第1章 导论 1
1.1 房地产开发的含义与特点 1
1.1.1 房地产的含义 1
1.1.2 房地产开发的特点 2
1.1.3 房地产开发分类 4
1.1.4 房地产开发对城市建设的作用 5
1.2 房地产开发的程序 6
1.2.1 可行性研究阶段 7
1.2.2 开发项目的前期工作阶段 8
1.2.3 开发项目建设实施阶段 10
1.2.4 房屋营销和服务阶段 11
1.3 房地产开发模式 12
1.3.1 多元化开发模式 12
1.3.2 专业化开发模式 13
1.3.3 网络经济环境下的房地产开发 14
1.4 房地产开发企业及其制度 14
1.4.1 房地产业的含义 15
1.4.2 房地产业的行业性质 15
1.4.3 房地产业的特性 16
1.4.4 房地产开发企业的特征和分类 16
1.4.5 房地产开发企业的设立 19
1.4.6 房地产开发企业的资质 19
1.4.7 房地产开发企业的组织机构 21
1.5 房地产开发的参与者 23
1.6 房地产业与国民经济的关系 26
1.6.1 房地产业在国民经济中的地位 26
1.6.2 房地产业与国民经济关系的一般规律 28
1.6.3 房地产业的可持续发展 29
本章小结 31
复习思考题 31
第2章 房地产开发项目可行性研究 33
2.1 房地产开发项目可行性研究的内容、步骤和作用 33
2.1.1 房地产开发项目可行性研究作用 33
2.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 34
2.1.3 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 35
2.1.4 房地产开发项目可行性研究的工作程序 36
2.2 房地产市场调研 37
2.2.1 房地产市场概述和房地产市场的分类 37
2.2.2 房地产市场供需关系 41
2.2.3 房地产市场调研的目的 46
2.2.4 房地产市场调研的程序 46
2.2.5 房地产市场调研的内容 48
2.2.6 房地产市场调研的方法 50
2.3 房地产开发项目的费用测算 51
2.3.1 房地产开发项目费用测算的种类 51
2.3.2 房地产开发项目费用测算的作用 52
2.3.3 房地产开发项目总投资构成 53
2.3.4 房地产开发项目投资估算的方法 54
2.4 房地产开发项目的财务评价 59
2.4.1 房地产开发项目的财务评价指标 59
2.4.2 财务评价基本报表 64
2.5 房地产开发投资的风险分析 68
2.5.1 主要风险因素 68
2.5.2 风险分析的方法 69
2.5.3 房地产开发投资的风险防范 73
2.6 房地产开发的宏观调控 74
2.6.1 宏观调控的必要性 74
2.6.2 房地产市场调控的主要内容 74
2.6.3 房地产市场调控的手段 75
2.6.4 美国政府对城市地产的干预、管理的方法 77
案例一 慈溪慈百路地块单身公寓市场调查研究 78
案例二 杭州市某综合开发项目市场调研 82
本章小结 85
复习思考题 85
第3章 房地产开发用地的取得 88
3.1 房地产开发用地的类型 88
3.1.1 按照土地区位划分 88
3.1.2 按照土地利用的性质和功能划分 89
3.1.3 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分 91
3.2 房地产开发用地的选择 92
3.2.1 房地产开发用地的来源 92
3.2.2 房地产开发用地的选择 93
3.2.3 房地产开发项目选址原则 95
3.3 房地产开发用地的取得方式 96
3.3.1 土地使用权出让 96
3.3.2 土地使用权出让合同 99
3.3.3 土地使用权转让 101
3.3.4 关于土地使用权出让和转让的几个问题 102
3.3.5 房地产开发可接受地价的测算 103
3.4 我国现行土地制度 105
3.4.1 我国土地所有制度 105
3.4.2 我国土地使用制度 106
3.4.3 城市房屋拆迁 110
3.4.4 开发建设中的农地征用 118
3.5 中国香港、台湾地区及国外土地制度 119
3.5.1 中国香港特别行政区现行土地制度 119
3.5.2 中国台湾地区现行土地制度 120
3.5.3 国外现行土地制度 120
案例一 慈溪某地块的地价测算 121
案例二 国有土地公开出让文件及地价测算 123
本章小结 132
复习思考题 132
第4章 房地产开发项目的策划与规划设计 134
4.1 房地产项目策划概述 134
4.1.1 房地产项目策划的概念 134
4.1.2 房地产项目策划的含义 135
4.1.3 房地产项目策划的特征 135
4.1.4 房地产项目策划与可行性研究、决策的区别 136
4.1.5 房地产项目策划的分类 136
4.1.6 房地产项目策划的重要性 136
4.2 已有明确项目的全过程策划 137
4.2.1 项目投资策划 137
4.2.2 项目规划设计策划 145
4.2.3 项目建设过程策划 147
4.2.4 项目营销策划 148
4.2.5 项目后期策划 152
4.3 房地产项目策划的生命力——创新 153
4.3.1 动态策划理念的引进 153
4.3.2 开发理念的创新 154
4.3.3 规划理念的创新 154
4.4 房地产开发项目的规划设计 154
4.4.1 城市规划的层次体系 154
4.4.2 居住区详细规划的内容 156
4.4.3 开发区工程勘察与设计 161
4.5 开发项目规划设计的组织与控制 164
4.5.1 规划设计的过程 164
4.5.2 规划设计的组织与委托 165
4.5.3 规划设计审核 166
4.6 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析 167
4.6.1 方案的经济因素分析 167
4.6.2 住宅开发区规划方案的综合经济因素分析 172
4.7 开发项目规划设计方案的评价 175
4.7.1 开发项目规划设计方案评价的特点 175
4.7.2 开发项目规划设计方案评价的指标体系 177
4.7.3 开发项目规划设计方案评价方法 179
案例一 国信家园策划方案 180
案例二 杭州某项目规划设计案例 182
本章小结 185
复习思考题 186
第5章 房地产开发项目的融资 188
5.1 房地产开发资金筹集的基本概念 188
5.1.1 房地产开发资金总额的构成 188
5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式 190
5.1.3 长期资金筹集与短期资金筹集 190
5.1.4 直接筹集资金与间接筹集资金 191
5.1.5 资金成本与资本结构 191
5.1.6 财务风险与财务杠杆 192
5.1.7 房地产开发资金筹集的目的 192
5.1.8 资金筹集的原则 193
5.2 房地产开发资金的筹集方式 194
5.2.1 向银行借款 194
5.2.2 发行债券 200
5.2.3 发行股票 202
5.2.4 自有资金筹集 205
5.2.5 吸收外商投资 207
5.2.6 项目BOT 208
5.3 房地产开发资金筹集规划 214
5.3.1 房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容 214
5.3.2 房地产开发资金筹集结构分析 215
5.3.3 房地产开发资金筹集的成本分析 216
案例 杭州某房地产开发公司项目融资 218
本章小结 224
复习思考题 224
第6章 房地产开发前期管理 226
6.1 开发建设项目行政许可管理 226
6.1.1 我国投资体制改革 226
6.1.2 开发建设项目行政许可管理内容及程序 227
6.2 房地产开发企业项目前期管理 230
6.2.1 房地产开发项目前期工作管理 230
6.2.2 房地产开发企业项目组织设计 233
案例 杭州某房地产开发企业部门工作手册 238
附1 前期工作细则 242
本章小结 245
复习思考题 245
第7章 房地产市场营销 246
7.1 房地产市场营销基本理论 247
7.1.1 房地产市场营销概述 247
7.1.2 房地产市场营销的基本理论 247
7.1.3 房地产市场营销的新形势 249
7.2 房地产市场营销策略 254
7.2.1 房地产产品策略 254
7.2.2 房地产价格策略 255
7.2.3 房地产营销渠道分析 257
7.3 房地产市场营销策划 259
7.3.1 房地产市场营销策划的含义及特点 259
7.3.2 房地产市场营销策划的程序 261
7.4 房地产收益的获取方式 262
7.5 房地产促销 265
7.5.1 促销广告的策划 265
7.5.2 人员主动推销 269
7.6 房地产客户关系管理 271
7.6.1 房地产客户关系管理的概念 271
7.6.2 房地产客户关系管理的必要性和作用 271
7.6.3 房地产客户关系管理的实施步骤 272
7.6.4 客户关系管理应用系统的基本架构 273
案例一 房地产市场营销策划案例分析——雅戈尔“西溪晴雪”营销策划案例 275
案例二 国信花园营销策划 278
附录 商品房买卖合同（GF—2000—0171） 280
本章小结 286
复习思考题 286
第8章 房地产开发项目的建设管理 288
8.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 288
8.1.1 房地产开发项目工程建设的组织方式 288
8.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 289
8.1.3 房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理 291
8.1.4 房地产项目的控制对象和控制依据 294
8.2 房地产开发项目工程建设进度控制 296
8.2.1 进度控制的概念 296
8.2.2 进度控制的计划系统及表示方法 297
8.2.3 施工阶段进度控制的主要工作内容 307
8.3 房地产开发项目工程建设投资控制 309
8.3.1 项目投资失控的原因 309
8.3.2 工程建设投资控制的方法与步骤 310
8.3.3 工程价款的结算 315
8.3.4 工程变更的控制 317
8.3.5 索赔 319
8.4 房地产项目质量控制 322
8.4.1 房地产项目质量 322
8.4.2 房地产项目质量控制 324
8.4.3 项目设计质量控制的过程与任务 326
8.4.4 项目施工质量控制的过程与任务 329
8.4.5 项目验收和移交 333
本章小结 335
复习思考题 336
参考文献 337