第一章 导论 1
一、研究背景 1
二、相关概念的界定 8
1．“建设用地” 8
2．“建设用地使用权” 8
3．“建设用地使用权一级市场” 9
第二章 我国建设用地使用权一级市场的制度变迁路径 13
一、国有建设用地一级市场：渐进的市场化过程 13
（一）突破：场地使用费和城市土地使用费的开征 16
（二）起步：国有土地使用权出让的尝试及合法化 18
（三）发展：从协议出让到“招、拍、挂”的普及 21
二、案例剖析：以西南M市为样本 28
三、集体建设用地一级市场：法律的限缩与脱法的实践 40
（一）法律框架下的集体建设用地一级市场 40
1．1949～1962年，宅基地和住房私有并可自由买卖时期 42
2．1962～1998年，宅基地公有私用，住房私有并可自由买卖时期 43
3．1998年至今，宅基地公有私用，农民房屋处分权受限制时期 43
（二）实践中的集体建设用地一级市场 45
1．安徽芜湖——国家级试点 49
2．四川成都——国家级城乡综合统筹试验区 51
第三章 国有建设用地一级市场的运行——以土地储备制度为中心 55
一、“土地储备”的制度内涵和目标 56
（一）域外对“土地储备”概念的定义 56
（二）国内对“土地储备”概念的理解 58
（三）我国建立土地储备制度的背景 59
1．盘活存量国企土地资产 61
2．政府全面垄断土地一级市场供应权，改多头供地为政府统一供地 62
二、国有建设用地一级市场中的土地来源——土地储备的范围 63
（一）土地储备范围概述 63
1．土地回收 64
2．土地收购 65
3．土地征收 66
（二）储备范围扩大化的趋势及根源 69
1．存量土地收储的主要来源：对国有建设用地使用权的征收 71
2．增量土地收储的主要来源：对农村集体所有土地的征收 77
三、国有建设用地一级市场出让方式——以商品住宅类土地用途为视角 84
1．招标出让 85
2．拍卖出让 85
3．挂牌出让 85
4．协议出让 86
（一）目前对国有建设用地出让方式的批评及改革建议 86
（二）地价和房价关系究竟为何 89
（三）对相关改革建议或措施的分析 95
第四章 打破建设用地一级市场法律垄断格局的前提——土地征收制度的改革 100
一、公共利益范围的界定 101
（一）什么是“公共” 102
（二）什么是“利益” 104
（三）什么是“公共使用” 107
（四）“发展经济”是否符合公共使用目的 111
（五）界定“公共利益”的实体性规则 120
1．对现有规则和观点的评析 120
2．笔者的建议 123
（六）界定“公共利益”的程序规则 124
二、征收补偿标准的确定 126
（一）“市场价值”的含义及一般规则 130
（二）“市价补偿”标准的利弊 131
（三）三种主要的估值法 140
1．概述 140
2．“可比较售价法”与“收入折现法”的比较 142
3．重置成本法 145
4．三种估值法在司法中的运用：Sonwbank案述评 149
（四）我国征收补偿标准与评估程序评析 157
1．国有土地上的房屋征收补偿规则 157
2．农民集体所有土地及房屋征收补偿规则 159
3．被征收入分享土地征收项目价值的合理性与可行性 161
4．评估机构的选定及评估报告的质证 165
第五章 集体建设用地进入一级市场：必要性及法律的重构 169
一、集体建设用地入市合法化的必要性 172
（一）是满足城市化进程中建设用地需求的主要途径 172
（二）有助于实现政府、农民集体、农户和用地者的多方共赢 173
（三）有助于降低合约的交易成本，使土地更好地得到市场配置 177
（四）是所有权平等这一基本法律精神在土地法律上的回归 178
（五）符合中国“渐进式”改革的发展路径 179
二、集体建设用地一级市场的供应主体 181
（一）“农民集体” 183
1．“农民集体”的现状：主体虚位 183
2．完善农民集体土地所有制的模式选择 185
3．对“农民集体”的确权和重塑 189
（二）农户 195
三、集体建设用地一级市场的供应客体 196
（一）宅基地使用权入市的法律问题 197
（二）规划集体建设用地入市的法律问题 204
四、集体建设用地入市的具体制度设计 205
（一）集体建设用地入市交易方式 205
（二）集体建设用地入市后的用途范围 207
（三）集体建设用地入市程序 209
第六章 城乡统一的建设用地一级市场的构建 213
一、总体目标 213
二、具体制度的改进和完善 215
（一）改革与完善现行土地储备制度 215
（二）修改相关法律，保证集体建设用地进入一级市场的合法性 217
（三）完善土地利用规划制度，兼顾确定性和适度的弹性 218
1．现行土地规划法律制度的现状与不足 219
2．完善土地利用规划法律制度的建议 223
（四）改革土地税费体制，保障地方政府长期稳定的土地税收 230
结语 240
参考文献 242
中文文献类 242
一、中文著作 242
二、中文译著 247
三、中文论文 248
四、统计年鉴 254
英文文献类 254
一、英文著作 254
二、英文期刊 255
三、研究报告 256
四、美国司法案例 256
致谢 258