第一章 物业管理的含义 1
案例1 这样理解物业管理，对不对？ 1
案例2 就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么？ 6
案例3 社区管理与物业管理有什么关系？ 9
案例4 后勤服务集团的服务是不是就是物业管理？ 11
案例5 物业管理与写字楼、酒店等商业物业的管理有什么关系？ 12
案例6 物业管理是第三产业吗？ 14
案例7 物业管理到底是管理还是服务？ 15
案例8 社会上出现的清洁公司之类的专业公司就是物业管理专业化吗？ 18
案例9 物业管理服务是商品吗？ 21
案例10 物业管理到底管些什么或有什么服务？ 23
案例11 谁有权决定在这些场所设立广告牌？广告收益怎样处理？ 26
案例12 这些物业管理用房的所有权到底属于谁？ 31
第二章 业主与业主（代表）大会 33
案例13 买房但尚未取得产权证，我是业主吗？ 33
案例14 不是业主就不能参加业主代表大会吗？ 34
案例15 未满18岁的业主能否参加业主（代表）大会？有没有选举与被选举权？ 36
案例16 物业交给物业管理公司管理后，业主除房屋产权外，就没有其他权利了吗？ 40
案例17 物业管理权属于业主还是属于物业管理公司？ 46
案例18 “业主栽的树，处置权应是业主自己，物业管理公司无权过问”，对吗？ 48
案例19 业主自治管理是不是就是业主自己管理自己的物业？业主该怎样当家作主？ 49
案例20 个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 51
案例21 业主没有参加《管理公约》的制订，但却要遵守，这合理吗？ 53
案例22 业主是小区的主人，物业管理公司是业主的仆人，对吗？ 55
案例23 业主的表决权应以什么为依据？ 61
案例24 业主没有参加业主（代表）大会投票，可以不接受大会通过的决议文件吗？ 66
第三章 业主管理委员会 68
案例25 业主管理委员会是社团法人吗？业主管理委员会能否替代居委会？ 68
案例26 业主管理委员会成立的条件、组成成员如何？ 73
案例27 业主自行组建业主管理委员会可以吗？开发商能否成为业主管理委员会的成员？ 76
案例28 开发商不主动组织业主大会，无法选举产生业主管理委员会怎么办？ 82
案例29 组建业主管理委员会时无法召集半数业主参加产权人大会怎么办？ 90
案例30 业主管理委员会如何监督物业管理公司的财务开支？ 92
案例31 丈夫是产权人，妻子可以参加业主管理委员会吗？ 93
案例32 业主管理委员会委员该不该拿酬金？ 95
案例33 业主管理委员会能否作为诉讼主体解聘物业管理公司？ 101
案例34 业主管理委员会如何补选、改选与换届？ 106
第四章 物业管理公司 110
案例35 物业管理公司如何成立？ 110
案例36 开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数？ 116
案例37 业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 119
案例38 物业管理公司有权扣留访客的居民身份证吗？ 121
案例39 物业管理公司能否擅自封门设酒吧？ 124
案例40 物业管理公司有权移走小区内的树木吗？ 127
案例41 物业管理公司有权检查业主携带的袋子吗？ 136
案例42 客人住店受侵害，酒店需要负责吗？ 137
案例43 物业管理公司有权罚款吗？ 139
案例44 物业管理公司有没有强制权利？ 143
案例45 物业管理公司能否擅自停业主的水电？ 145
案例46 物业管理公司该听业主的，还是该听租户的？ 147
案例47 如何更换物业管理公司？ 149
第五章 物业管理委托与聘用 152
案例48 物业管理：自己管理还是委托他人？ 152
案例49 单位买了一批房子，是否可以由单位进行物业管理？ 155
案例50 业主管理委员会能不能不请管理公司而自己管理物业？ 158
案例51 开发商自己开发、自己管理合理吗？ 159
案例52 与业主管理委员会委员有关联的物业管理公司能被聘用吗？ 161
案例53 开发商是否有权将物业管理权发包给他人，并收取承包金？ 162
案例54 业主入住时对物业管理不满意，是否可以拒绝物业管理公司的管理？ 168
案例55 这样选聘物业管理公司合法吗？ 169
案例56 物业管理公司是否一定要通过招标进行选择？ 171
案例57 物业管理公司前期介入谁付费？ 175
案例58 物业管理公司保安打人，我们能中止合同吗？ 177
案例59 物业管理公司能否自行选择专业服务公司从事小区物业管理服务工作？ 186
案例60 发展商同时向三家物业管理公司发出中标通知书合不合法？ 188
案例61 物业管理一定要签订委托管理合同吗？ 193
案例62 物业管理公司管理处对外签订的合同是否有效？ 196
第六章 物业管理服务 198
案例63 如何进行物业交接与用户入伙的管理？ 198
案例64 入住前装修住房，是否一定要向物业管理公司申请？ 200
案例65 装修改变结构只需经过街道办而不需经过物业管理公司吗？ 205
案例66 装修物堵塞下水道损失谁赔？ 206
案例67 业主装修影响他人，物业管理公司应否协调？ 208
案例68 物业管理公司能指定装修吗？ 211
案例69 住户遭抢物业管理公司有无责任？ 215
案例70 业主家中被盗，物业管理公司是否负责？ 217
案例71 小偷从楼下的窗户护栏爬到业主家行窃，物业管理公司有责任吗？ 219
案例72 业主在家被害，物业管理公司是否应当赔偿？ 225
案例73 住户高空抛物，物业管理公司怎么办？ 235
案例74 小区广告脱落造成人员伤亡，物业管理公司是否应负责赔偿？ 237
案例75 业主停在公共区域的车辆丢失，物业管理公司应否赔偿？ 242
案例76 物业管理公司能否改变原来设计擅设停车场？ 254
案例77 业主砸坏邻里车辆，物业管理公司是否有责？ 263
案例78 居民小区出车祸，物业管理公司是否负责？ 265
案例79 员工违规操作造成的法律责任由谁负？ 267
案例80 清洁公司是否应该承担责任？ 269
案例81 路滑带来人身损害，物业管理公司应否赔偿？ 271
案例82 在电梯内受到他人伤害，物业管理公司应该赔偿吗？ 273
案例83 电梯工成了杀人犯，物业管理公司是否应承担责任？ 275
案例84 电梯低层不停合适吗？ 279
案例85 业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负？ 283
案例86 公有住房房屋出现问题谁负责？ 285
案例87 出租房屋出现损坏，谁负责修复？ 286
案例88 管道堵塞，造成水浸，责任应该谁负？ 287
案例89 物业管理公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？ 289
案例90 外墙渗水，家具霉烂谁负责？ 290
案例91 工程款能否抵消供暖费？ 291
案例92 暖气跑水，物业管理公司是否有责？ 294
案例93 大堂管理员有义务帮客户看管物品吗？ 295
案例94 楼宇外墙业主自己能擅自挂招牌吗？ 297
案例95 物业管理公司能决定地下室的使用吗？ 306
案例96 小区应不应该允许饲养宠物？ 310
案例97 物业管理公司能否组织赈灾募捐活动？ 313
第七章 物业管理收费 317
案例98 买了房子为什么还要交管理费？管理费为什么比房租还高？ 317
案例99 物业管理费何时收取？一次能收多少年？ 319
案例100 不交物业管理费就不给钥匙的做法合法吗？ 321
案例101 发展商要求购房人用美元交纳物业管理费，合法吗？ 323
案例102 房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业管理费？ 324
案例103 房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？ 326
案例104 开发商在自己开发的房屋没有销售完毕前交不交物业管理费？ 328
案例105 买房送物业管理费，是否合理合法？ 330
案例106 个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费？ 333
案例107 物业管理公司单方面决定增加物业管理费是否可行？ 335
案例108 垃圾清运费、垃圾处理费该不该交？ 337
案例109 业主为物业管理公司交纳税金合法吗？ 338
案例110 业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗？ 340
案例111 维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？ 341
案例112 19万元维修基金该不该用？ 344
案例113 底层（一层、首层）住户能否免缴电梯费？ 345
案例114 业主提出要查物业管理公司的账目可否允许？ 349
案例115 业主使用露天停车场应该缴费吗？ 350
案例116 机动车进出小区到底应不应该收费？ 352
案例117 已买了私家车位还交纳管理费吗？ 356
案例118 办了停车证为何还要交停车费？ 357
案例119 非专用停车场该如何收费？ 359
案例120 采暖季已过半，入住时收全款是否合理？ 360
案例121 物业管理公司该不该收取装修押金和装修管理费？ 361
案例122 大厦首层对外开门的底商是否应向大厦管理处交纳管理费？ 364
案例123 无绿地，是否还交绿化费？ 366
案例124 承诺有线电视入户仍让交初装费对不对？ 367
案例125 抵押拍卖后的房产，物业管理费该向谁收取？ 369
案例126 业主要求上门收费，财务拒绝合不合理？ 371
案例127 业主不交物业管理费，开发商能拒办产权吗？ 372
案例128 小区健身园该不该收费？ 374
案例129 开发商赠送的阁楼是否交纳物业管理费？ 376
案例130 物业管理公司能否以停水、停电的方式催交房款或管理费？ 377
案例131 不交物业管理费能否做业主管理委员会委员？ 380
案例132 居住小区内既有解困房，又有商品房，应按照什么标准交纳物业管理费？ 381
案例133 保姆式服务进入普通人家 385
第八章 物业管理新时代 385
案例134 我国第一批物业管理研究生将在深诞生 386
案例135 成都流行“共管式”模式 387
案例136 福建出现物管“零收费” 387
案例137 上海年轻人热衷应聘物业管理产业 389
案例138 深圳物业大举北上接楼盘 390
案例139 徐虎收下民警徒弟全力做大物业品牌 392
案例140 上海劳模盯上北京物业 393
案例141 深圳物业管理十大新走向 398
案例142 社会化物业管理将活跃市场 400
案例143 分区划片集约管理，深圳物业管理赢利新“钱”途 404
案例144 从物业管理到投资管理 407
案例145 物业管理“无网不利” 409
案例146 动态网络化物业管理大趋势 411
案例147 社区网络平台有何好戏看 414
案例148 北京物业管理业“英式管家”来了 416
案例149 美物业管理“巨头”看好上海市场 417
案例150 物业“洋管家”能否打败“土管家”？ 418
参考文献 421
后记 423