第一章 房屋征收与补偿概述 1
第一节 我国房屋征收制度的变迁 2
1.《城市房屋拆迁管理条例》的存废变迁 2
2.与《拆迁条例》相比，《征收条例》有哪些重大变化？ 3
3.对征收决定不服，能否提交司法裁决？ 7
4.是“先补偿、后征收”，还是“先拆迁，后补偿”？ 7
5.为什么以强制搬迁程序取代行政机关自行强制拆迁的规定？ 11
6.为什么要取消拆迁许可证制度？ 12
第二节 房屋征收补偿基本法律制度 13
1.什么是房屋征收？ 13
2.什么是房屋拆迁？ 14
3.什么是征用？征用与征收有什么区别？ 15
4.什么是公益征收？什么是商业征收？ 16
5.我的房屋谁做主？ 16
6.为什么可以征收我的房屋？ 18
7.凭什么征收我的房屋？ 19
8.凡是公共利益需要都可以征收房屋吗？ 20
9.什么是决策民主？ 22
10.什么是程序正当？ 23
11.什么是结果公开？ 24
12.如何界定公共利益？ 25
13.谁来界定公共利益？ 30
14.什么是房屋征收法律关系？什么是房屋拆迁法律关系？ 31
15.房屋征收是民事法律行为，还是行政行为？ 32
16.征收的对象是什么？ 32
17.谁负责实施征收？谁来拆迁？ 32
18.如何确定被征收人？ 33
19.被征收人有哪些权利？ 34
20.房屋所有人以自己的房屋出资设立公司后，该房屋被征收的，如何确定被征收人？ 36
21.征收没有房屋权属证书的房屋，如何认定被征收人？ 39
22.承租人是不是被征收人？如何保护承租人的利益？ 40
23.如何保护公房承租人的利益？ 43
24.担保期间，房屋所有权人的房屋被征收的，如何保护担保物权人的权益？ 47
25.担保期间，房屋所有权人的房屋被征收的，如何保护用益物权人的权益？ 49
26.集体土地上的房屋能够征收吗？ 50
27.如何保障补偿公平？ 53
28.房屋被征收后，子女义务教育入学问题如何解决？ 54
29.房屋被征收后，被征收人的子女能在原居住地登记户口吗？ 55
第二章 房屋征收的程序 59
第一节 房屋征收程序 59
1.征收程序应遵循什么样的原则？ 60
2.征收决定是怎样作出的？ 61
3.在旧城改造中被征收人对征收补偿方案不满时怎么办？ 62
4.听证会有什么要求？ 63
5.为什么要进行社会稳定风险评估？ 64
6.社会稳定风险评估的主要内容有哪些？ 64
7.为什么要发布公告？ 65
8.房屋征收中哪些时候需要公告？ 66
9.征求意见有何目的？ 67
10.征求意见可采取哪些方式？ 68
11.征求意见的期限是多久？ 68
12.征收决定的公告应载明哪些事项？ 69
13.涉及被征收人数量较多的，如何作出征收决定？ 69
14.对征收决定不服，如何救济？ 69
15.征收决定公告后，能否更改征收范围？ 70
16.征收范围确定后，被征收人能否进行房屋修建活动？ 70
17.征收确定后房屋征收部门有何义务？ 72
18.被征收人在征收程序中可以知晓和参与哪些环节？ 72
第二节 非公益拆迁的程序 73
1.非公益拆迁是否需要经过政府征收？ 74
2.对城市房屋商业拆迁的程序设想 75
3.社区绝大多数业主赞成拆迁且绝大多数房屋已完成拆迁的情况下，极少数业主提出极不合理的要求，该怎么办？ 77
第三章 房屋征收与补偿 81
第一节 补偿费用与补偿方式 81
1.被征收人可获得的补偿费用包括哪些？ 82
2.补偿款是否要缴纳个人所得税？ 84
3.如何衡量被征收房屋的价值？ 84
4.有哪些补偿方式？ 85
5.如何选择补偿方式？ 90
6.旧城区改建中的房屋产权调换该怎样进行？ 93
7.停产停业的损失如何补偿？ 94
8.征收个人住房的，是否要优先保障住房？ 95
9.如何知晓补偿情况？ 96
10.谁来监管补偿费用的使用？ 96
第二节 房屋征收评估 98
1.什么是房屋征收评估？ 98
2.房屋征收评估的目的是什么？ 99
3.什么是被征收房屋价值？ 99
4.被征收房屋价值谁说了算？ 99
5.什么是被征收房屋的类似房地产？ 100
6.如何确定房地产价格评估机构？ 100
7.房地产价格评估要遵循什么原则？ 102
8.房屋征收评估委托书应当载明哪些内容？ 103
9.房屋征收评估委托合同应当载明哪些事项？ 103
10.对被征收房屋价值进行评估的方法有哪些？ 104
11.评估时应考虑哪些因素？ 105
12.估价时点如何确定？ 106
13.房屋征收评估的程序是怎样的？ 108
14.如何制作实地查勘记录？ 110
15.什么是分户的初步评估结果？ 110
16.评估报告有哪些要求和主要内容？ 111
17.对评估结果有异议的，该如何解决？ 113
18.对复核结果有异议该如何处理？ 113
19.评估专家委员会由哪些人组成？其职责是什么？ 113
20.房屋征收评估、鉴定费用由谁承担？ 114
第三节 补偿安置 115
1.如何确定房屋的补偿范围？ 115
2.对院落、空地是否应补偿？ 116
3.征收商品房小区配套设施，谁应获得补偿？ 117
4.房屋的装修应否补偿？ 118
5.拆除违法建筑和临时建筑是否补偿？ 119
6.被征收房屋产权不明时，应怎么办？ 123
7.租赁房屋如何补偿？ 124
8.设有抵押权的房屋，补偿如何进行？ 128
9.“住改非”的房屋，应按何种性质补偿？ 131
10.对共有房屋的征收，如何补偿？ 133
11.对在建工程的补偿款，谁享有优先受偿权？ 135
12.在过渡期间，如何补偿安置？ 136
13.继承期间的房屋遇到征收，应怎么处理？ 141
14.作为被征收人的法人或者其他组织在过渡期内发生变更，能否继续履行原征收补偿协议？ 146
15.是否应对房屋的土地使用权进行补偿？ 148
第四节 补偿协议 150
1.征收补偿协议与拆迁补偿协议是一样的吗？ 150
2.补偿协议的主要内容有哪些？ 152
3.如何判断补偿协议是否有效？ 154
4.达不成补偿协议的，该怎么办？ 160
5.房屋所有权人不明确时如何处理？ 161
6.补偿决定包括哪些内容？ 161
7.不服补偿决定的，如何解决？ 162
8.被征收人申请行政复议或提起行政诉讼在时间上有何限制？ 163
第五节 强制执行 163
1.谁来执行强制搬迁？ 164
2.强制执行的性质是什么？ 165
3.申请强制执行应具备哪些条件？ 167
4.强制执行应遵循什么程序？ 168
5.建设单位是否可以参与搬迁工作？ 170
6.向人民法院申请强制执行，应当提供哪些材料？ 170
7.强制执行的费用由谁承担？ 171
8.申请人民法院强制执行前，要不要履行催告义务？ 171
9.被征收人在强制搬迁过程中受到损害的，该如何处理？ 171
第四章 房屋征收与补偿中的法律纠纷及解决途径 172
第一节 房屋征收与补偿中的行政法律纠纷 172
1.房屋征收实施单位能从事营利活动吗？ 172
2.有关部门消极不作为造成纠纷可否起诉？ 173
3.被征收人对政府作出的房屋征收决定不服该怎么办？ 174
4.土地使用权提前收回该怎样处理？ 177
5.对征收补偿方案不满意该怎么办？ 178
6.如何处理因房屋调查、认定、登记等事项引发的纠纷？ 179
7.修建时获得相关部门同意但未办理产权证的房屋能否获得补偿？ 180
8.被征房屋刚跨征收规划用地红线产生纠纷如何处理？ 183
第二节 房屋征收中的民事法律纠纷 185
1.因房屋征收与补偿发生的民事纠纷有哪些类型？ 186
2.签订征收补偿协议后能反悔或者拒绝履行吗？ 187
3.房屋产权调换过渡期满后，安置房仍然还没有交付引起纠纷怎么处理？ 189
4.供水、供热、供气、供电公司中断服务时怎么办？ 190
5.金融机构出具虚假存款证明骗取被征收人信任该不该承担责任？ 191
6.违章建筑怎么处理？ 191
第三节 房屋征收与补偿中的行政复议 193
1.什么是行政复议？ 193
2.行政复议有什么特点？ 194
3.哪些情况可以申请行政复议？ 194
4.谁可以申请行政复议？行政复议申请人有什么权利？ 195
5.申请行政复议有什么时间限制？ 196
6.申请行政复议应具备什么条件？ 196
7.行政复议应以什么方式申请？ 196
8.申请行政复议有何特别注意的事项？ 197
9.行政复议申请书由哪几部分组成？ 197
10.对行政复议决定不服怎么办？ 199
第四节 房屋征收与补偿中的行政诉讼 199
1.什么是行政诉讼？ 199
2.行政诉讼的特有原则有哪些？ 200
3.哪些属于行政诉讼的受案范围？ 200
4.不属于行政诉讼受案范围的有哪些？ 201
5.如何确定房屋征收与补偿中行政诉讼的主体？ 204
6.提起行政诉讼有没有时间限制？ 206
7.如何确定行政诉讼的管辖？ 206
8.行政诉讼中谁举证？ 207
9.行政诉讼程序是怎样的？ 209
10.行政诉讼法律文书有哪些？ 211
11.什么是行政赔偿诉讼？ 215
12.谁可以提起行政赔偿诉讼？ 217
13.怎样提起行政赔偿诉讼？ 217
14.行政赔偿的范围有哪些？ 218
15.哪些不属于行政赔偿的范围？ 219
16.谁是行政赔偿义务机关？ 219
第五节 房屋征收与补偿中的民事仲裁与民事诉讼 220
1.什么是仲裁？ 220
2.什么是民事诉讼？ 221
3.什么是仲裁协议？ 221
4.补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以申请仲裁吗？ 222
5.补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人只能向法院起诉吗？ 222
6.仲裁与审判有什么区别？ 223
7.当事人对仲裁裁决不服可以再申请仲裁或者向人民法院起诉吗？ 225
8.民事诉讼中起诉应具备什么条件？ 225
9.如何选择有管辖权的法院？——到哪个法院去告？ 226
10.如何确定自己的诉讼请求？——想让法院解决什么问题？ 226
11.民事诉讼中对起诉方式与时间有何要求？ 227
12.提起民事诉讼要向法院提交哪些文件？ 227
13.民事诉讼谁举证？ 228
14.法律对民事案件的受理是如何规定的？ 229
15.民事诉讼的审理程序是什么样子的？ 229
16.诉讼费是怎样计算的？如何缴纳？ 232
17.常见的民事诉讼文书有哪些？如何制作？ 233
第五章 房屋征收与补偿中的法律责任 248
1.什么是法律责任？ 248
2.什么是民事责任？ 249
3.承担民事责任的方式有哪些？ 250
4.什么是行政责任？ 250
5.什么是刑事责任？ 251
6.市、县人民政府及房屋征收部门的工作人员有违法行为的，该承担什么责任？ 252
7.以暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁的，该承担什么责任？ 254
8.以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作该承担什么责任？ 256
9.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，承担什么责任？ 258
10.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，该承担什么责任？ 261
附录 263
国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年1月21日） 263
国有土地上房屋征收评估办法（2011年6月3日） 271
参考文献 278