第一篇 西部城镇土地定级估价的探索 1
目录 1
第一章 西部城镇的特征分析 3
第一节 中国西部城镇的自然环境及区位特征 3
一、中国西部城镇的分布概况 3
二、城镇分布与地貌形态 5
三、城镇分布与气候条件 6
四、城镇分布与水资源 7
五、城镇分布与矿产资源 7
一、城镇的规模类型 8
第二节 中国西部城镇的空间体系构架 8
二、城镇的职能类型 9
三、城镇的空间体系构架 11
第三节 中国西部城镇的社会经济特征 12
一、城镇的社会经济水平 12
二、城镇的社会生活质量 14
三、城镇的功能区结构 15
四、城镇的土地利用模式 17
一、城镇土地定级和估价的主要目标 19
第一节 城镇土地定级和估价工作的主要目标和内容 19
第二章 中国西部城镇土地定级和估价工作的基础研究 19
二、城镇土地定级和估价的主要内容 20
第二节 城镇土地定级和估价的背景因素 21
一、城镇土地使用的制度和观念 21
二、城镇土地市场的发育和特色 23
三、城镇土地定级和估价的意义和作用 24
四、影响城镇定级估价的因素 26
第三节 城镇土地定级和估价工作的主要特色 27
一、城镇土地定级和估价工作现状 27
二、城镇土地定级和估价工作存在的主要问题 29
三、城镇土地定级和估价的主要特色 30
第三章 中国西部城镇土地定级理论与方法探索 33
第一节 土地定级的类型、体系和原则 33
一、土地分等定级的内含和对象 33
二、土地定级的等级体系 34
三、土地定级类型分析 35
四、土地定级原则 36
第二节 土地定级方法的选择及理论基础 37
一、多因素综合评定法 37
四、定级方法的理论基础 38
三、地价分区评定法 38
二、级差收益测算评定法 38
五、土地定级方法的选择 43
第三节 土地定级的程序与技术路线 43
一、土地定级任务书的编制 43
二、土地定级工作程序 44
三、土地定级工作的技术路线 46
第四节 土地定级工作技术要点 47
一、土地定级资料的收集与整理 47
二、土地定级单元的划分问题 50
三、土地定级因素的选择与权重确定问题 52
四、土地定级因素分值计算问题 56
五、土地定级级别体系建立问题 66
第四章 中国西部城镇土地基准地价测算的理论探索 69
第一节 中国的地价体系与基准地价 69
一、中国土地市场中存在的地价形式 69
二、中国地价体系的构成 69
三、基准地价 71
第二节 基准地价评估的理论基础 72
一、地租理论 72
二、地价理论 73
三、区位理论 74
四、转换边际理论 76
第三节 基准地价测算的原理与技术路线 79
一、基准地价测算的原理与思路 79
二、基准地价测算的工作程序与技术路线 81
第四节 基准地价测算的主要方法及应用范围 83
一、收益还原法 83
二、市场比较法 89
三、成本逼近法 92
四、剩余法 95
第五节 基准地价测算的技术要点及解决途径 100
一、基准地价测算的资料类型、收集和整理 100
二、地价曲线的滑动和模拟 102
三、基准地价水平的确定与地价幅度的测算 104
四、基准地价修正体系的建立 105
第五章 中国西部城镇土地定级估价系列图件的编制 109
第一节 系列图件编制原则与要求 109
一、系列图件编制原则 109
二、系列图件编制的基本要求 110
一、系列图件类别表示方法 111
第二节 系列图件编制的方法与特点 111
二、系列图件编制的过程与特点 112
第六章 中国西部城镇土地定级估价成果管理信息系统 117
第一节 研究方法和技术路线 117
一、研究方法与路线 117
二、系统研究重点 119
第二节 系统构成与数据库的建立 120
一、系统的构成 120
二、数据库的建立 121
一、系统的功能 124
第三节 系统的功能与应用 124
二、系统的应用 128
第二篇 西部城镇土地定级估价实践案例 133
第一章 西部特大城市土地定级实践案例分析——以西安市为例 133
第一节 西安市自然与社会经济概况 133
一、西安市自然环境 133
二、社会经济环境 134
第二节 西安市土地定级的技术路线与方法程序 136
一、西安市土地定级的特点 136
二、西安市土地定级的工作程序与技术路线 137
一、定级因素体系 138
第三节 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 138
二、定级因素的资料整理与分值计算 139
三、土地级别划分与验证 147
第二章 西部大中城市土地定级估价实践——以西宁市为例 151
第一节 西宁市自然条件与社会经济概况 151
一、西宁市自然条件概况 151
二、西宁市社会经济状况 152
三、西宁市土地定级估价工作的特点 153
第二节 西宁市土地定级主要方法 154
一、西宁市土地定级方法 154
二、西宁市土地定级因素选择与权重确定 155
三、西宁市土地定级资料的收集整理与分值计算 156
第三节 西宁市土地级别的划分与分析 161
一、土地定级评价单元的划分 161
二、定级单元总分值的计算 162
三、土地级别的初步划分 162
四、级差收益测算 163
五、土地级别修定与面积量算 165
六、土地定级成果分析与应用说明 165
一、土地估价的主要原则 167
第四节 西宁市基准地价评估 167
二、土地估价的技术思路 168
三、地价资料的收集、整理和分析 168
四、样点地价的测算 169
五、基准地价的确定 171
六、宗地地价评估体系的建立 174
第三章 西部小城市土地定级估价实践——以铜川市为例 181
第一节 铜川市自然条件与社会经济概况 181
一、铜川市自然地理环境 181
二、铜川市社会经济条件 182
三、铜川市土地定级估价特点 184
第二节 铜川市土地定级研究 185
一、定级方法的选择和原则 185
二、铜川市土地定级因素选择与权重确定 185
三、铜川市土地定级资料的整理与分值计算 186
四、铜川市土地级别划分与论证 194
第三节 铜川市基准地价评估研究 198
一、铜川市地价评估的特点 198
三、铜川市地价资料的收集、分析和处理 199
二、铜川市基准地价评估的技术路线 199
四、铜川市样点地价测算 200
五、铜川市基准地价的确定 202
六、铜川市宗地地价评估价体系的建立 204
第四章 西部小城镇土地定级估价的特点与实践——以青海省大通县为例 210
第一节 大通县自然与社会经济概况 210
一、大通县自然地理环境的主要特征 210
二、大通县社会经济状况 211
三、土地定级估价工作的主要特点 214
一、土地定级方法的选择与工作原则 215
第二节 大通县土地定级研究 215
二、土地定级因素体系的建立 216
三、土地定级分值计算 217
四、土地级别的划分 224
第三节 大通县基准地价评估研究 226
一、资料的收集和分析 226
二、样点地价的计算 226
三、基准地价的确定 228
四、基准地价分布规律 232
参考文献 234