究方案 234
第四节 住宅定价研究 236
一、问题 236
二、研究目标 238
四、研究结果和分析 239
三、研究方法 239
第五节 购房者房型满意度研究 240
一、问题 241
二、研究目标 241
三、研究范围 242
四、研究方法 242
五、研究结果和分析 242
第十四章 住宅市场研究 263
第一节 住宅市场的特性 263
第二节 住宅市场研究的关键点 265
一、地区经济分析 266
二、人口统计特征分析 268
三、供求关系分析 269
四、价格分析 271
五、购买力分析 273
六、竞争分析 275
七、产品分析 278
八、市场吸纳速度分析 279
第三节 住宅市场研究的相关问题 280
第十五章 办公楼市场研究 283
第一节 办公楼市场的特性 284
第二节 办公楼市场研究的关键点 285
一、地区经济分析 285
二、产品分析 286
三、市场区分析 289
四、需求分析 291
五、供给分析 293
六、市场吸纳速度分析 295
七、竞争分析 296
第三节 办公楼市场研究的注意事项 298
第十六章 商业用房市场研究 301
第一节 商业用房市场的特性 301
第二节 商业用房市场研究的关键点 304
一、地区经济分析 304
二、商业用房产品分析 305
三、商业经营领域分析 306
四、竞争分析 308
五、市场容量分析 309
六、供求关系分析 310
七、商业用房盈利潜力分析 313
第三节 商业用房市场研究的注意事项 314
参考书目 319