一、大型居住社区概述 1
1．大型居住社区的特性 1
1.1 大型居住社区是城市功能的延伸 1
1.2 大型居住社区是生产劳动的继续 2
1.3 大型居住社区是居民交往活动的舞台 2
1.4 大型居住社区是家庭生活的依托 2
1.5 大型居住社区是自然谐调共存的乐园 3
2．大型居住社区开发建设 3
2.1 大型居住社区开发建设的原则 3
2.2 大型居住社区开发建设的目标 4
3．大型居住社区开发建设的内容 6
3.1 保障性住房和普通商品房建设 6
3.2 公建配套设施 9
3.3 公用设施配套 9
3.4 绿化环境工程 9
4．大型居住社区市政基础设施建设 10
4.1 城市基础设施的定义 10
4.2 城市基础设施的分类及构成 10
4.3 大型居住社区基础设施的建设内容 12
4.4 大型居住社区基础设施的建设管理 14
5．大型居住社区开发建设的管理机制 14
5.1 设置专门建设管理机构实施大型居住社区建设管理 14
5.2 “大集团对口大基地”的管理模式 15
5.3 “以区为主”的管理模式 15
6．大型居住社区开发建设总程序 16
7．大型居住社区开发建设管理 20
7.1 大型居住社区开发建设管理的基本原则 20
7.2 大型居住社区实施开发建设的管理组织系统 20
7.3 大型居住社区开发建设管理的项目内容 21
7.4 大型居住社区建设配套公建项目分类 22
7.5 大型居住社区开发建设的管理形式 23
二、大型居住社区建设项目开发程序和管理操作实务 25
（一）大型居住社区建设项目决策定位 25
1．建设项目的提出和构思策划 25
1.1 项目的提出 25
1.2 构思策划 26
2．项目建议书 27
2.1 项目建议书的内容 27
2.2 项目建议书的报批 28
2.3 编制项目建议书的收费标准 28
3．项目可行性研究 28
3.1 可行性研究的概念 28
3.2 可行性研究的步骤 29
3.3 可行性研究报告的内容 29
3.4 可行性研究报告报批和作用 31
3.5 编制可行性研究报告的收费标准 31
4．项目决策 31
5．大型居住社区开发建设资金筹措和使用 33
6．投资成本核实论证 33
6.1 投资成本核实论证的程序 34
6.2 委托核实论证的收费标准 35
（二）大型居住社区开发建设的规划设计 35
1．大型居住社区规划设计的任务 36
2．大型居住社区规划设计的依据 36
2.1 城市总体规划 37
2.2 土地利用规划 37
3．大型居住社区及房地产项目规划设计的原则 37
3.1 服从城市总体规划、土地利用规划的原则 38
3.3 节约用地、合理用地原则 38
3.4 统一规划，综合配套，合理布局原则 39
3.5 遵循价值规律和供求法则，从实际出发，量力而行的原则 39
3.6 以人为本，与时俱进的原则 39
4．大型居住社区规划设计管理的内容 39
4.1 大型居住社区的土地利用控制 40
4.2 大型居住社区的功能布局 43
5．大型居住社区的控制性详细规划 44
5.1 控制性详细规划的作用 45
5.2 控制性详细规划的内容 45
5.3 控制性详细规划的控制体系 46
5.4 控制性详细规划成果要求 47
5.5 控制性详细规划的编制管理 48
5.6 控制性详细规划的修改 49
6．大型居住社区的修建性详细规划 49
6.1 修建性详细规划的编制范围 50
6.2 修建性详细规划的内容 50
6.3 修建性详细规划的编制、编制资格 51
6.4 修建性详细规划的审批 51
7．大型居住社区的专项规划 51
8．大型居住社区建设规划规模和配置标准 52
8.1 开发强度和各类建筑的配置标准 52
8.2 大型居住社区市政公用功能设施的配置内容和标准 58
8.3 大型居住社区绿化景观的配置内容和要求 69
8.4 大型居住社区综合交通系统的规划配置内容和标准 70
9．城市规划设计的有关术语 72
9.1 征地界限和用地红线 72
9.2 道路红线 73
9.3 建筑控制线 73
9.4 城市绿线 74
9.5 河道蓝线 74
9.6 城市紫线 74
9.7 城市黄线 74
9.8 交通控制 74
9.9 建筑高度 75
9.1 0容积率 75
9.1 1建筑密度 75
9.1 2绿地率 75
（三）大型居住社区建设的土地开发 76
1．土地使用权和使用权转让 76
1.1 土地与土地利用 76
1.2 土地所有权 77
1.3 土地使用权 78
1.4 土地收益权 78
1.5 土地处分权 78
1.6 土地所有权四项权能的关系 78
2．土地使用权的取得 79
2.1 初次土地使用权的取得 79
2.2 变更土地使用权的取得 80
2.3 抵押处分土地使用权 80
2.4 租用土地 81
3．大型居住社区房地产建设用地使用权的取得 81
3.1 大型居住社区建设用地的特性 81
3.2 征用土地的法律主体和实际操办单位 81
3.3 大型居住社区建设用地取得的一般程序 82
4．大型居住社区建设的土地开发 87
4.1 土地开发基本内容 88
4.2 大型居住社区市政、公用基础设施配套工程建设 90
5．土地开发工程建设管理 95
5.1 严格执行管线综合平衡规划 96
5.2 及时申办各类工程许可手续合法施工 96
5.3 加强协调配合为住宅配套创造条件 96
（四）大型居住社区建设的计划管理和保障房供应管理 97
1．大型居住社区建设的计划管理 97
1.1 大型居住社区建设发展中长期计划 98
1.2 大型居住社区建设总计划 98
1.3 大型居住社区年度建设计划 98
2．保障性住房供应管理 100
2.1 动迁安置房供应管理 100
2.2 共有产权保障房（经济适用房）房源供应管理 101
2.3 公共租赁住房、廉租住房供应管理 102
（五）大型居住社区建设项目的勘察设计 102
1．大型居住社区项目工程勘察 102
1.1 工程测量 102
1.2 工程地质勘察 105
1.3 工程勘察单位的选择 107
1.4 建设单位在实施勘察工程中的配合工作 108
2．大型居住社区建设项目的建筑设计 108
2.1 设计任务书 109
2.2 建筑设计方案 110
2.3 建设工程项目的初步设计（扩初设计） 114
2.4 工程项目的施工图设计 117
2.5 大型居住社区建设项目设计的种类和具体要求 119
2.6 工程项目设计阶段建设单位的管理 149
2.7 设计文件的使用和保管 153
2.8 设计变更（技术核定单） 154
2.9 工程建筑设计的有关术语与基本知识 155
（六）工程前期准备 158
1．报建 158
2．工程招标投标 159
2.1 建设工程招投标的种类 160
2.2 招标投标应遵循的原则 160
2.3 工程招标的适用范围和规模标准 161
2.4 工程招标的方式 162
2.5 工程招标应具备的条件 163
2.6 工程招标代理 163
2.7 工程招标投标的程序 164
2.8 申办工程招标登记 166
2.9 工程招标文件 168
2.1 0工程量清单 169
2.1 1招标信息发布 170
2.1 2现场踏勘和招标答疑 170
2.1 3工程投标文件 171
2.1 4开标 172
2.1 5评标 172
2.1 6中标 175
3．建设工程合同管理 175
3.1 建设工程合同的签订 176
3.2 建设工程合同的谈判 183
3.3 建设工程合同的评审 184
3.4 工程合同的签订程序 185
3.5 工程合同的使用管理 185
4．“三通一平”工程 185
4.1 通路——施工道路工程 186
4.2 通电——临电工程 186
4.3 通水——给、排水工程 187
4.4 场地平整工程 188
4.5 “三通一平”工程的范围 188
4.6 “三通一平”工程费用控制 188
5．设计技术交底 189
（七）建设工程设计施工许可申办 190
1．建设工程选址意见书申办 190
2．建设工程规划用地许可证申办 191
3．建设工程用地批准书申办 192
3.1 申办条件 192
3.2 准书核发 192
3.3 申办建设用地预登记 192
3.4 建设用地批准书有效期 193
4．建设工程规划设计方案报审 193
4.1 填报设计方案申请表 193
4.2 设计方案初审 194
4.3 方案并联审批 194
4.4 核发审核意见书 195
4.5 申领方案批复 195
5．抗震设计审核 195
5.1 超限高层 195
5.2 抗震审核程序 195
5.3 施工图审查的抗震要求 196
6．扩初设计报批和评审 196
6.1 审批项目范围 197
6.2 上海的分级送审制度 197
6.3 初步设计送审所需资料 197
6.4 扩初审批流程 198
7．施工图审查 199
7.1 审图主管单位 199
7.2 审图主办单位 199
7.3 审图工作管理 200
7.4 抽取选定施工图审图公司的程序 200
7.5 报审时应提供的资料 201
7.6 审查文件的主要内容 201
7.7 审图收费 202
8．建设工程规划许可证申办 203
9．建设工程施工许可证申办 205
9.1 施工许可证申领程序 205
9.2 申办施工许可证应提供的文件资料 205
9.3 工程开工期限 206
9.4 工程施工中止 207
9.5 中止施工工程复工申请 207
10．建设工程安全质量报监 207
10.1 建设工程安质报监的文件资料 207
10.2 建设工程安质报监的程序 208
11．建设工程其他相关专业管理许可申办 208
11.1 环境质量评价 208
11.2 卫生防疫报申 210
11.3 绿化工程许可申办 211
11.4 民防设施许可申办 214
11.5 工程消防审核 218
11.6 建设项目防雷工程审核 223
11.7 建筑垃圾和工程渣土处置证申办 224
11.8 建设工程竣工验收 224
11.9 竣工验收备案 226
11.1 0住宅交付使用许可证的办理 227
（八）建设项目功能配套管理 229
1．功能配套管理的概念 229
2．功能配套管理的内容 229
2.1 供水配套咨询申办的程序及资料 229
2.2 供电配套申办的程序及记录 233
2.3 燃气配套申办的程序及资料 237
2.4 通信配套申办的程序及资料 239
2.5 排水配套的申办的程序及资料 242
2.6 有线电视配套申办的程序及资料 245
2.7 安全技术防范配套申办的程序及资料 247
3．住宅功能配套工程的施工协调管理 248
3.1 住宅功能配套的特点 248
3.2 功能管线施工的一般原则 249
3.3 功能管线施工的一般顺序 249
3.4 平行和交叉管线的施工处理 249
3.5 综合管线施工管理要求 249
（九）建设工程项目管理 250
1．建设工程项目管理的概念 250
2．建设单位项目管理的组织形式 251
2.1 建设工程代建制 251
2.2 建设工程监理 256
2.3 委托建设工程投资监理 265
2.4 施工组织设计管理 268
3．建设工程质量管理 268
3.1 质量管理的概念 268
3.2 施工质量管理的任务 269
3.3 质量管理的方法 269
3.4 施工质量管理各阶段的重点 273
4．建设工程的进度管理 280
4.1 进度管理的概念 280
4.2 进度管理的任务 280
4.3 进度管理的内容 281
4.4 进度管理的基础 281
4.5 进度管理的方法 284
4.6 建设工程进度的调整 287
5．建设工程投资管理（投资目标管理） 290
5.1 建设项目投资 290
5.2 投资管理的概念和内容 290
6．建设工程安全施工管理 299
6.1 安全施工管理的主要内容 300
6.2 安全施工管理职责 300
7．文明施工管理 301
（十）房地产权证申办和产权移交管理 301
1．房地产权属管理的概念 301
2．房地产权证申办的内容 302
2.1 初始登记 302
2.2 转移登记 304
2.3 变更登记 304
2.4 房地产的其他登记 305
2.5 房地产权证的办理和管理 305
3．产权移交 306
3.1 产权移交的概念 306
3.2 产权移交管理 306
（十一）大型居住社区的物业管理 309
1．物业管理的基本概念 309
1.1 物业 309
1.2 物业管理 309
1.3 物业管理经营人 309
2．物业管理的内容 310
2.1 房产管理 310
2.2 房产维修管理 310
2.3 房屋设备管理 311
2.4 房屋租售管理 311
2.5 安全和环境管理 311
3．前期物业管理 311
3.1 前期物业管理公司的选择 312
3.2 前期物业管理的责任关系 312
3.3 前期物业管理的内容 313
4．物业管理的早期介入 315
4.1 物业管理早期介入的概念 315
4.2 物业管理早期介入的工作内容 316
5．物业管理与社区管理的关系 318
6．物业管理与业主委员会的关系 318
（十二）大型居住社区开发建设档案管理 319
1．档案资料的收集和整理 319
1.1 建设项目竣工档案的概念 319
1.2 建设档案收集与整理的要求 320
2．建设档案的分类和组成 320
2.1 工程准备阶段文件材料（前期文件） 320
2.2 工程设计文件材料 321
2.3 监理文件材料 321
2.4 施工文件材料 322
2.5 竣工图和竣工验收文件 326
3．建设档案的编制装订 327
3.1 建设档案编制的总体要求 327
3.2 建设档案案卷一般编制方法 328
3.3 建设档案案卷装订方法 330
3.4 建设档案编制说明及目录索引（即“00”卷）编制方法 330
3.5 电子档案的编制要求 331
3.6 建设项目（工程）竣工图编制 331
4．建设档案验收与报送 336
4.1 建设档案验收程序 336
4.2 建设项目（工程）竣工档案报送工作流程 336
5．建设档案的归档保存 338
三、大型居住社区建设管理体系简介 344
1．大型居住社区建设管理职能分配表 344
2．大型居住社区建设管理体系手册 346
2.1 建设管理体系 346
2.2 建设管理职责 347
2.3 资源管理 350
2.4 项目实施管理 351
2.5 检查、审核、分析和改进 357
3．建设管理体系辅助性文件 360
3.1 建设管理体系程序文件 360
3.2 建设过程控制管理规定 387
3.3 建设管理体系其他辅助性文件 419
四、附录：建设导则 420
（一）上海市保障性住房建设导则（试行） 420
（二）上海市大型居住社区规划设计导则（试行） 449
（三）上海市保障性住房设计导则（经济适用房篇） 470
（四）上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇） 507
（五）上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地内市政公建配套） 534
（六）上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地外围市政配套） 571
（七）上海市新建住宅环境绿化建设导则（2005年修订版） 619
（八）上海市保障性住房环境绿化设计导则、上海市保障性住房基地内结构绿化设计导则 649