第一章 物业公司预算控制 1
第一节 支出预算的编制 2
一、支出预算编制的程序和步骤 2
二、物业项目各项费用的预算模板 3
三、各管理处管理成本汇总 16
第二节 建立预算控制体系 27
一、建立预算执行责任制度 27
二、建立监督检查制度 29
三、建立预算执行情况内部报告制度 30
四、建立预算执行情况预警机制 30
五、建立预算执行结果质询制度 30
六、建立预算执行情况分析制度 30
第三节 预算费用控制的具体措施 31
一、提高部门、管理处人员的成本控制意识 31
二、适时调整和补充专业财务人员 31
三、加强基础管理工作减少不必要的支出 31
四、严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本 31
第四节 预算精细化管理工具 32
一、物业公司全面预算管理办法 32
二、管理处财务预算管理监控办法 34
三、物业公司年度经营支出预算明细表 37
四、管理费用预算表 41
五、财务预算外支出申请表 42
第二章 物业公司人力资源成本控制 43
第一节 优化组织架构 44
一、职能部门的合理设置 44
二、5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制 45
三、5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制 46
四、10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制 46
五、15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制 47
六、25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制 48
第二节 物业公司人力资源成本的预算 48
一、人力资源成本的构成 48
二、人力资源成本预算的编制流程 51
三、人力资源成本预算的执行与控制 51
四、人力资源成本预算的考核与激励 52
第三节 招聘成本的降低 52
一、制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训 53
二、选择科学的招聘方法 53
三、招聘应选择合适的招聘渠道 53
四、招聘信息发布要讲技巧 56
五、招聘评估要及时 56
六、实施招聘工作团队负责制 56
第四节 员工培训成本降低 57
一、员工培训成本的构成 57
二、进行科学合理的培训需求分析 58
三、针对不同群体实施菜单式培训 59
四、做好培训的转化工作 59
五、合理设计培训协议防止员工流失 60
六、培养内部兼职培训师 61
第五节 留住人才以降低员工流失成本 63
一、人员流失成本的表现 64
二、物业公司人才流失的原因 65
三、人才流失的防范对策 66
第六节 人力资源成本控制精细化管理工具 68
一、物业公司人力资源管理程序 68
二、人力资源管理年度费用预算表 72
三、人力资源管理费用预算执行表 74
四、人力资源成本分析表 75
五、年度招聘计划及费用预算表 75
六、部门招聘成本预算表 76
七、招聘成本登记表 77
八、招聘工作成本分析表 77
九、培训费用预算明细表 79
十、各培训课程费用明细表 79
十一、加班费明细表 80
十二、员工离职成本核算表 80
十三、员工异动分析表 83
第三章 物业公司采购与仓储成本控制 84
第一节 物业公司物品采购管理 85
一、采购物资分类 85
二、采购方式 85
三、采购协议和合同管理 86
四、建立供应商档案 86
第二节 物品仓储管理 86
一、库存物品的限额标准 86
二、物品的验收 87
三、物品的入仓程序 88
四、仓库物品的存放管理 89
五、仓库物品的清点 90
六、仓库物品资料保管 91
第三节 物业公司采购与仓储精细化管理工具 91
一、物业公司物资采购管理程序 91
二、仓库管理制度 93
三、库房管理规定 97
四、月物资采购计划表 98
五、入库登记表 99
六、仓库存货记录卡 99
七、临时借用工具登记表 99
八、员工领用工具记录表 100
九、公用工具借用登记表 100
十、物品领料单 100
十一、供应商评审表 101
十二、合格供应商一览表 101
十三、合格物品供应商名录 102
十四、采购物资验证单 102
十五、物资领（借）用单 102
十六、物资申购单 103
十七、合同处理会签表 103
第四章 物业公司设备维护成本控制 104
第一节 物业管理设备维护服务 105
一、设备维护服务对象的构成 105
二、设备维护服务形式的构成 105
三、设备维护服务成本的构成 105
第二节 设备维护服务成本控制的方法 106
一、控制能源成本的方法 106
二、控制维修成本的方法 106
三、控制设备维护人工成本的方法 107
第三节 加强设备的维护保养 108
一、熟悉设备的运行情况 108
二、建立设备管理体系 109
三、处理好应急维修与计划维修的关系 109
四、制订设备维护计划 110
五、设备维护保养计划的实施 114
六、应急维修的管理 115
第四节 设备维护保养精细化管理工具 117
一、公共设施日常维修计划方案 117
二、公共设施定期维护计划及实施方案 118
三、房屋配套设施定期维修保养计划 121
四、房屋配套设施日常保养计划 122
五、物业公司公共设备（设施）维护保养考核办法 124
六、工程部劳动工具管理规程 128
七、报修服务管理规程 129
八、设备保养计划表 131
九、Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录 131
十、Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录 132
十一、Ⅲ级设备保养、检查记录 132
十二、设备（机具）外委维修申请表 133
十三、设备维修记录 133
十四、维修值班记录表 134
十五、报修单 134
十六、工程维修工具清单 135
十七、大型公用工具保养记录表 135
第五章 物业公司管理标准化 136
第一节 管理标准化与成本控制之间的关系 137
一、管理标准化直接影响时间成本减少 137
二、管理标准化间接影响人工成本降低 137
三、管理标准化对材料费用的影响 138
四、管理标准化对管理费用的影响 138
第二节 物业管理标准化要领 138
一、物业公司标准体系的组成 138
二、物业公司标准化的对象 139
三、实施标准化运作的关键环节 140
四、物业管理标准化实施策略 140
第三节 物业公司基础管理标准 141
一、安全管理类基础管理标准 142
二、环境管理类基础管理标准 148
三、设备管理类基础管理标准 157
四、客户服务类基础管理标准 165
第六章 物业公司节能降耗 171
第一节 物业公司节能降耗概述 172
一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性 172
二、常见的节能降耗措施 173
第二节 实施节能降耗管理和服务措施 175
一、建立健全能源管理机构 175
二、实行节能降耗目标管理 176
三、组织节能降耗培训 177
四、积极参与工程的前期规划设计 178
五、制订并实施节能降耗计划和方案 178
六、加大资金投入和加强技术力量 178
七、推广节能技术和产品 178
八、采取有效的设备保养和使用措施 178
九、严格高效的管理制度 180
十、从员工节能抓起 181
十一、做好宣传教育以提高业主节能意识 181
第三节 物业公司节能降耗精细化管理工具 182
一、物业项目节能降耗管理规定 182
二、物业公司开源节流方案 184
三、物业管理处节能工作计划方案 185
四、公共用水、用电统计表 189
第七章 物业公司非核心业务外包 190
第一节 为什么要引进业务外包 191
一、什么是业务外包 191
二、专业化服务的趋势 191
三、物业管理业务外包的优势 191
第二节 业务外包控制关键 193
一、合理确定外包业务范围 193
二、充分做好外包服务准备工作 193
三、慎重选择承包服务商 194
四、完善外包管理制度 194
五、把好合同的草拟与签订关 194
六、加强外包业务的日常管控 195
七、注重与承包商的双赢关系 195
第三节 承包商的评定与选择 196
一、确定评定标准 196
二、寻找潜在的承包商 196
三、对承包商进行调查 196
四、公正、客观地比较承包商 197
五、确定合格承包商 197
第四节 与承包商签订合同 197
一、外包合同的形式 197
二、外包合同谈判 197
三、外包合同的起草与审核 199
四、外包合同的签订 200
第五节 非核心业务外包质量控制 200
一、确立质量目标 200
二、制订质量标准 200
三、加强双方沟通 200
四、开展质量检查 205
五、处理质量问题 206
第六节 物业公司外包服务精细化管理工具 206
一、物业服务外包控制程序 206
二、保洁外包作业指导书 209
三、保洁外包人员现场服务质量监控操作规范 210
四、绿化外包服务质量评审细则 212
五、电梯维保外包质量监督办法 214
六、设施设备运作与维护外包服务合同 215
七、公共机电设备维修保养外包合同 222
八、消防设备维护保养外包合同 224
九、电梯日常维护保养外包合同 226
十、小区弱电系统维护保养外包合同 230
十一、中央空调设施维保外包合同 232
十、××小区绿化养护外包合同 233
十三、××大厦保洁外包合同 236
十四、保安服务外包合同 243
十五、外包商调查报告 245
十六、承包商初审记录 245
十七、承包商评审报告 246
十八、合格承包商名单 246
十九、外包项目服务问题改善通知书 246
二十、服务质量评定和费用计算 247