摘要 1
1 导论 1
1.1 选题依据与背景 1
1.2 研究框架和研究方法 2
图1-1 土地制度与城市发展关系示意图 3
图形 3
Abstract 4
1.3 创新之处 4
2 城市发展与土地制度的理论溯源和研究进展 6
2.1 城市发展理论 6
图2-1 两座城市的比较利益分析 7
图2-2 土地报酬递减规律与隐蔽失业人口 11
图2-3 不发达经济的动态均衡 12
图2-4 现代工业部门与农村剩余劳动力转移 14
2.2 国内学术界的新近努力 16
2.3 土地制度理论进展 22
2.4 本章小结 25
3.1 浙江省城市化进程的现状与回顾 26
3 浙江省城市发展背景 26
图3-1 1949年以来浙江省城镇人口和非农业人口变动趋势 27
图3-2 1985年以来浙江省建制镇变动趋势图 29
表3-1 浙江省三大城市经济圈行政区划 30
图表目录 30
表格 30
图3-3 浙江省三大城市经济圈示意图 31
图3-4 1999年全国200强县（市）浙江省所占数量示意图 32
图3-5 全社会投资中非国有投资的比重——浙江省与全国平均水平的比较 33
3.2 浙江省城市发展水平的总体评价 36
表3-2 浙江省城市化水平的国际比较 37
表3-3 改革以来浙江产业结构与非农化演进和城市化进程 38
表3-4 1997年浙江省部分地区建制镇基本情况 39
表3-5 城市数量与结构：1999年浙江省与沿海发达省份的比较 40
图3-6 城市最佳人口规模示意图 42
3.3 正在转变中的城市化模式：未来十年浙江省城市化展望 42
3.4 土地问题与城市化 44
图3-7 浙江省历年耕地总面积变化趋势 45
图3-8 浙江省历年人均耕地面积变化趋势 45
图3-9 浙江省1990—1998年地级市建成区面积变动趋势 46
图3-10 土地竞租曲线图 47
3.5 本章小结 48
4.1 城市土地使用制度发展历程 49
4 城市化进程中的土地使用制度 49
图4-1 传统土地使用制度下的土地配置过程 50
4.2 改革前后城市土地使用制度对浙江省城市发展的影响 53
图4-2 传统土地使用制度：土地与资本的替代 54
图4-4 1949年以来三个时段浙江城镇住宅投资情况 55
图4-3 一级市场成交量趋势：浙江省历年土地出让情况 55
表4-1 1992年以来浙江省土地抵押情况统计表 57
4.3 现行土地使用制度的弊端 57
表4-2 1993年以来浙江省供地方式情况统计表 58
表4-3 浙江省城镇工业用地比重 60
表4-4 农村剩余劳动力转移去向 61
图4-5 企业选址：土地成本的推进效应 64
图4-6 同一位置不同土地使用制度下的厂商均衡 65
图4-7 不同位置上的厂商均衡 67
4.4 本章小结 71
5 城市化进程中的土地收益分配制度 72
5.1 土地收益分配与城市发展 72
5.2 土地市场、土地价格以及税费转嫁 73
图5-1 土地税费转嫁与土地市场变动 77
5.3 土地开发时机与土地黑市 78
表5-1 土地收益分成对三种主要用途城市土地市场的影响 78
图5-2 土地税费变动与三种用途土地市场 78
图5-3 无税费情况下土地净收益现值 81
图5-4 无税费情况下开发土地获得的净收益现值 82
图5-5 补交出让金与土地黑市 88
5.4 现行土地收益分配制度的弊端与根源 88
表5-2 不动产开发交易环节部分摊派收费项目列表 90
表5-3 土地收益分配制度不合理造成公开土地市场萎缩情况 92
表5-4 税收政策调整前后个人出租住房整体税收负担额表 92
表5-5 杭州市划拨土地使用权出租缴纳出让金标准 97
5.5 本章小结 99
6.1 土地规划制度与城市发展 101
6 城市化进程中的土地规划制度 101
6.2 计划失灵：两个案例 102
表6-1 1991—1993年浙江省国家建设用地计划实施情况 104
图6-1 建设用地计划下达指标与实际供地数量的对比 105
图6-2 土地计划突破幅度与固定资产投资增幅 106
6.3 规划过程 107
图6-3 土地利用总体规划中城镇用地规划的常规过程 108
表6-2 1997—2010年长兴县城镇建设占用耕地规划指标 111
图6-4 权变的方法：将城市规划区内的农田划为一般农田 112
6.4 计划失灵的原因 113
图6-5 土地规划成本—收益示意图 118
6.5 本章小结 119
7 城市化进程中的土地管理体制 120
7.1 土地管理体制的演变 120
图7-1 1949—1953年多数城市土地管理机构设置示意图 121
7.2 现行土地管理体制的弊端 122
图7-2 建设部门与土地部门两大机构并设的管理模式 123
图7-4 “浦江”模式 125
图7-3 “杭、甬”模式 125
7.3 现行土地管理体制对城市发展的影响 126
图7-5 土地、建设、规划并设模式 126
图7-6 同一宗房地产多头抵押案例 128
7.4 现行土地管理体制的摩擦根源与改革难点 130
表7-1 历年来地方预算外资金收支 132
图7-7 改革的非帕雷托性质：土地管理体制改革 133
7.5 本章小结 134
8 城市化进程中的土地征用制度 136
8.1 土地征用制度与城市发展 136
8.2 矛盾的暴露：经济体制转型过程中的土地征用制度 137
图8-1 改革前后城市土地的转换形式 138
图8-3 规划控制下的土地竞租曲线 139
图8-2 传统的土地竞租曲线 139
8.3 法律的矛盾与土地征用权的滥用 140
图8-4 征地权行使的两难困境：法律条款的矛盾 143
8.4 现行征地补偿标准 145
表8-1 浙江省海盐县土地征用补偿费的粗略估算（以1亩耕地为例） 147
8.5 征地赔偿机理分析 148
图8-5 征地活动导致残留地和对相邻土地的损害 151
8.6 非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿 153
图8-6 分区控制、非公共利益性质的征地行为对土地发展权的损害 157
8.7 土地配置效率、开发时机与征地效率 159
图8-7 征地成本与土地利用集约度 160
图8-8 征地补偿标准与延迟成本、交易费用的关系 162
8.9 本章小结 163
8.8 最近的改革措施 163
9.1 农地制度变迁 165
9 城市化进程中的农地制度 165
表9-1 1980—1989年浙江省城镇人口中从农村迁居进来的农业人口 166
9.2 农地租赁期限、正规合约与土地租金 168
表9-2 固定租金下的农地价值 171
9.3 土地租金、农地长期租赁市场与农村劳动力转移 174
9.4 农地长期租赁市场培育的障碍 177
9.5 本章小结 185
10 结论、对策与展望 186
10.1 本报告主要结论 186
10.2 城市化进程中土地制度改革的对策 189
10.3 未来研究展望 197
参考文献 199
附表1 1949年以来浙江省城镇人口和城市化水平统计表 207
附表 207
附表2 1949年以来浙江省城市数和建制镇数统计表 209
附表3 1999年浙江省三大城市经济圈基本情况统计表 210
附表5 1999年全国200强县中浙江县（市）一览表 211
附表4 2000年杭州和宁波在全国副省级城市中主要经济指标排名 211
附表6 浙江省历年耕地面积统计表 214
附表8 浙江省历年来土地市场成交量统计表 215
附表7 1990年以来浙江省主要城市建成区面积统计表 215
附表9 土地使用制度改革以来浙江省房地产开发情况 216
附表10 杭州市私房买卖交易税费情况表 216
附表11 1997—2010年长兴县规划占用耕地指标分解表 217
附表12 长兴县城镇人口与城镇规模预测结果 218
附表13 1987年以来浙江省从事非农产业劳动力的比例 219
后记 220