导论 1
第一节 房地产：相关概念与特征 1
一、房地产及其相关概念 1
二、房地产的法律特征 2
第二节 房地产立法：回顾与分析 3
一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系 3
二、房地产与不动产法：关于房地产法体系重构的设想 5
三、房地产法体系 7
第三节 房地产法学习指引 9
一、房地产法学研究对象 9
二、房地产法学的主要内容：本书的基本结构 10
三、房地产法学习指南 11
第一编 建设用地使用权制度 13
第一章 我国建设用地制度 15
第一节 我国土地分类及其归属利用制度 15
一、土地分类及其意义 15
二、我国土地归属和利用制度 17
三、可流转的国家土地使用权制度的创立 17
第二节 建设用地及其供应：农村土地征收制度 19
一、城市建设用地及其来源 19
二、农村土地征收及其存在的问题 20
三、城乡建设用地的统一问题 22
四、城市土地储备制度 24
第三节 土地权属及其争议解决 25
一、土地权属确定 25
二、土地权属争议的解决 26
第二章 建设用地使用权的出让取得 29
第一节 建设用地使用权出让规则 29
一、建设用地使用权出让行为 29
二、建设用地使用权出让法律关系的主体与客体 31
三、建设用地使用权出让合同 33
四、建设用地使用权设定登记 34
五、土地使用条件条款及其违反后果 35
第二节 建设用地使用权出让的方式 36
一、现行法对建设用地使用权出让方式的管制 36
二、协议出让方式 37
三、招标出让方式 38
四、拍卖出让方式 38
五、挂牌出让方式 39
第三节 建设用地使用权存续期限及其终止 40
一、出让建设用地使用权的期限 40
二、国有建设用地使用权期满终止和续展 41
第三章 建设用地使用权的其他取得方式 43
第一节 划拨建设用地使用权及其流转 43
一、现行法对划拨建设用地使用权的规范 43
二、划拨建设用地使用权流转问题 45
三、划拨建设用地使用权转轨方式和程序 46
四、划拨建设用地使用权流转的其他方式 48
五、企业破产和债务纠纷执行引起的划拨建设用地使用权流转 50
第二节 国有土地租赁 51
一、国有土地租赁方式及其确立 51
二、国有土地租赁类型及其租金 52
三、国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得 52
四、租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题 53
第三节 间接取得建设用地使用权 54
一、建设用地使用权的转让 54
二、建设用地使用权出租 55
第二编 房地产开发 57
第四章 房地产开发基础 59
第一节 房地产开发概述 59
一、建设和建设项目 59
二、私房建筑应注意的法律问题 60
三、房地产开发 60
第二节 房地产开发企业运作 61
一、房地产开发企业 61
二、房地产开发类型及运作 63
第三节 房地产项目经营和项目公司资本运作 66
一、房地产开发项目实施的基本程序 66
二、项目融资 67
三、项目转让 68
四、项目公司收购 69
五、BOT融资 69
第五章 房地产开发中的行政监管 71
第一节 房地产开发行业管制概述 71
一、房地产开发管制的理由 71
二、房地产开发监管的框架 72
第二节 土地利用监管制度 72
一、建设用地规划和管理：现行法规概览 72
二、土地用途管制及其实施 73
三、建设用地监管 74
第三节 城市建设用地规划管理 75
一、城市建设用地规划管理的依据和内容 75
二、核发选址意见书 76
三、建设用地规划许可证 77
四、建设用地使用监督管理 78
五、违反《城乡规划法》的法律责任 79
第四节 房地产开发行为监管 79
一、城乡建设主管部门对工程的监督 79
二、建设部门对房地产开发的监管 81
三、竣工验收 82
第六章 建设工程施工合同及纠纷处理 84
第一节 建设工程施工合同的订立：建筑工程发包与承包 84
一、建设工程施工合同概述 84
二、建设工程发包与承包概述 85
三、建设工程招投标制度 86
四、分包 87
五、转包 89
第二节 建设工程施工合同纠纷 89
一、建筑施工企业资质 89
二、施工合同的无效和解除 90
三、工程造价和工程款 91
四、工程款优先受偿权和垫资款 92
第七章 房屋建筑质量管理 95
第一节 现代建筑质量控制体系 95
一、参与企业资质控制 95
二、房地产开发过程中对建筑质量的监管 96
三、房屋竣工验收制度 97
第二节 工程监理制度 97
一、工程建设监理制度的建立 97
二、建设工程监理的特点 97
三、建设工程监理单位的任务和权利 98
四、建设工程监理的范围 99
五、建设工程监理责任 99
第三节 建筑工程质量责任 100
一、建筑工程质量的责任人 100
二、房屋质量的责任期限 102
三、质量保修期责任的承担 104
第四节 建筑工程质量纠纷 105
一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷 105
二、开发商与购买人之间的质量纠纷 105
第八章 房屋征收和补偿 108
第一节 国有土地上房屋征收制度的基本框架 108
一、从房屋拆迁到房屋征收的制度演变 108
二、国有土地上房屋征收基本定位 111
三、国有土地上房屋征收决定 112
四、房屋征收补偿 114
第二节 国有土地上房屋征收实施和纠纷处理 116
一、房屋征收实施 116
二、房屋征收纠纷解决 118
三、征收监督 120
四、征收中的法律责任 121
第三编 房地产交易 123
第九章 商品房买卖基础 125
第一节 商品房买卖概述 125
一、商品房买卖 125
二、商品房买卖的条件及其行政监管 126
三、商品房买卖的一般流程 127
第二节 期房买卖：商品房预售 129
一、商品房预售及其特点 129
二、商品房预售许可制度 130
三、商品房预售款的监管 132
四、预售合同的备案 133
五、买受人对预售合同权利的处分 135
第三节 从大产权证到小产权证：商品房产权变动登记 137
一、大产权证登记的意义 137
二、大产权证分割和小产权证取得 138
三、小产权证与建设用地使用权的关系 138
第十章 商品房买卖合同 140
第一节 购房过程中的预约合同 140
一、房屋买卖中的预约合同 140
二、认购书的内容 141
三、认购书的违约责任 142
第二节 商品房买卖合同条款 143
一、商品房买卖合同条款概述 143
二、商品房买卖合同条款纠纷的解决 145
第三节 售楼广告与宣传资料的效力 146
一、广告法律效力的一般规则 146
二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 147
三、样板房、楼盘模型的效力 148
第十一章 个人住房按揭贷款 149
第一节 个人住房买卖中的按揭制度 149
一、个人住房抵押贷款——现房按揭 149
二、现房按揭操作 150
第二节 我国的期房按揭 152
一、我国的期房按揭制度 152
二、我国期房抵押现实操作 155
第三节 期房抵押中的风险及其控制问题 157
一、期房抵押的融资功能 157
二、银行在按揭中面临的风险 158
三、消费者在期房按揭中的风险 159
四、开发商在按揭中的法律风险 160
五、我国房地产交易市场风险的调控 160
六、个人住房抵押贷款保险和担保 161
第四节 房屋买卖贷款纠纷及其解决 162
一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 162
二、借款人违约纠纷处理 163
第十二章 商品房买卖合同履行 166
第一节 房屋的交付及其法律后果 166
一、房屋交付概述 166
二、房屋交付纠纷及其解决 168
第二节 商品房面积确定和纠纷处理 169
一、房屋建筑面积的计算与测算 169
二、面积差异纠纷的解决规则 170
三、产权证书附图之效力 171
第三节 商品房买卖合同履行中的特殊问题 171
一、一房多卖 171
二、商品房买卖中的惩罚性赔偿规则 172
三、消费者保护法的适用问题 173
第四节 与商品房交易有关的保险 174
一、财产损失保险 174
二、还款保证保险 175
三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议 175
第十三章 房屋租赁 177
第一节 房屋租赁概述 177
一、房屋租赁的法律特征 177
二、房屋出租：可租赁房屋要件 178
三、房屋出租：租赁合同要件 180
四、房屋租赁类型 180
五、房屋租赁管理 182
第二节 房屋租赁中主要法律问题 184
一、房屋租赁合同登记之效力 184
二、租赁房屋的现状维护 184
三、租赁房屋转让的法律规则 186
四、房屋转租的法律规则 188
五、房屋租赁关系的终止 190
第十四章 房地产抵押 192
第一节 房地产抵押概述 192
一、房地产开发与交易中的抵押 192
二、可抵押房地产之范围 193
三、房地产抵押权之设定 194
第二节 建设用地使用权抵押和在建工程抵押 195
一、建设用地使用权抵押 195
二、在建建筑物抵押 196
第三节 房地产抵押中相关权利冲突 198
一、重复抵押及其纠纷解决 198
二、房地产抵押权与租赁权之关系 199
三、房地产抵押权与建设工程价款优先权 200
四、房屋抵押权与公权力冲突问题 200
第十五章 房地产经纪与估价 203
第一节 房地产经纪 203
一、经纪行为的法律含义 203
二、经纪行业监管 203
三、典型经纪行为——居间行为的法律分析 206
四、商品房包销 207
第二节 房地产估价 210
一、我国房地产估价制度概述 210
二、房地产估价的法律责任 213
第十六章 房地产市场监管和税收 215
第一节 房地产交易和房地产市场 215
一、房地产交易和房地产市场概述 215
二、政府在房地产市场中的角色 217
第二节 房地产市场管理框架 218
一、房地产市场管理概述 218
二、房地产价格管理 220
三、房地产市场管理体制和手段 221
第三节 房地产交易中的税收 223
一、房地产税和房地产费 223
二、我国目前房地产交易的税费种类 224
第四编 居住物业管理 227
第十七章 区分所有制度 229
第一节 我国的区分所有制度：居住区区分所有 229
一、区分所有的基本理论 229
二、我国的区分所有制度 231
三、我国区分所有的基本样态：居住区区分所有 233
第二节 业主自治管理的法律基础：区分所有基本原理 234
一、区分所有之专有权 234
二、区分所有之共有权 237
第三节 业主共有权、管理权的基础：共有部分 239
一、业主自治管理的形成 239
二、共有部分的范围 241
三、共有与公共所有的界线 243
第十八章 物业管理的法律基础：业主自治 246
第一节 业主自治——物业管理概述 246
一、物业管理的本质：业主的权利和义务 246
二、物业管理的内容 247
三、物业管理模式 247
第二节 业主自治的法律构架 248
一、业主 248
二、业主团体 250
三、业主大会 252
四、业主委员会 255
第三节 业主自治的最高管理规范：管理规约 256
一、管理规约概述 256
二、管理规约的性质 257
三、管理规约的制订、修改及生效 257
四、管理规约的内容 258
五、操作中的相关法律问题 258
第四节 业主自治与政府公共管理之协调 260
一、物业管理与社区管理 260
二、政府在物业管理中的职责 263
第十九章 委托物业服务及其行业监管 267
第一节 物业服务行业及其管理 267
一、委托物业服务和物业服务主体 267
二、物业服务企业监管 268
三、物业服务企业收费及监管 271
第二节 物业服务关系 273
一、物业服务关系概述 273
二、物业服务关系的建立和终止 274
三、物业服务关系中的行政协助和监管 277
第三节 物业服务关系的内容 278
一、物业服务企业的基本义务 278
二、物业服务企业的附加义务 280
附录 本书引用重要法律文件 283