目录 15
引论 由“纳税侏儒”之名的争论说开来 15
第一章 房地产行业涉税情况介绍 15
1.1 房地产业的现状与前景展望 15
1.2 房地产行业的主要流程及涉及的税种 21
1.3 房地产税制中存在的问题 24
1.4 他山之名——值得借鉴的国外房地产税制 29
1.5 七部委联合出台的最新房产政策解读 34
第二章 房地产开发企业的纳税指导 39
2.1 前期准备阶段的纳税指导 39
2.1.1 契税 39
2.1.2 耕地占用税 43
2.2 建设施工阶段的纳税指导 45
2.2.1 建筑安装营业税 45
2.2.2 增值税 50
2.2.3 印花税 53
2.2.4 车辆购置税 61
2.2.5 车船使用税 64
2.3 销售阶段的纳税指导 70
2.3.1 销售房地产的营业税 70
2.3.2 土地增值税 78
2.3.3 企业所得税 97
2.3.4 城市维护建设税 122
2.4.1 城镇土地使用税 123
2.4 保有阶段的纳税指导 123
2.4.2 房产税 127
第三章 房地产开发企业涉税疑难解答 135
3.1 购买和使用土地环节 135
3.1.1 土地使用税有哪些特殊规定 135
3.1.2 房地产开发用地能不能申请减免税 135
3.1.3 房地产开发企业购买土地建房，房屋销售前土地使用税如何缴纳 137
3.1.4 土地“划拨改为出让”为何还要缴纳契税 138
3.1.5 土地使用权的出让书据是否要贴印花 138
3.2 合作建房环节 138
3.2.1 项目联建开发，双方分别涉及哪些税 138
3.2.2 对所建房屋不拥有所有权，房地产企业是否还纳营业税 139
3.2.3 合作建房没有资金往来为何也要纳税 140
3.2.4 房产开发企业以土地换房屋如何作会计处理 141
3.2.5 关于中外双方合作建房如何征税 141
3.2.6 以土地、房屋权属作价投资、入股要缴纳契税吗 142
3.2.7 房产投资联营的房产税由投资方缴纳还是由被投资方缴纳 142
3.3 建筑阶段 143
3.3.1 营业税里房地产业和建筑业有什么区别 143
3.3.2 “代建”房屋应如何缴纳营业税 143
3.3.3 代建工程按全部收入征税还是收支差额征收 144
3.3.4 加盖行为是否属于代建 144
3.3.5 “改建”就不需要补税了吗 145
3.3.6 包工不包料是按总造价缴税吗 147
3.3.7 工程承包公司与建设单位签不签承包合同有何不同 149
3.3.8 建筑公司发包工程有报告义务吗 150
3.3.9 分包人纳税义务时间如何确定 152
3.3.10 建设施工企业的混合销售行为应缴什么税 152
3.3.11 建筑安装工程计税营业额可减除设备价值有哪些 153
3.3.12 施工企业怎样核算“应交营业税” 153
3.3.13 代垫材料费是否缴纳营业税 156
3.4 销售环节 157
3.4.1 房地产公司销售房产后应缴哪些税 157
3.4.2 预收工程款是否形成纳税义务 158
3.4.4 房地产企业预收诚意金何时申报纳税 160
3.4.3 房地产公司预收款何时缴纳营业税 160
3.4.5 房地产企业房款提前结清，在什么时间确认销售收入 161
3.4.6 土地增值税的计税单位如何确定 162
3.4.7 既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的如何计税 162
3.4.8 计算土地增值税时如何扣除与土地有关的成本 162
3.4.9 土地增值税中哪些情况需要按房地产评估价格征税 163
3.4.10 房地产企业预售商铺，土地增值税预征率多少 164
3.4.11 房地产开发企业什么时候可以申请土地增值税的竣工清算工作 164
3.4.12 整体转让未施工建筑项目是否缴纳营业税 164
3.4.13 折价售楼如何缴税 165
3.4.14 企业奖励给员工的房屋要缴纳营业税吗 166
3.4.15 “内部按揭”销售的商品房是否缴纳营业税 167
3.4.17 违约赔偿金是否缴营业税 168
3.4.16 支付给业主的违约金能否在税前列支 168
3.4.18 房地产企业购入房产改造装修后分块出售如何计算缴纳营业税 169
3.4.19 精装修的房屋怎么卖才能使税负最低 170
3.4.20 房地产业价外费用是否应缴税 170
3.4.21 在转让房地产时对不同转让行为如何计算增值额 171
3.4.22 房地产返租销售的纳税义务如何判断 172
3.4.23 返租经营怎样纳税 174
3.4.24 房地产出租与联营，哪个税负轻 175
3.4.25 房地产开发企业租售业务如何做会计处理 177
3.4.27 在未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税义务人 183
3.4.28 对于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税 183
3.4.26 包销商收购房产的营业税怎样处理 183
3.4.29 开发建设“会所”的各项支出，能不能计入开发成本 184
3.4.30 哪种核算“会所”成本的方法税负最轻 185
3.4.31 中央空调、升降机等公共设施和附属设备是否计入房产原值 186
3.4.32 房地产企业自建自售是否征税 187
3.4.33 企业为销售而建设的样板房如何进行税务处理 189
3.4.34 房地产公司出售房屋地下室该怎样计税 189
3.4.35 积压空置商品房免征营业税应符合的条件 190
3.4.36 房产开发公司代收付费用要缴营业税吗 190
3.5 自用或出租房产环节 191
3.5.1 自建自用如何缴税 191
3.5.2 售前出租的商品房征不征房产税 191
3.5.3 临时性租赁与经营性租赁在所得税处理方法上有何区别 192
3.5.4 房地产开发企业出借商品房要缴纳哪些税 196
3.5.5 商用地下室是否征收房产税 197
3.5.6 出租尚未售出的商品房可以计提折旧吗 198
3.6 所得税的计算和缴纳环节 198
3.6.1 房地产企业确认收入需要什么条件 198
3.6.2 房地产开发企业出售房屋如何确认收入的实现 199
3.6.3 房地产企业在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现 200
3.6.4 纳税人不能准确提供增值额时如何确定转让房地产的收入 201
3.6.5 房地产开发成本如何确定 202
3.6.6 房地产企业成本费用核算时有哪些需要注意的 205
3.6.7 怎样预征房地产企业所得税 205
3.6.9 房地产项目完工后发生的土地征用费什么时候扣除 210
3.6.8 房地产开发企业在按照预售收入的15％计算营业利润缴纳企业所得税时是否还应扣除期间费用 210
3.6.10 房地产开发企业广告费如何扣除 211
3.6.11 按预收款缴纳的营业税可否在当期扣除 212
3.6.12 原占地机构开具的收据是否可以作为土地价款在税前扣除的凭证 213
3.6.13 房地产开发企业经营初期业务招待费如何处理 214
3.6.14 房地产企业以非货币性资产对外捐赠的如何做所得税处理 215
3.6.15 房地产开发企业怎样分摊费用最合适 216
3.6.16 安置拆迁户的开发项目，收入应如何确认，成本应如何扣除 217
3.7 外商投资房地产环节 217
3.7.1 中外合资企业开发房地产涉及哪些税 217
3.7.2 外商投资房地产开发经营企业在所得税处理上有什么特殊规定 218
3.7.3 怎样计算外资房地产企业预收房款的所得税 220
3.7.4 外商投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损 223
3.7.5 委托境外公司代销房产如何纳税 225
3.7.6 内外资房地产企业在收入确认方面有何差异 226
3.7.7 内外资房地产企业在期间费用的处理上存在哪些不同 228
3.7.8 内外资房地产企业在成本的核算方面有何差异 229
3.7.9 内外资房地产企业在预收账款征管上存在哪些差别 230
3.7.10 外商投资企业从事城市住宅小区建设如何征收营业税 231
3.8 借贷资金环节 232
3.8.1 抵债房产是否纳税 232
3.8.2 以房抵债怎样确定计税价格 233
3.8.4 房产评估后如何纳税 236
3.8.3 抵押贷款缴税吗 236
3.8.5 房地产企业利息支出怎样扣除 237
3.8.6 房地产开发借款费用超支部分如何纳税 238
3.8.7 房地产企业如何计算借款费用资本化利息 239
3.8.8 房地产企业发行可转换公司债券辅助费用如何做会计处理 240
3.9 其他环节 240
3.9.1 代收住房维修基金应否缴纳营业税 240
3.9.2 房地产开发商缴纳的房屋维修基金记入哪个科目 241
3.9.3 物管公司代收款项如何开发票 241
3.9.4 房地产企业让售剩余原材料应如何纳税 242
3.9.5 代购代销如何节省营业税 242
4.1.1 开始认识合理避税 247
4.1 合理避税是企业的权利 247
第四章 房地产开发企业的合理避税 247
4.1.2 合理避税不是偷、骗、抗、欠税 250
4.1.3 合理避税是企业的正当权利 258
4.2 房地产业的避税思路与技巧 263
4.3 房地产业的合理避税解方案 273
【案例1】 一份投资合同免了上亿税收 273
【案例2】 变出售为投资的节税筹划 274
【案例3】 采用股权转让方式，免除大额税款 276
【案例4】 销售普通标准住宅的税收筹划 277
【案例5】 房地产合作开发方式的比较 281
【案例6】 设立独立的销售公司，取得明显的经济效益 282
【案例7】 土地转让形式的最佳节税方案 283
【案例8】 装修费也能筹划 286
【案例9】 将销售收入与工程款分开核算 287
【案例10】 服务变转包，节税整两万 288
【案例11】 改变原材料购买方，达到节税的目的 289
【案例12】 境内劳务由境外提供可节税 290
【案例13】 房地产开发分两步走可节税 290
【案例14】 节省契税的筹划方法 292
【案例15】 利用“烂尾楼”进行筹划 295
【案例16】 成立子公司后转让 299
【案例17】 销售大楼细筹划，买卖双方均受益 300
【案例18】 开发、销售地产项目巧筹划 302
【案例19】 购房送装修，税收要考虑 311
【案例20】 合理分解租金收入 314
【案例21】 怎样转让在建项目更合适 315
第五章 房地产业的税务稽查与企业自查 321
5.1 房地产业是涉税高风险行业 321
5.2 房地产企业税务检查要点分析 328
5.2.1 房地产行业检查的重点 328
5.2.2 2005年房地产行业税务稽查内容分析 335
5.2.3 税务稽查案例 341
5.3 房地产企业的自查方法与技巧 353
5.3.1 自查方法 353
5.3.2 自查时需要熟悉的税收政策 354
5.3.3 纳税自查案例 356
第六章 房地产企业涉税纠纷的应对技巧 365
6.1 税务行政复议技巧 365
6.2 税务行政诉讼技巧 373
6.3 纳税人税务行政赔偿技巧 378
6.4 专人理税——借助税务代理进行合理避税筹划 384
第七章 房地产企业常用的政策法规 395
7.1 税收优惠政策 395
7.2 其他常用法规 424
附录 440
避税：法律未禁止的，就是允许的 440
2004年度中国房地产业纳税二十强排行榜 451
房地产买卖税费收取简明表 452