第一章 导论 1
第一节 论题提出及研究意义 1
1.1.1论题的起源 1
1.1.2论题的实际意义 2
1.1.3论题研究的理论价值 4
第二节 核心问题与主要创新 4
1.2.1本书研究的核心问题 4
1.2.2本书预备实现的创新 5
第三节 本书的研究思路、框架和方法 6
第二章 文献综述 8
第一节 资产组合理论的发展 8
2.1.1资产组合的一般理论 8
2.1.2房地产投资组合理论 9
第二节 对资产组合理论假设条件的质疑与放松 13
第三节 房地产投资的组合范式研究 15
2.3.1两种范式的比较 15
2.3.2房地产投资组合区域划分体系的不断改进 17
第四节 房地产投资组合效果的评价 20
第五节 房地产投资的数据问题 21
第六节 文献评述 22
第三章 房地产区域投资组合理论 24
第一节 理论基础 24
3.1.1现代投资组合理论 24
3.1.2现代投资组合理论在区域房地产领域应用困难分析 29
第二节 房地产区域投资组合的内涵与外延 31
3.2.1房地产区域投资组合的内涵 31
3.2.2房地产区域投资组合的外延 33
3.2.3区域房地产的联系与风险 37
第三节 房地产区域投资组合理论的假设条件 38
第四节 房地产区域投资组合理论 39
3.4.1房地产区域投资组合理论的核心内容 39
3.4.2房地产区域投资组合理论的构成要素 44
第五节 房地产区域投资组合理论与现代投资组合理论的比较 48
第四章 房地产区域投资组合的前提条件 50
第一节 区域间房地产收益的非系统风险分析 50
4.1.1区域间房地产收益的非系统风险 50
4.1.2区域间房地产收益的非系统风险因素分析 51
第二节 区域间房地产收益的系统风险分析 57
4.2.1系统风险的含义 57
4.2.2区域间房地产收益的系统风险 57
4.2.3区域间房地产收益的系统风险因素分析 58
第三节 各类别房地产的区域相关性研究 65
4.3.1区域房地产相关性的基础分析 65
4.3.2区域房地产之间的相关性分析 67
第五章 房地产区域投资组合中区域的确定 70
第一节 房地产投资的区域分析 70
5.1.1房地产投资区域的初选 70
5.1.2房地产与区域的联系 72
第二节 区域的初步确定——聚类方法的应用 75
5.2.1聚类方法简介 76
5.2.2应用聚类方法实现区域的划分 77
5.2.3聚类方法的价值与不足 81
第三节 区域确定方法的改进——Bootstrap方法的应用 82
5.3.1 Bootstrap方法介绍 82
5.3.2 Bootstrap方法在房地产区域投资组合上的应用 84
第六章 区域性房地产收益 90
第一节 区域性房地产收益概述 90
6.1.1区域房地产收益研究的意义 90
6.1.2区域房地产收益的含义 91
6.1.3区域房地产收益指标的形式 92
第二节 区域房地产收益指标的构建方法 96
6.2.1通过评估数据构建区域房地产收益指标 96
6.2.2根据交易数据构建的房地产投资收益指标 97
第三节 区域房地产收益统计特征分析 99
6.3.1正态分布分析 99
6.3.2相关性分析 101
6.3.3有效性分析 103
第四节 中国35个主要城市房地产年收益构建举例 105
第七章 房地产区域投资组合模型 109
第一节 房地产投资组合模型的回顾与评价 109
7.1.1房地产收益为正态分布时的模型 109
7.1.2区域房地产收益呈偏态分布时的模型 113
7.1.3关于现有模型的评述 114
第二节 建立房地产区域投资组合模型 116
7.2.1模型的前提与假设 116
7.2.2房地产区域投资组合的理论模型 117
第八章 房地产区域投资组合的效果分析 127
第一节 组合效果的判别准则 127
8.1.1各种判别准则概述 127
8.1.2各种判别准则的评价 128
第二节 房地产区域投资组合中的有效边界 130
8.2.1有效边界对房地产区域投资组合效果的评价 130
8.2.2国外学者在有效边界研究中存在的不足 132
8.2.3不允许卖空，但允许无风险借贷时的有效边界 134
8.2.4不允许卖空，亦不允许无风险借贷时的有效边界 137
8.2.5有效边界的图形绘制 139
第三节 组合效果的判别准则拓展 140
8.3.1对夏普指数、特雷诺指数和詹森α的初步改进 140
8.3.2基于有效边界交叉情形下的评价指标与方法 141
第九章 区域组合理论的实证检验 144
第一节 进行房地产区域投资组合的背景与目标 144
9.1.1区域投资组合的背景 144
9.1.2房地产区域组合理论实证检验的目标 147
第二节 数据收集与整理 148
9.2.1数据收集情况概述 148
9.2.2数据的处理 148
9.2.3数据的检验 149
9.2.4各城市的相关关系 151
第三节 区域分组 152
9.3.1根据房地产收益进行的聚类 152
9.3.2根据经济基础进行的聚类 155
第四节 风险分散效果评价 156
9.4.1 35个城市分为19类的情况 156
9.4.2按照经济基础与按照房地产收益分类组合效果的比较 157
9.4.3不同经济基础的比较 159
第十章 研究的结论与展望 161
第一节 本研究的主要结论 161
第二节 未来的研究展望 163
参考文献 164
附录A Bootstrap单纯抽样与混合抽样的程序源码 176
后记 179