第一篇 房地产企业税收筹划实战报告 3
第一章 房地产企业税收筹划案例解析 3
案例一“土地先投资后转让”的税收筹划 3
案例二 盘活“烂尾楼”的税收筹划策略 4
一、基本案情 4
二、分析点评 5
三、政策依据 7
案例三 售后回租的税收筹划 7
一、售后回租的税务处理 7
二、售后回租的税收筹划 8
案例四 企业租赁与承包经营的税收筹划方案 9
一、项目概况及其财税分析 9
二、最优纳税方案设计 9
三、纳税方案的操作说明与基本评价 10
案例五 转让在建项目的税收筹划方案 11
一、背景情况 11
二、税收筹划方案 11
案例六 房产税的筹划空间：转租、转出和代销 13
一、改出租为转租 13
二、转出减值房产 14
三、房产出租改代销 15
案例七 房地产出租与联营投资方式的税收筹划 16
一、采取出租方式应承担的税负 16
二、采取联营方式应承担的税负 16
三、寻求税负均衡点 17
案例八 房产销售与股权转让的筹划方案对比 17
案例九 土地增值税与房地产销售价格税收筹划 19
案例十 不同类型房产项目的税收筹划模式 22
一、精装公寓税收筹划建议 22
二、办公用房税收筹划建议 23
三、商业用房筹划建议 25
四、停车场的税收筹划 28
第二章 房地产企业综合税收筹划方案 29
方案一 北京恒隆置业公司税收筹划方案 29
一、恒隆置业开发项目概况及财税分析 29
二、“铜锣湾”财税问题分析与筹划方案 30
三、企业所得税及土地增值税清算筹划方案 37
四、隆盛及物业公司的财税筹划方案 42
方案二 欣源房地产项目转让税收筹划方案 46
一、欣源——逸美合作开发概况及约束条件 46
二、欣源——逸美目前面临的财税疑难问题 47
三、欣源——逸美公司合作开发税收筹划方案 47
四、对其他筹划事宜的思考 52
方案三 天源置地集团税收筹划方案 58
一、天源置地集团基本情况分析 58
二、天源集团财务战略构想与筹划 58
三、天源集团财税难题解决方案 66
四、天源集团税务风险因素分析与防范策略 67
第二篇 房地产企业涉税指南 75
第三章 房地产企业财税分析 75
第一节 房地产开发经营的特点 75
一、房地产企业的类型与主要业务 75
二、房地产开发的流程 76
第二节 房地产企业的财税特征 77
一、房地产企业的财务特征分析 77
二、房地产企业涉税分析 78
第四章 营业税政策解析与涉税处理 81
第一节 营业税的基本规定 81
一、营业税的特点 81
二、营业税的纳税人 82
三、房地产业营业税的应税范围 83
四、营业税的计税依据与税款计算 84
五、营业税的纳税义务时间 88
六、营业税的纳税地点 89
第二节 营业税的特殊税务处理 91
一、价外费用的税务处理 91
二、代收费用的税务处理 91
三、代扣代缴的税务处理 92
四、“设备甲供”的税务处理 93
五、建筑装饰的税务处理 93
六、转让在建项目的税务处理 94
第五章 个人所得税政策解析与涉税处理 95
第一节个人所得税的基本规定 95
一、个人所得税的纳税人 95
二、个人所得税的纳税范围与所得形式 97
第二节 个人所得税的计算与涉税处理 100
一、个人所得税应纳税所得额的基本内容 100
二、个人所得税应纳税所得额的减免项目 104
三、个人所得税的税率 106
四、工资、薪金所得应纳税额的计算 108
五、个人股票期权应纳税额的计算 110
第六章 增值税政策解析与涉税处理 114
第一节 增值税的基本规定 114
一、增值税的征税范围 114
二、建筑业、房地产业的相关规定 115
三、增值税纳税人的相关政策 117
四、增值税的税率 119
第二节 增值税的涉税处理 121
一、销项税额的涉税处理 121
二、进项税额的涉税处理 123
第三节 增值税的税务管理 125
一、增值税的纳税义务发生时间 125
二、增值税的纳税期限 126
三、增值税的纳税地点 127
第七章 企业所得税政策解析与涉税处理 128
第一节 企业所得税的基本规定 128
一、企业所得税的纳税人 128
二、企业所得税的征税对象 130
三、企业所得税的税率 131
第二节 收入的确认原则与涉税处理 132
一、计税收入的税务处理 132
二、不征税收入的税务处理 133
第三节 成本费用的扣除政策与涉税处理 136
一、成本对象的确定原则 136
二、开发成本的构成 137
三、开发成本的核算方法与技巧 138
四、计税成本与成本费用的扣除 141
第四节 资产的涉税处理 141
一、存货的涉税处理 141
二、固定资产的涉税处理 142
三、无形资产的涉税处理 146
四、投资资产的涉税处理 147
第五节 企业重组的税务处理 149
一、企业重组的分类与一般涉税处理 149
二、企业重组的特殊性税务处理 151
第六节 房地产企业所得税的特殊处理 156
一、公共配套设施的规定 156
二、视同销售的规定 156
三、利息支出的规定 157
四、预提费用的扣除 158
五、预缴土地增值税的扣除 159
第八章 土地增值税政策解析与涉税处理 160
第一节 土地增值税的基本规定 160
一、土地增值税的征收目的 160
二、土地增值税的纳税人与征税范围 161
三、土地增值税的税率 165
第二节 土地增值税应税收入和扣除项目的确定 166
一、土地增值税应税收入的确定 166
二、土地增值税扣除项目的确定 167
第三节 土地增值税应纳税额的计算 171
一、土地增值税增值额的确定 171
二、土地增值税应纳税额的计算方法 171
第四节 土地增值税的优惠政策 174
一、普通标准住宅的税收优惠 174
二、国家征用、收回房地产的税收优惠 176
三、个人转让房地产的税收优惠 177
四、企业兼并、投资联营的税收优惠 178
五、合作建房的税收优惠 179
第五节 土地增值税的征收管理 180
一、土地增值税的征管要求 180
二、土地增值税的纳税地点 180
三、土地增值税的纳税申报时间 181
四、房地产开发企业土地增值税的清算 182
第六节 土地增值税的会计处理与纳税申报 187
一、土地增值税纳税申报表 187
二、房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报 192
三、非房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报 194
第九章 房产税政策解析与涉税处理 196
第一节 房产税的基本规定 196
一、房产税的纳税人与征税范围 196
二、房产税的计税依据 198
三、房产税的税率与应纳税额的计算 200
第二节 房产税的优惠政策与税收征管 201
一、房产税的优惠政策 201
二、房产税的征收管理 203
第三节 房产税的会计处理与纳税申报 204
一、房产税的会计处理 204
二、房产税的纳税申报 204
第十章 契税政策解析与涉税处理 207
第一节 契税的征税对象与纳税人 207
一、契税的概念 207
二、契税的特点 207
三、契税的作用 208
四、契税的征税对象 208
五、契税的纳税人 209
第二节 契税的计算 210
一、契税的税率 210
二、契税应纳税额的计算 210
第三节 契税的优惠政策 212
一、一般税收优惠 212
二、特殊优惠规定 213
三、契税的征收管理 216
第十一章 城镇土地使用税政策解析与涉税处理 219
第一节 城镇土地使用税概述 219
一、城镇土地使用税的概念 219
二、城镇土地使用税的纳税人 219
第二节 征税范围、计税依据及税率 220
一、城镇土地使用税的征税范围 220
二、城镇土地使用税的计税依据 220
三、城镇土地使用税的税率 221
第三节 应纳税额与税收优惠 222
一、城镇土地使用税应纳税额的计算 222
二、城镇土地使用税税收优惠 223
第四节 城镇土地使用税征收管理 226
一、城镇土地使用税的纳税期限 226
二、城镇土地使用税的纳税时间 226
三、城镇土地使用税的纳税地点和征收机构 227
四、城镇土地使用税的纳税申报 227
第十二章 耕地占用税政策解析与涉税处理 229
第一节 耕地占用税概述 229
一、耕地占用税的概念 229
二、耕地占用税的特点 229
第二节 纳税人、征税范围与应纳税额 230
一、耕地占用税的纳税人 230
二、耕地占用税的征税范围 230
三、耕地占用税应纳税额的计算 231
第四节 税收优惠与征收管理 232
一、免征耕地占用税 232
二、减征耕地占用税 232
三、耕地占用税的征收管理 233
四、耕地占用税的纳税申报 233
第十三章 印花税政策解析与涉税处理 235
第一节 印花税概述 235
一、印花税的概念 235
二、印花税的特点 235
三、开征印花税的意义 236
第二节 印花税纳税人及税目税率 236
一、印花税的纳税人 236
二、印花税的税目与税率 237
第三节 印花税应纳税额的计算 242
一、印花税计税依据的一般规定 242
二、印花税计税依据的特殊规定 243
三、印花税应纳税额的计算 245
第四节 印花税的税收优惠与征收管理 247
一、印花税的税收优惠 247
二、印花税的征收管理 250
第十四章 城建税与教育费附加政策解析与涉税处理 255
第一节 城市维护建设税 255
一、城建税概述 255
二、城建税的纳税义务人 255
三、城建税的税率 256
四、城建税的计税依据 256
五、城建税应纳税额的计算 257
六、城建税的税收优惠 257
七、城建税的征收管理与纳税申报 257
第二节 教育费附加 258
一、教育费附加概述 258
二、教育费附加的征收范围及计征依据 258
三、教育费附加的计征比率 259
四、教育费附加的计算 259
五、教育费附加的减免规定 259
第三节 城建税与教育费附加的会计处理和申报 259
一、城建税、教育费附加的会计处理 259
二、城建税、教育费附加的申报 260
附录 263
附录1房地产业重要税收政策 263
关于企业处置资产所得税处理问题的通知 263
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 264
关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知 272
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 277
北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 279
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 286
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 296
国家税务总局关于关于土地增值税清算有关问题的通知 302
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 304
附录2房地产开发流程八步曲与相关税费一览表 307
附录3房地产企业36项税务风险 313