第一章 物业管理资金运筹 1
第一节 物业管理资金的筹集 1
一、物业管理资金筹集方式 1
二、物业管理企业筹集资金的要求 9
第二节 物业管理企业筹资决策 12
一、有关筹资决策的必读知识 12
二、资本金的筹资决策 16
三、负债筹资决策 23
四、筹资质量决策 33
第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策 42
一、资金筹措技巧 42
二、各类资金的具体筹措技巧 47
三、融资决策 55
第四节 物业管理资金筹措的管理 62
一、确定收费项目明确收费标准 62
二、加强法制建设确保费用收取 64
三、关于收费标准的规定 65
第五节 物业管理资金运作使用方法 68
一、物业管理资金使用的特点 68
二、使用资金的来源和分类 69
三、居住性物业管理资金的使用方法 74
四、经营性物业管理资金的来源与使用技巧 75
五、日常费用的支出 82
六、日常费用支出预算 84
第六节 维修基金的使用与管理技巧 91
一、维修更新工程费的组成 91
二、维修基金的管理要求 92
三、维修基金留存和使用计划的编制 95
四、物业更新方案的优选技巧 98
第二章 物业管理公司的财务管理 105
第一节 物业管理公司财务管理概述 105
一、财务管理内涵 105
二、财务管理的机构设置 106
三、财务管理制度 107
一、物业管理公司财务核算 108
第二节 物业管理公司的财务核算 108
二、物业管理公司财务和经营分析 111
第三节 物业经理应掌握的财务操作知识 113
一、年度预算的操作 113
二、资本基金的操作 116
三、偿债基金的操作 116
第四节 物业管理费的核算 117
一、物业管理费的组成 117
二、管理费的具体核算 118
三、如何加强收费管理的力度 125
四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法 126
一、收益性物业管理的特点 127
第一节 收益性物业管理概述 127
第三章 收益性物业经营 127
二、收益性物业管理的目标 130
三、收益性物业管理的发展趋势 131
第二节 收益性物业管理的内容 132
一、制定管理计划并提出预算方案 132
二、签定物业管理合同 135
三、制定市场宣传策略 136
四、制定租金收取方案 137
五、实施维修管理和其他管理服务 138
第三节 收益性物业经营管理的收入与费用 139
七、收益性物业管理报告 139
六、建立业主、物业管理企业和客户的联系 139
一、收益性物业经营管理的收入 140
二、收益性物业经营管理的费用 141
第四节 收益性物业管理的发展方向 143
一、收益性物业管理的现状 143
二、收益性物业管理的发展方向 144
第四章 物业管理公司的财务安全 147
第一节 财务安全控制对策 147
一、建立完善的内部控制体系 147
二、健全和完善会计管理制度 154
三、强化会计监督 156
一、现金的内部控制制度 161
第二节 物业公司日常业务内部控制制度范例 161
二、银行存款的内部控制制度 163
三、银行票据内部控制制度 165
四、会计电算化的内部控制制度 169
五、固定资产内部控制制度 174
六、存货的内部控制制度 177
第三节 常见计算机会计“陷阱”及对策 179
一、常见的计算机会计陷阱 179
二、计算机会计陷阱对策 184
三、计算机会计陷阱查账指导 196
一、避税的概念 199
第一节 避税知识 199
第五章 物业管理公司正常避税 199
二、避税的类型 200
三、其他税务问题 203
第二节 物业管理企业国内避税问题 205
一、筹资方案 205
二、投资方案 206
三、其他具体方案 208
第六章 物业管理风险规避 211
第一节 物业管理中不同市场风险程度分析 211
一、地产市场的风险 211
二、普通住宅市场的风险 212
四、写字楼宇市场的风险 213
五、工业楼宇市场的风险 213
三、公寓市场的风险 213
第二节 风险损失的控制 214
一、风险损失的防范 214
二、负债经营风险损失的控制 217
三、风险责任的承担 225
四、流动资金运作中的风险规避 227
第三节 物业管理中紧急情况的应急技巧 232
一、电梯困人的紧急处理 232
二、爆喉及水箱过满的紧急处理 233
三、发生火警时消防的紧急处理 234
六、雷暴及飓风的紧急处理 235
五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理 235
四、停电和电力故障的紧急处理 235
七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理 236
八、业主或住户投诉的紧急处理 237
九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理 237
十、拾获财物的处理方法 237
十一、发现住户受伤或生病的紧急处理 237
十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理 238
第四节 物业保险 238
一、保险的概述 238
二、保险合同 239
三、财产保险 242
四、人身保险 248
五、汽车保险 249
六、物业保险 250
七、职工人身风险管理 252
八、企业责任风险管理 255
第七章 员工招聘和签约 261
第一节 员工招聘技巧 261
一、招聘规划 261
二、招聘团队 262
三、招聘渠道 265
四、选拔 271
五、录用 274
第二节 签约 277
附：劳动合同示范文本 278
第八章 员工培训技巧 285
第一节 培训工作的必要性、内容与任务 285
第二节 培训方法和技巧 289
一、不同培训方法的基本原理 290
二、培训的主要方法 290
三、培训教师的选择 293
四、培训指导的方法与技巧 295
第九章 人力资源管理实操精要 297
第一节 人力资源管理基础 297
一、人力资源管理的内涵 297
二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置 298
三、管理和考核的技巧 300
第二节 物业管理公司的劳动报酬和福利 304
一、劳动报酬和福利费用的前瞻 304
二、劳动报酬的管理技巧 305
三、加班工资及各种假期工资的发放办法 306
四、福利的形式和内容 307
第三节 物业管理奖惩的管理技巧 313
一、总则 313
二、奖励办法 314
三、处罚办法 315
二、职工浴室管理规定 319
一、更衣室管理规定 319
第四节 其他管理办法 319
四、员工的申诉权 319
三、职工餐厅就餐规定 320
四、工服管理规定 320
五、倒班宿舍管理规定 321
六、员工档案管理办法 321
第五节 物业公司业务员的工作要则与素质要求 324
一、敬业乐观 324
二、着装整洁 325
三、工作步骤 325
四、商用文书 326
五、关于问题的解决 326
七、使用电话 327
六、礼貌用语 327
八、交换名片 328
九、会客 329
十、拜访客户 330
十一、洽谈 331
十二、约会 332
十三、表达能力 332
第六节 物业公司经理的素质要求 333
一、应具备的业务素质 333
二、应具备良好作风 333
三、应具备的领导艺术 334
一、聘用制度 335
第七节 物业公司人力资源管理制度 335
二、临时工的录用、辞退 337
三、员工行为规范 338
四、职务任务制度 340
五、岗位调迁制度 341
六、员工离职制度 341
七、请休假及假期待遇制度 341
八、培训制度 343
九、考核制度 344
十、奖惩制度 345
第八节 人力资源管理范例精解 347
范例一 《员工手册》的编写技巧 347
范例二 房屋管理员岗位规范 360