前言 1
第一章导论 1
第一节物业 1
一、房地产、不动产 1
目 录 1
二、物业管理上的物业概念 4
第二节物业管理 9
一、物业管理的概念 9
二、物业管理的类型 12
三、物业管理的内容 15
第三节物业管理的兴起与发展 17
二、美国 18
一、英国 18
三、日本 20
四、新加坡 21
五、中国香港特别行政区 23
六、中国 24
第四节物业管理中的法律问题 26
一、物业管理中的法律关系 26
二、调整物业管理关系的法律规范 27
三、我国物业管理法律调整的范围 31
四、研究的思路和方法 35
第一节业主 36
一、业主的概念 36
第二章业主和非业主使用人 36
二、业主的分类 37
三、业主与城市房屋产权登记制度 38
四、业主的权利和义务 40
五、我国香港物业管理法律上的业主 42
第二节非业主使用人 44
一、住房改革中形成的非业主使用人 45
二、非业主使用人在物业管理中的地位 47
第三章业主自治机构 50
第一节业主大会 51
一、业主大会 51
二、业主大会的工作程序 53
三、业主大会的职责 61
第二节业主委员会 62
一、业主委员会 62
二、业主委员会的产生 65
三、业主委员会的法律地位 66
四、业主委员会的职责 69
五、业主委员会会议 70
六、业主委员会的工作原则 71
七、业主委员会章程 71
第四章业主公约 78
第一节业主公约 79
一、业主公约 79
二、业主公约的订立 82
一、我国《业主公约示范文本》 85
第二节 我国《业主公约示范文本》与评价 85
三、业主公约的内容 85
二、评价 88
三、建议 89
第三节香港物业管理中公契的分析与评价 91
一、公契的基本情况介绍 91
二、非工业用途公契起草纲要 92
三、香港公契制定中的经验 96
第五章物业管理公司 97
第一节概述 98
一、物业管理公司 98
二、物业管理公司的分类 99
三、当前物业管理公司管理中存在的问题 99
一、物业管理公司的成立条件 100
第二节物业管理公司的成立与登记 100
二、物业管理公司的登记程序 103
第三节物业管理公司的组织机构 105
一、物业管理有限公司的组织机构 105
二、物业管理股份公司的内部机构 107
第四节物业管理公司的法律地位 109
一、概述 109
二、物业管理公司在物业管理中的权利义务 110
第六章物业管理中的房地产开发公司 116
第一节物业管理中的房地产开发公司 117
一、法律依据 117
二、房地产开发公司与物业管理公司 119
一、房地产开发公司在物业管理中的法律责任 123
第二节房地产开发公司在物业管理中的法律 123
责任 123
二、物业管理用房产权归属 128
第三节房地产开发公司对物业的移交 131
一、移交程序 131
二、住宅小区综合验收 132
第七章物业管理合同 135
第一节物业管理合同 135
一、物业管理合同的涵义 135
二、物业管理合同的特征 135
三、物业管理合同的主要内容 136
四、物业管理合同的终止 140
五、前期物业管理合同和物业管理合同 141
第二节物业管理合同示范文本及其评价 142
一、合同示范文本 142
二、评价 152
第八章物业管理行为 155
第一节早期介入与前期物业管理 156
一、物业管理早期介入 156
二、前期物业管理 160
第二节房屋安全和维修管理 171
一、房屋安全与维修管理的概念 171
二、房屋安全管理的内容 171
三、房屋维修管理内容 173
二、物业设备管理的内容 177
第三节物业设备管理 177
一、物业设备构成 177
第四节高层楼宇的管理 183
一、高层楼宇的定义和分类 183
二、高层楼宇管理的特点 184
三、高层楼宇管理的内容和要求 185
四、高层楼宇的管理模式 186
第五节物业综合管理 187
一、物业综合管理的概述 187
二、物业综合管理的内容 187
第九章物业管理的财务管理中的法律问题 190
第一节概述 190
一、法律研究的目的 190
规范 191
二、物业管理的财务管理中应当遵守的法律 191
第二节物业管理公司的财务管理 194
一、作为公司应当遵守的有关规定 194
二、作为物业管理企业应当遵守的特别规定 196
第三节物业管理收费 200
一、物业费用的计算 200
二、物业管理费用的分担 203
三、物业管理费用的确定 205
四、物业管理费用的收缴与追讨 206
五、对物业管理收费的依法管理 207
第四节公用设施设备维修基金管理的法律问题 216
二、具体规定 217
概念 217
一、住宅共用部位共用设施设备维修基金的 217
第十章物业产权与物业管理 221
第一节物权理论概述 221
一、物权的概念与特征 221
二、与本书有关的物权种类 225
三、共有 228
四、物权法的基本原则 232
五、物权法的发展趋势 233
第二节物业的产权性质（一）——建筑物区分 236
所有权 236
一、建筑物区分所有权的概念、特征和种类 237
二、专有部分所有权 239
三、共用部分持分权 243
四、成员权 254
第三节物业的产权性质（二）——住宅小区共用 256
部分产权和非业主使用人的产权 256
一、业主对住宅小区共用部分的所有权或 256
使用权 256
二、非业主使用人对物业的产权 264
第四节不同产权性质物业的物业管理 268
一、对建筑物专有部分的物业管理 268
二、对业主共有的共用部分的物业管理 271
三、对国家所有的住宅小区共用部分的物业 275
管理 275
一、政府管理的必要性 280
第十一章物业管理的政府管理 280
第一节概述 280
二、具体管理部门 282
第二节政府管理的具体范围 285
一、前期物业管理中的政府管理 285
二、对物业管理公司的管理 288
三、物业管理具体工作中的政府管理 293
第三节物业管理企业的资质评比（资质等级 294
管理） 294
一、相关概念的介绍 295
二、资质等级管理的具体规定 295
一、概述 300
第四节物业管理中的行政立法 300
二、行政立法的相关问题 301
三、物业管理的行政立法现状 304
第五节对物业管理企业的税收征管 307
一、营业税 307
二、企业所得税 309
第十二章物业管理法律责任 313
第一节法律责任概述 313
一、法律责任的概念和特征 313
二、法律责任发生的原因 314
三、法律责任的种类 316
第二节业主的法律责任 317
一、民事责任 318
二、行政责任 326
三、刑事责任 327
第三节业主自治机构的法律责任 329
一、民事责任 329
二、行政责任 330
三、刑事责任 331
第四节物业管理企业的法律责任 333
一、法律责任的承担主体与可承担责任的财产 334
范围 334
二、物业管理企业的法律责任 336
三、物业管理企业工作人员的法律责任 340
第五节开发商的法律责任 342
第十三章尾论：我国物业管理业发展的前瞻 345
附录 347
城市新建住宅小区管理办法 347
（1994年3月23日） 347
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 350
（1996年2月9日） 350
上海市居住物业管理条例 354
（1997年5月28日） 354
建筑物管理条例（香港） 368
（1994年8月26日） 368
公寓大厦管理条例（台湾） 425
（1995年6月28日） 425
参考书目 437