一、对房地产及其价格和价值的基本认识 1
1.什么是房地产？ 1
2.房地产按用途和开发程度如何分类？ 2
3.房地产有哪些特性？ 4
4.什么是建筑物？ 13
5.构成建筑的基本要素有哪些？ 13
6.建筑物如何分类？ 15
7.建筑物价格是如何构成的？ 16
8.什么是土地？ 18
9.土地有哪些特性？ 18
10.什么是地价？ 21
11.地价是如何形成的？ 21
12.基准地价、标定地价和房屋重置价格的含义及其作用是什么？ 22
13.总价格、单位价格和楼面地价的含义及其相互关系是什么？ 24
14.楼面地价有什么特殊作用？ 25
15.什么是房地产价格？ 25
16.房地产价格有什么特征？ 26
17.房地产价格和一般物品价格的异同之处有哪些？ 27
18.怎样认识影响房地产价格的因素？ 27
19.影响房地产价格的自身因素有哪些？ 30
20.人口因素对房地产价格有何影响？ 31
21.经济因素是如何影响房地产价格的？ 32
22.影响房地产价格的社会因素有哪些？ 34
23.影响房地产价格的行政因素有哪些？ 35
24.土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么？ 36
25.实际价格和名义价格的含义及其相互关系是什么？ 37
26.现房价格和期房价格的含义及其相互关系是什么？ 38
27.正常成交价格与非正常成交价格如何区分？ 39
28.使用价值、交换价值的含义及其相互关系是什么？ 39
29.市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的含义及异同是什么？ 40
30.租赁价值和租赁权价值的含义及其区别是什么？ 43
31.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的含义及其关系是什么？ 44
32.如何对房地产进行描述？ 45
33.如何对房地产的基本状况进行描述？ 45
34.如何对土地实物状况进行描述？ 47
35.如何对建筑物实物状况进行描述？ 48
36.如何对土地权益状况进行描述？ 50
37.如何对建筑物权益状况进行描述？ 52
38.如何对房地产区位中的位置状况进行描述？ 53
39.如何对房地产区位中的交通状况进行描述？ 54
40.如何对房地产区位中的外部配套设施状况进行描述？ 54
41.如何对房地产区位中的周围环境状况进行描述？ 55
42.什么是容积率？ 55
43.什么是三通一平？ 56
44.什么是五通一平？ 56
45.什么是七通一平？ 56
二、对房地产估价的基本认识 57
46.什么是专业房地产估价？ 57
47.房地产为什么需要专业估价？ 57
48.专业房地产估价相对于非专业房地产估价有哪些特点？ 58
49.估价和评估的异同是什么？ 59
50.为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？ 61
51.为什么说房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证？ 61
52.为什么说房地产估价既是科学又是艺术？ 62
53.如何理解房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价？ 63
54.如何正确认识房地产估价中的误差？ 65
55.在受理估价委托时应与委托人沟通哪些事项？ 66
56.估价当事人有哪些？ 67
57.估价的目的有哪些？ 68
58.什么是价值时点？ 69
59.估价对象有哪些？ 70
60.什么是价值类型？ 70
61.什么是估价假设和限制条件？ 71
62.估价假设和限制条件有何作用？ 71
63.估价假设和限制条件包括哪些内容？ 72
64.房地产估价的原则有哪些？ 73
65.房地产估价的程序是什么？ 75
66.房地产估价程序有何作用？ 86
67.房地产估价的依据有哪些？ 86
68.搜集估价所需资料的渠道主要有哪些？ 87
69.为什么要对估价对象和可比实例进行实地查勘？实地查勘的主要内容有哪些？ 88
70.实地查勘的主要内容有哪些？ 88
71.如何做好实地查勘记录？ 88
72.估价报告通常由哪几大部分组成？ 89
73.致估价委托人函应包含哪些内容？ 89
74.估价报告中为何应有注册房地产估价师声明？ 89
75.估价结果报告应包含哪些内容？ 90
76.估价技术报告应包含哪些内容？ 91
77.估价报告附件应包含哪些内容？ 93
78.为什么要对估价报告进行内部审核？ 94
79.如何对估价报告进行内部审核？ 94
80.应归档的估价资料有哪些？ 95
81.房地产抵押对房地产估价的需要表现在哪些方面？ 95
82.房地产税收对房地产估价的需要表现在哪些方面？ 96
83.房地产保险对房地产估价的需要表现在哪些方面？ 97
84.房地产估价如何应用于房地产征收和征用中？ 98
85.房地产估价如何应用于房地产分家析产中？ 99
86.房地产估价应用于房地产损害赔偿的哪些情形？ 99
三、房地产估价方法 101
87.房地产估价有哪些基本方法？ 101
88.什么是比较法？ 101
89.什么是类似房地产？ 102
90.哪些房地产比较法估价？ 102
91.比较法估价应具备哪些条件？ 103
92.比较法估价的操作步骤是什么？ 104
93.搜集交易实例的途径有哪些？ 105
94.搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 107
95.选取的可比实例应当符合哪些要求？ 108
96.为什么要建立比较基础？建立比较基础包括哪些方面？ 110
97.为什么要进行交易情况修正？如何进行交易情况修正？ 114
98.现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些？ 115
99.什么是市场状况调整？如何进行市场状况调整？ 116
100.什么是房地产状况调整？它包括哪些方面？ 118
101.比较法中进行房地产状况调整的步骤是什么？ 120
102.比较法中进行房地产状况调整的方法是什么？ 121
103.比较法的直接比较修正和调整的公式是什么？ 123
104.什么是成本法？ 124
105.哪些房地产适用成本法估价？ 124
106.成本法估价应具备的条件是什么？ 125
107.成本法的基本公式是什么？ 127
108.成本法估价的操作步骤是什么？ 129
109.成本法估价中的房地产价格是如何构成的？ 129
110.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之间有何异同？ 137
111.什么是重新购建价格？ 137
112.求取房地、土地、建筑物的重新购建价格的思路分别是什么？ 138
113.什么是估价上的建筑物折旧？它分为哪三大类？ 139
114.物质折旧、功能折旧、外部折旧的含义及其之间的异同点是什么？ 140
115.求取建筑物折旧的方法主要有哪几种？ 141
116.建筑物的年龄、寿命和剩余寿命的含义及其相互关系是什么？ 142
117.建筑物的残值及残值率的含义是什么？他们与建筑结构有何关系？ 143
118.什么是直线法？其计算建筑物折旧及建筑物现值的公式是怎样的？ 144
119.收益法的概念是什么？ 145
120.哪些房地产适用收益法估价？ 145
121.收益法估价需要具备的哪些条件？ 146
122.收益法估价的操作步骤是什么？ 146
123.收益法的基本公式是什么？ 147
124.净收益按一定比例递增时的收益法公式是什么？ 147
125.净收益按一定数额递增时的收益法公式是什么？ 148
126.有效毛收入和运营费用按不同比率变化的收益法公式是什么？ 149
127.什么是收益期限？如何确定收益期限？ 150
128.什么是净收益？ 152
129.潜在毛收入、有效毛收入的含义及区别是什么？ 152
130.什么是运营费用？ 153
131.出租型的房地产净收益如何求取？ 153
132.商服经营型房地产净收益如何求取？ 154
133.什么是报酬率？求取报酬率的方法有哪几种？ 154
134.什么是求取报酬率的累加法？如何用这种方法求取报酬率？ 155
135.报酬率和资本化率的含义及其异同是什么？ 156
136.综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者之间的含义及相互关系如何？ 156
137.什么是假设开发法？ 157
138.哪些房地产适用假设开发法估价？ 158
139.假设开发法估价需要具备哪些条件？ 158
140.假设开发法估价的操作步骤是什么？ 159
141.动态分析法和静态分析法有哪些主要区别？各有何优缺点？在实际估价中应如何选择？ 160
142.假设开发法的估价前提有哪些？在实际估价中应如何选择估价前提？ 161
143.在建工程续建成房屋的假设开发法估价公式是怎样的？ 162
144.在实际估价中应如何确定未来开发完成后的房地产状况？ 162
145.在运用假设开发法估价时，为何不能采用成本法求取开发完成后的价值？ 163
146.如何预测开发完成后的价值？ 164
147.如何预测后续开发经营期？ 165
148.在实际运用假设开发法估价时，应如何确定扣除项目？ 165
149.什么是长期趋势法？ 166
150.哪些房地产适用于长期趋势法估价？ 166
151.长期趋势法估价需要具备哪些条件？ 166
152.长期趋势法的操作步骤是什么？ 167
153.主要有哪几种长期趋势法？ 167
154.长期趋势法有哪些作用？ 170
155.什么是路线价法？ 170
156.路线价法的适用范围是什么？ 170
157.路线价法与比较法有何异同？ 171
158.路线价法估价需要具备哪些条件？ 172
159.路线价法估价的操作步骤是什么？ 172
160.如何划分路线价区段？ 172
161.如何设定标准临街深度？ 173
162.什么是临街深度价格修正率？有哪三种临街深度价格修正率？它们之间的关系如何？ 173
163.什么是四三二一法则？ 174
164.一面临街矩形的土地价值如何计算？ 175
165.前后两面临街矩形土地价值如何计算？ 175
166.补地价的含义是什么？ 176
167.需要补地价的情形主要有哪些？土地使用者因改变土地用途、容积率等城市规划限制情形下的补地价如何计算？ 176
168.在估价中对估价方法的选择有何要求？ 177
169.如何检查估价方法测算结果的正确性？ 178
四、土地估价方法 179
170.什么是土地估价？ 179
171.在进行土地估价时，估价人员应注意哪些要求？ 179
172.土地估价应遵循哪些原则？ 180
173.土地估价的程序是什么？ 181
174.土地估价的基本方法有哪些？ 184
175.什么是市场比较法？ 185
176.市场比较法的应用范围是什么？ 186
177.市场比较法的基本公式是什么？ 186
178.利用市场比较法评估土地价格时其具体步骤如何操作？ 187
179.市场比较法中如何进行区域因素和个别因素修正？ 192
180.什么是收益还原法？ 194
181.收益还原法的原理是什么？ 195
182.收益还原法的应用范围是什么？ 195
183.收益还原法的公式有哪些？ 196
184.利用收益还原法评估土地时其具体步骤如何操作？ 197
185.什么是剩余法？ 202
186.剩余法的原理是什么？ 203
187.剩余法的应用范围是什么？ 204
188.剩余法的基本公式有哪些？ 204
189.利用剩余法评估土地时其具体步骤如何操作？ 205
190.什么是成本逼近法？ 209
191.成本逼近法的原理是什么？ 210
192.成本逼近法的应用范围是什么？ 210
193.成本逼近法的基本公式是什么？ 210
194.利用成本逼近法评估土地时具体步骤如何操作？ 211
195.什么是基准地价系数修正法？ 216
196.基准地价系数修正法的原理是什么？ 217
197.基准地价系数修正法的应用范围是什么？ 217
198.基准地价系数修正法的基本公式是什么？ 217
199.利用基准地价系数修正法评估宗地时其具体步骤如何操作？ 218
200.什么是宗地地价？ 218
201.宗地地价评估有哪些方法？ 219
五、房地产估价的职业道德 220
202.房地产估价的职业道德有什么重要性？ 220
203.房地产估价职业道德的主要内容有哪些？ 220
六、国外房地产评估制度 223
204.美国的房地产评估制度大致情况怎样？ 223
205.英国的房地产评估制度大致情况怎样？ 228
206.日本的房地产评估制度大致情况怎样？ 233