最高人民法院二审案例 3
一、商品房预售合同纠纷 3
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审001商品房预售合同效力的认定——上海城南房地产公司与上海中皇置业投资公司购房合同纠纷上诉案 3
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审002预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担——武汉民生咏辉房地产有限公司与中国工商银行武汉市分行硚口区支行、武汉浩钿实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案 9
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审003对以行政划拨用地进入市场的行为效力的认定——南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案 13
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审004未取得土地使用权证、商品房预售许可证所签预售商品房合同无效——海南厚南旅业有限公司与海南顺兴房地产开发公司、海南深发房地产开发公司、海南凯鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 17
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审005商品房预售合同中免责事由的认定及处理——广东省中振投资有限公司与武汉泰合房地产开发有限公司、中国银行湖北宝丰支行预售商品房纠纷上诉案 23
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审006房屋转预售合同纠纷的处理原则——中国机械设备海南股份有限公司与海南恒建房地产开发有限公司、海南省国际信托投资公司房屋转预售合同纠纷上诉案 28
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审007预售房屋合同效力的认定与处理——兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案 33
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审008预售期房设定抵押合同的效力认定——上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷上诉案 38
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审009如何认定按揭合同的效力——广东省中振投资有限公司与中国银行湖北宝丰支行楼花按揭纠纷上诉案 46
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审010如何正确界定当事人违约责任的范围——天津泰丰工业园（集团）有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案 50
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审011如何区分房屋建设工程承包合同与商品房预售合同——贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业（集团）公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人商品房预售、拆迁安置上诉案 57
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审012合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效——新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司购房合同纠纷上诉案 66
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审013处理海南积压闲置用地权益纠纷如何适用规范性文件——海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷上诉案 72
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审014正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质——中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案 78
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审015民事欺诈行为构成要件的认定及优势证据原则在民事审判实践中的具体运用——福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 93
二、商品房销售合同纠纷 113
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审001房屋转让合同解除条件的认定与处理——香港辉景集团有限公司与海南珠江建设股份有限公司房屋转让合同纠纷上诉案 113
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审002联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下与他人签订的购房合同效力的认定——吉林省对外贸易开发公司诉中国工商银行长…春市分行房产基建公司、中国工商银行吉林省分行拖欠购房款纠纷上诉案 119
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审003出租、出售尚未取得产权证的商品房合同效力认定问题——甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案 124
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审004关于合同性质及违约责任的认定——中土工程（香港）有限公司与中诚集团有限公司、钟华、广州鹏城房产有限公司及香港基冠有限公司、海南琼山钟诚房地产开发公司房屋买卖纠纷上诉案 130
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审005“信誉保险”实质是信誉担保——中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司与李会同、徐新等120名购房户、新疆天海物业有限公司、新疆天海实业开发总公司房地产开发公司等还本售房合同纠纷上诉案 144
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审006如何对合同效力及合同是否生效进行综合评判——严新昌与通辽市科尔沁区国有资产经营管理公司、通辽市科尔沁区人民政府买卖合同纠纷上诉案 155
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审007开发合同与购房合同应否并案审理以及购房合同效力、责任的认定——中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案 161
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审008债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房产转让合同无效纠纷上诉案 170
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审009守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限——中国农业银行重庆市分行与重庆雨田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案 181
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审010房屋买卖合同解除后，如何确定出卖方对房屋添附的补偿——长沙物资股份有限公司与湖南省万国医疗器械保健品博览会交易中心有限公司、原审被告长沙市物资集团公司房屋买卖合同纠纷案 202
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审011已经人民法院判决生效认定的事实，当事人再行提起诉讼，人民法院依法予以驳回——内蒙古业成房地产开发有限责任公司与内蒙古三A家具有限公司《商品楼买卖合同》纠纷上诉案 213
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审012税收征管法律、行政法规与民事合同效力——上海众昌置业发展有限公司与上海盛天房地产咨询有限公司、上海联鑫房产咨询有限公司商品房包销合同纠纷上诉案 221
案例编号：商品房销售合同纠纷——二审013关于合同被认定无效后的损失承担问题——济南森安房地产开发有限公司诉山东省无线电管理办公室商品房买卖合同纠纷上诉案 230
三、房屋确权纠纷 240
案例编号：房屋确权纠纷——二审001因历史遗留问题产生的房地产权属纠纷是否属人民法院主管——西安市大兴善寺与西安歌舞剧院、西安儿童艺术剧院确认房地产产权纠纷上诉案 240
案例编号：房屋确权纠纷——二审002以进入破产程序的债务人作为被告的房地产纠纷案件应如何处理——潍坊市坊子区人民法院山东坊子酒厂破产还债清算组与潍坊市商业银行房地产过户纠纷上诉案 2
案例编号：房屋确权纠纷——二审003“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案 254
四、房屋租赁合同纠纷 260
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审001租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权——善岛建设（天津）有限公司与天津一商集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 260
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审002欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除——重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 270
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审003房屋预租合同的效力和合同解除后果——北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案 286
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审004房屋租赁合同效力的认定及处理——上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷上诉案 295
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审005合同履行抗辩权的行使以及有效房屋租赁合同处于违法履行状态期间房屋租金标准的确认——苏州市郊区供销集团公司与苏州市宇航开发经营公司、苏州市供销合作总社、苏州万通房产开发有限公司、中国航天科技集团公司第五研究院、苏州市宇航商厦房屋租赁合同纠纷上诉案 301
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审006以划拨方式取得用于市政公用设施的土地使用权转让、出租行为效力的认定与处理——昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷上诉案 318
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审007房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题——中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆医疗器械公司房屋租赁合同纠纷上诉案 327
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审008村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效——西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案 339
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审009当事人以在建房屋作为租赁标的物签订《租赁合同》受国家法律保护——西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 347
案例编号：房屋租赁合同纠纷——二审010租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效——湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 360
五、承租人优先购买权纠纷 376
案例编号：承租人优先购买权纠纷——二审001承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案 376
案例编号：承租人优先购买权纠纷——二审002租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼——重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案 384
最高人民法院指导性案例 393
一、商品房预售合同纠纷 393
案例编号：商品房预售合同纠纷——指导001房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案 393
二、商品房销售合同纠纷 396
案例编号：商品房销售合同纠纷——指导001具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同——某房地产公司与江某商品房销售合同纠纷上诉案 396
三、房屋租赁合同纠纷 401
案例编号：房屋租赁合同纠纷——指导001出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任——甲公司与个体工商户乙房屋租赁合同纠纷上诉案 401
案例编号：房屋租赁合同纠纷——指导002投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力——解放军某部队与张某房屋租赁合同纠纷上诉案 405
案例编号：房屋租赁合同纠纷——指导003商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，不予支持 410
四、承租人优先购买权纠纷 414
案例编号：承租人优先购买权纠纷——指导001当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权——李某与高某优先购买权纠纷上诉案 414
五、房屋确权纠纷 418
案例编号：房屋确权纠纷——指导001不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明——郑某与吴某房屋确权纠纷上诉案 418
附录一 高法公报案例 425
一、商品房预售合同纠纷 425
案例编号：商品房预售合同纠纷——高法公报001公司分支机构尚未实际经工商部门注销完毕，是否影响公司行使其分支机构所享有的民事权利，承担其分支机构所负有的民事义务——泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案 425
案例编号：商品房预售合同纠纷——高法公报002当事人能否以其不是适格被告为由提出管辖权异议以及当事人是否属于适格被告应当如何确定——鸿润锦源（厦门）房地产开发有限公司与彭雄浑、鸿润集团房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案 433
案例编号：商品房预售合同纠纷——高法公报003对于已经发生法律效力的判决如何予以撤销以及该已经发生法律效力的判决产生何种拘束力——徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司、第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷案 435
案例编号：商品房预售合同纠纷——高法公报004对于业主在《业主入住验收单》上明确提出的书面异议可否推定业主提出异议的主张成立以及交付房屋不符合商品房预售合同的约定时，责任如何承担？——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案 443
二、商品房销售合同纠纷 448
案例编号：商品房销售合同纠纷——高法公报001在房屋出卖人收取了买受人支付的大部分款项后，能否以房屋的工程价款优先受偿为由拒绝向买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案 448
三、房屋租赁合同纠纷 453
案例编号：房屋租赁合同纠纷——高法公报001合同的无效以及无效后责任如何承担——海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 453
案例编号：房屋租赁合同纠纷——高法公报002因当事人一方违约行为侵害对方人身财产权益的，对方可提出违约之诉或侵权之诉——新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案 459
四、房屋确权纠纷 468
案例编号：房屋确权纠纷——高法公报001合同被确认无效后的责任承担——陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案 468
案例编号：房屋确权纠纷——高法公报002民事活动遵循诚实信用原则以及无主财产的认定与处理——胡德开等人申请确认房屋所有权案 472
附录二 司法审判政策 477
一、司法解释理解与适用 477
1.最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问 477
2.最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问 484
3.房屋承租人的优先购买权——《合同法》第230条规定的解释与适用&徐力 489
4.《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的解读&韩玫 499
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用&韩延斌 505
6.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读&韩延斌 517
二、审判政策 523
1.安徽省：加强和规范房地产案件鉴定工作为整顿市场经济秩序提供有力司法保障 523
2.安徽省高级人民法院关于规范全省房地产案件鉴定工作的若干意见（试行） 532
3.最高人民法院《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》 536
4.最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》 537
5.北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要 540
6.关于发布《因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见会议纪要》的情况说明&张柳青 邹治 542
三、审判疑难问题探讨 546
1.关于房地产审判中鉴定应注意问题的探讨 546
2.关于审理房地产案件当中遇到的有关权利冲突问题的解决——土地使用权、在建房屋、建成房屋各抵押权冲突以及各抵押权与房屋购买人权益冲突如何解决的理论与实务研讨&辽宁省高级人民法院民一庭 553
3.国有土地使用权出让、转让纠纷中的法律对策及其展望&韩延斌 563
4.房屋承租人优先购买权若干实务问题研究&王忠 569
5.审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题&广东省高级人民法院民一庭 581
6.对按揭贷款法律关系的几点思考&辛正郁 589
7.试论在农村集体建设用地上所建房屋买卖合同的效力及处理&周 波 范晓静 599
8.关于房地产交易中优先购买权问题的调研报告&江苏省高级人民法院民一庭 610