总报告：住房保障模式改革研究 1
导言：研究的目的与研究路线 1
（一）进行“住房保障模式改革研究”的目的 1
（二）进行“住房保障模式改革研究”的研究路线 2
一、对住房保障及其改革的基本认识 4
（一）住房保障的本质 4
（二）住房保障的基本内涵 11
（三）因“地”制宜，彻底改革现行住房保障体系 15
二、当前的住房政策及其改革完善 23
（一）当前我国住房政策的基本架构 23
（二）住房事业发展取得的成就及存在的问题 27
（三）前述住房问题长期存在的主要原因 31
（四）住房政策方面存在的问题 37
（五）未来住房政策的改进方向和要点 39
三、当前的住房保障政策及其改革完善 45
（一）当前我国住房保障政策的基本架构 45
（二）当前我国住房保障政策实施的效果及存在的问题 47
（三）我国住房保障政策实施效果不理想的原因 51
（四）我国住房保障政策顶层设计存在设计“缺陷”的原因 56
（五）未来我国住房保障政策的改进方向与改革要点 59
四、改善我国城镇土地利用状况 62
（一）政府土地所有权的绝对化严重影响了城镇土地利用的效果 62
（二）相对弱化政府土地所有权是改善城镇土地利用效果的关键 63
（三）相对弱化政府土地所有权的改革，目前尚不宜全面推开 67
（四）现阶段相对弱化政府土地所有权，改善城镇土地利用效果的基本设计 69
结语 住房保障的“位置” 73
专题报告一：我国住房事业发展的简要回顾及基本启示 74
一、计划经济体制下的住房事业发展时期（1949-1978） 74
二、市场取向下的住房事业发展时期（1978-2013） 77
（一）市场取向住房事业的初生萌芽阶段（1978—1989） 77
（二）市场取向住房事业的成长发育阶段（1990—1998） 81
（三）市场取向住房事业的成熟完善阶段（1999—2013） 84
三、回顾我国住房事业发展带来的基本启示 88
专题报告二：学习先进国家和地区住房（保障）政策经验 95
一、美国的住房（保障）政策 97
（一）美国住房（保障）政策的基本情况 98
（二）美国住房（保障）政策的“闪光”之处 100
二、德国的住房（保障）政策 102
（一）德国住房（保障）政策的基本情况 102
（二）德国住房（保障）制度的“闪光”之处 105
三、日本的住房（保障）政策 107
（一）日本住房保障政策的基本情况 108
（二）日本住房保障政策的“闪光”之处 110
四、新加坡的住房（保障）政策 111
（一）新加坡住房（保障）政策的基本情况 111
（二）新加坡住房（保障）政策的“闪光”之处 113
五、香港的住房（保障）政策 116
（一）香港住房（保障）政策的基本情况 116
（二）香港住房（保障）政策的“闪光”之处 118
专题报告三：合理房价水平判断 122
一、围绕“房价收入比”指标合理区间的分析与讨论 123
（一）围绕“房价收入比”指标合理区间产生的种种困惑 123
（二）“房价收入比”指标合理区间困惑产生的原因 125
二、围绕“房价收入比”指标主要参数选取的分析与讨论 127
（一）围绕“房价收入比”指标主要参数选取产生的种种困惑 127
（二）“房价收入比”指标主要参数选取困惑产生的原因 130
三、“住房可支付性指数”和“租售比”指标也有与“房价收入比”类似的问题 132
四、围绕“合理房价水平判断”的再思考 134
（一）对“合理房价水平”的再认识 134
（二）对“房地产宏观调控”的再定位 135
参考文献 139