0 导论 3
0.1 问题提出 3
0.2 文献综述 5
0.2.1 国内研究 5
0.2.2 国外研究 8
0.2.3 内外评述：对研究范式的反思 10
0.3 研究视角 12
0.3.1 研究的视角 12
0.3.2 分析单元 13
0.3.3 问题的具体界定 15
0.4 研究方法 16
0.5 结构框架 18
0.5.1 结构安排 18
0.5.2 技术图 20
0.6 概念使用 21
0.6.1 集体行动 21
0.6.2 业主自治 22
1 城市住宅区业主自治理论基础 22
1.1 引言 27
1.2 分析对象本质 28
1.2.1 新时期的治理方略——权力的隐蔽与柔性治理 28
1.2.2 我国业主自治演进的实证分析——经验考察抑或历史检验 37
1.3 分析工具选择 47
1.3.1 基本假设 47
1.3.2 基础理论 49
1.3.3 历史脉络 50
1.4 小结 61
2 城市住宅区业主自治运行的实效 61
2.1 引言 63
2.2 业主自治运行的实证调查 64
2.2.1 实证调查的内容 64
2.2.2 实证调查的实施 65
2.3 业主权利实现现状 66
2.3.1 现行制度的实证分析 67
2.3.2 分析结论的推进与拓展 70
2.4 业主大会与业主委员运行现状 74
2.4.1 实证调查结果描述性统计分析 74
2.4.2 分析结论的推进与拓展 79
2.5 小结 86
3 城市住宅区业主自治运行的机制：从房地产分利集团角度分析 86
3.1 引言 87
3.2 房地产分利集团垄断小区 89
3.3 房地产分利集团影响立法 93
3.3.1 分利集团游说立法 93
3.3.2 实证分析：对《物业管理条例》解读 96
3.3.3 进一步分析：法律市场巩固立法 100
3.4 房地产分利集团消弱司法 103
3.5 小结 109
4 城市住宅区业主自治运行的机制：从个体参与角度分析 109
4.1 引言 110
4.2 业主为什么不参与？——贪婪激励对参与的消减 111
4.3 部分参与是否可行？——门槛对参与的抑制 122
4.4 小结 133
5 城市住宅区业主自治运行的机制：从自治组织角度分析 133
5.1 引言 135
5.2 基本规则解析：多数决VS效率 138
5.3 进一步拓展：包容性VS深思性 144
5.4 小结 149
6 城市住宅区业主自治运行的机制：从执行组织角度分析 149
6.1 引言 150
6.2 基本规则解析：理想人VS理性人 151
6.2.1 运作机制 151
6.2.2 监管机制 157
6.3 进一步拓展：业委会异化 165
6.4 小结 169
7 城市住宅区业主自治的展望：自治框架搭建 169
7.1 引言 171
7.2 立法机关的制度选择：结构与运行 174
7.2.1 权利配置模式的优化——业主权利倾斜性配置 174
7.2.2 结构模式的优化——认可性守法模式 178
7.3 行政机关的制度选择：治理与辅助 182
7.3.1 内部权力资源的配置 182
7.3.2 外部互动网络的构建 187
7.4 自治组织的制度选择：系统与层次 196
7.4.1 运行模式优化——畏惧性守法模式 196
7.4.2 业委会规则：激励与约束 208
7.5 小结 219
8 结语：现实、构想与展望 222
8.1 本书研究发现 222
8.2 本书策略建议 224
8.3 未来研究方向 228
附件1994年以来有关业主自治的各地法规、规章以及规范性文件 230
参考文献 249
致谢 279